資料圖：民眾在2017年北京春季房展會(huì)上的某樓盤展臺(tái)咨詢。

近兩個(gè)月樓市出現(xiàn)升溫跡象，為此，住建部約談部分城市并再次強(qiáng)調(diào)樓市調(diào)控目標(biāo)不變。未來調(diào)控政策將有何變化?各地房?jī)r(jià)接下來怎么走?北京、深圳、南京等重點(diǎn)城市樓市走向如何?

針對(duì)上述大家關(guān)心的問題，5月14日，中國社科院在北京發(fā)布《房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告No.15(2018)》，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行了分析。

調(diào)控政策將如何變化？

藍(lán)皮書稱，樓市調(diào)控將以“穩(wěn)”為主，為住房制度改革和房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制建設(shè)營造穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境，樓市緊縮調(diào)控與去庫存政策仍將并行不悖。同時(shí)，部分熱點(diǎn)城市不排除進(jìn)一步出臺(tái)更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策。

近兩個(gè)月，部分城市樓市出現(xiàn)升溫跡象。面對(duì)這一變化，住建部近期約談12個(gè)城市要求落實(shí)穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)租金的調(diào)控目標(biāo)，隨后地方樓市迎來調(diào)控密集期。

這12個(gè)城市有西安、海口、三亞、長(zhǎng)春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山、成都、太原。被約談后，哈爾濱、長(zhǎng)春、成都、西安、貴陽等城市紛紛出手，發(fā)布調(diào)控新政或采取嚴(yán)打違規(guī)房地產(chǎn)中介等方式整頓市場(chǎng)秩序。

上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，未來，若部分城市樓市房?jī)r(jià)出現(xiàn)反彈跡象，調(diào)控政策則會(huì)相應(yīng)加碼，監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)去杠桿、抑投機(jī)的態(tài)度很堅(jiān)決，并會(huì)體現(xiàn)在行動(dòng)上。

資料圖：圖為成都城區(qū)一角，太陽正從東方升起。

房?jī)r(jià)接下來怎么走？

藍(lán)皮書預(yù)計(jì)，2018年將是本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)低點(diǎn)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格全年平穩(wěn)回落。

為何這樣預(yù)測(cè)?主要原因之一是房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松。

根據(jù)藍(lán)皮書，在供給側(cè)，一線和熱點(diǎn)二線城市為緩解庫存危機(jī)，土地供應(yīng)量有望進(jìn)一步提升。但限價(jià)政策很難有所放松，熱點(diǎn)城市供應(yīng)量將持續(xù)偏緊;在需求側(cè)，“房住不炒”的政策基調(diào)不會(huì)變，加上銀行信貸收緊也使購房成本顯著上升，故而成交規(guī)模也會(huì)受到一定程度的限制。

社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所副研究員、藍(lán)皮書執(zhí)行主編王業(yè)強(qiáng)在發(fā)布會(huì)上說，由于房地產(chǎn)緊縮調(diào)控政策不放松，一線和熱點(diǎn)二線城市會(huì)率先探底。一線城市上半年價(jià)格指數(shù)繼續(xù)下滑，進(jìn)入負(fù)值區(qū)間，下半年或趨緩;二線城市全年價(jià)格指數(shù)或進(jìn)一步回落。

他說，政策相對(duì)寬松、需求外溢等因素仍將支持三四線城市保持一定熱度，但隨著去庫存政策逐漸退出，預(yù)計(jì)今年下半年三四線市場(chǎng)調(diào)整將會(huì)出現(xiàn)。

資料圖：北京西直門附近某居民小區(qū)。

北廣深等重點(diǎn)城市樓市走向如何？

王業(yè)強(qiáng)在發(fā)布會(huì)上對(duì)重點(diǎn)城市樓市進(jìn)行了展望，他認(rèn)為：

對(duì)北京來說，在房住不炒的大基調(diào)下，樓市仍會(huì)低位運(yùn)行。受“一核”“兩翼”北京城市新規(guī)劃的影響，環(huán)京地區(qū)可能有熱點(diǎn)區(qū)域出現(xiàn)。

廣州將重點(diǎn)發(fā)展租房市場(chǎng)，信貸將繼續(xù)收緊，房地產(chǎn)稅制調(diào)整或繼續(xù)推進(jìn)，中心城區(qū)需求進(jìn)一步外溢，外圍區(qū)域?qū)⒓铀侔l(fā)展，商品住宅市場(chǎng)總體保持平穩(wěn)運(yùn)行。

深圳樓市區(qū)位分化將明顯加大，商務(wù)公寓投資熱度持續(xù)，整售方式受青睞，棚戶區(qū)改造政策呼之欲出，公共住房用地緊張問題將有所緩解。

重慶的租賃政策利好不斷，開啟全新租賃時(shí)代。寫字樓供應(yīng)高峰持續(xù)，政策推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)去庫存。

南京土地市場(chǎng)將維持2017年的趨勢(shì)，理性平穩(wěn)發(fā)展。租賃住房用地需求顯著增加，商辦用地市場(chǎng)熱度逐步降低，成交地價(jià)或進(jìn)一步回落，土地出讓金或大幅下滑。

資料圖：海口國興大道附近的在建商品房項(xiàng)目。

住房貸款利率還會(huì)上升嗎？

多地房貸利率持續(xù)上調(diào)。央行發(fā)布的《2018年第一季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》顯示，房貸利率3月加權(quán)平均利率為5.42%，比上年12月上升0.16個(gè)百分點(diǎn)。

另據(jù)融360數(shù)據(jù)，4月，全國35個(gè)城市533家銀行首套房貸款平均利率為5.56%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.135倍，環(huán)比3月上升0.91%，同比去年4月首套房貸款平均利率4.52%，上升23.01%。

房貸利率還會(huì)上調(diào)嗎?王業(yè)強(qiáng)認(rèn)為，個(gè)人住房貸款利率仍有上升空間。

“當(dāng)前企業(yè)部門信貸需求回升，信貸規(guī)模緊張的局面仍將延續(xù)，也將推動(dòng)個(gè)人住房貸款利率繼續(xù)上行。”藍(lán)皮書稱。

蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)中心主任黃志龍此前接受媒體采訪時(shí)也指出，當(dāng)前房貸利率的絕對(duì)水平仍處于相對(duì)低位，未來進(jìn)一步上調(diào)的可能性較大。