背靠中航工業集團這棵“大樹”的中航地產(000043)，交出了一張并不亮眼的成績單。近日，中航地產發布2017年報，數據顯示，2017年公司實現營業收入58.93億元，同比下降6.88%，其他財務指標也明顯下滑。

事實上，這已是中航地產連續第三年出現凈利潤下滑。2015年、2016年中航地產凈利潤分別為4.01億元、1.61億元，分別較上一年同比下降18.53%、59.77%。

針對利潤持續下滑的現狀，中航地產相關負責人向長江商報記者透露，正如財報中所述，由于戰略布局出現失誤和投資過熱的商業地產，外加為響應國資委的“瘦身計劃”，不斷“賣賣賣”，中航地產歸母凈利潤連續出現下滑，業績一直處于“水深火熱”之中。

房地產專家謝逸楓在接受長江商報記者采訪時表示，中航地產盈利指標下降，其一在于投資開發的成本過高，稅費增加比較大，尤其是拿地的成本非常高，導致整體的成本上升，影響到盈利的下降;其二，中航地產本身持有的商業地產項目過多，導致資金回收緩慢;此外，銀行的貸款利息相對高增加資金壓力。

一位在中航地產就職近5年的前員工日前向長江商報記者表示，放棄房地產開發轉戰物業，有明顯的“吃老本”、“保就業”的意圖。但賣掉房地產開發業務資產包的中航地產進入了自身發展的下半場，未來將集中資源發展物業資產管理業務，這或許是“滿血回歸” 的一個轉機。

利潤下滑經營成本上升

近日，中航地產發布2017年報，數據顯示，其各項財務指標明顯下滑，中航地產2017年實現營業收入58.93億元，同比下降6.88%;歸屬于上市公司股東的凈利潤為1.51億元，比2016年同期下降6.74%;其中，房地產開發業務營業收入為28.08億元，同比大幅下降26.01%。

事實上，這已是中航地產連續第三年出現凈利潤下滑。2015、2016年，中航地產分別實現歸母凈利潤4.01億元和1.61億元，同比下滑幅度分別為18.53%和59.77%。

“盈利等指標不斷下滑，其實是說明地產業務的發展正在走下坡路，面臨退房令的壓力，所以土地投資等方面是有制約的，這都會影響企業經營規模和盈利能力。”謝逸楓認為，近年來，中航地產盈利指標不斷下滑，與其項目密集布局在三四線城市的戰略失誤有關。

利潤下滑的同時，中航地產的經營成本卻仍在上升。2016年中航地產銷售費用為3.22億元，同比增幅為57.78%;管理費用為3.40億元，與2015年的3.38億元相比，變化不大;財務費用為4.44億元，同比增長19%。

對于銷售費用的大幅增加，中航地產解釋稱，主要原因是公司部分項目本年開始預售，導致銷售代理費等大幅增加。

此外，中航地產房地產開發業務占企業總營收比重持續走低，2015年、2016年、2017年分別為65.08%、60.03%、47.65%。

業內認為，盡管決定剝離地產業務，但中航地產在增加現有項目銷售力度方面，仍然不遺余力，這也是其進一步增加回款、緩解公司資金壓力的一種手段。

拋售多個公司和項目

面對盈利指標下滑的陣痛，中航地產“賣賣賣”的腳步一直沒有停止。長期以來，中航地產不斷通過轉讓下屬公司股權以回籠資金。

記者梳理發現，僅2014年，中航地產即公開掛牌轉讓 2 家子公司，協議轉讓 5 家子公司。

2016年底，中航地產以20億元的價格，將旗下的9個項目打包出售給保利地產，包括在武漢的首個商住項目九方城。2017年，中航地產又完成了中航城置業(上海)有限公司100%股權和深圳市深越聯合投資有限公司27%股權的轉讓。

截至2017年底，中航地產的房地產業務收入僅占總營收的47.65%，其“地產”之名已逐漸淡去。

“拋售項目應該是符合央企地產資源整合的需要的。而且通過此類拋售，也利好資金回籠，進而促進房地產業務的梳理。這對于中航地產的輕資產業務轉型也是有積極的促進作用的。”易居研究院研究院王夢雯對長江商報記者表示。

謝逸楓則認為，中航地產目前資金鏈的確有點問題，不僅僅是負債比較高，而且公司下屬項目銷售也并不是很好。而且有些項目開工的時間也不是很明確。尤其是負債率的提高，以及現金流緊張，導致其不得不賣掉手里的一些項目與資產。

中航地產因資金承壓拋售多個業務 ，目前效果如何?“目前仍看不到明顯的效果，中航地產因資金承壓拋售多個業務之后，仍在四處尋找戰略方向。”謝逸楓直言，從目前賣項目的效果來看也并不是很好，主要是因為拋售項目的資產規模并不大，還有其他的債務，因此即使是把手里的項目資產賣掉，可能還不夠還債。

押寶物業服務轉型升級

在出售房地產開發業務之后，中航地產決定集中資源發展物業資產管理業務，從而實現公司業務的轉型升級。

記者梳理發現，在2016年的營收構成中，中航地產建筑樓宇工程業務的占比為2.65%，房地產開發業務的占比為60.03%，物業與餐飲等業務的占比為37.32%。

這些業務共同在2016年為中航地產帶來1.61億元的凈利潤。但值得注意的是， 1.61億元的凈利潤中，來自地產業務的為0.33億元，來自物業管理業務的為1.19億元，建筑業(樓宇工程)的為0.14億元，服務業及其他為-0.04億元。

對比營收結構可知，占據營收大頭的房地產業務并沒有成為公司凈利潤的最大貢獻板塊，占營收比重約3成的物業板塊反而成為公司的利潤“大戶”。

中航地產2017年年報顯示，公司物業管理業務實現營收28.67億元，占總營收比重不到一半，對凈利潤的貢獻近五分之四。

“中航地產之所以剝離房地產開發業務，全力投入物業資產管理業務，一是走輕資產化發展道路的需要，二是央企整合的需要。”王夢雯表示，通過對自持商業地產進行物業管理為以后的轉型提供了良好的基礎，目前中航地產轉型思路是從住宅轉向商業地產再轉向物業管理，減少了成本，在增加盈利的同時還能避免債務的風險。

值得注意的是，占凈利比重如此之大的物管業務，其2017年毛利率僅為10.55%，雖較2016年同比上升0.18%，但仍遠落后于同行業。

全國物業管理協會報告顯示，2016年，百強物管公司住宅平均物業收費為2.24 元/平方米/月，平均毛利率為 20%，十強企業平均毛利率可達 25%。

換言之，中航地產物業管理業務的毛利率剛及行業平均水平的一半。業內認為，大量子公司與中航集團的關聯交易中，服務方式為包干制和酬金制混用，或是其毛利率低下的原因之一。

據了解，包干制是收取所有的物業費后，再由物業公司承擔管理支出成本，因此毛利率水平較低。以主要以包干制入賬的中海物業2016年數據為例，其物管毛利率為13.6%。而酬金制的收入不考慮成本和費用的支出，收入金額即為營業利潤，毛利率為 100%。

致力于剝離房地產開發業務，全力投入物業資產管理業務，對中航地產來說是一個轉型升級的契機還是又一次沉淪?一位在中航地產就職近5年的前員工向長江商報記者表示，放棄開發轉戰物業，有明顯的“吃老本”、“保就業”的意圖。但賣掉房地產開發業務資產包的中航地產進入了自身發展的下半場，未來將集中資源發展物業資產管理業務，這或許是“滿血回歸” 的一個轉機。