4月13日，海南建省辦特區(qū)30周年紀(jì)念日，收獲了特區(qū)歷史上最大的政策禮包。
4月14日，《中共中央國務(wù)院關(guān)于支持海南全面深化改革開放的指導(dǎo)意見》發(fā)布，里面提出，在海南分步驟、分階段建立自由貿(mào)易港政策體系，并推出了多重政策型優(yōu)惠。提出“要制定預(yù)案，穩(wěn)定市場預(yù)期，堅決防范炒房炒地投機行為”。
無數(shù)炒房客沸騰了，蜂擁而至，N多人后悔沒在海南買房。
4月18日。海南龍華區(qū)觀瀾湖觀園項目連夜開盤，引發(fā)搶購。?？谑凶〗ň峙蓹z查組趕赴項目營銷現(xiàn)場，及時叫停不規(guī)范營銷活動，并依據(jù)現(xiàn)場調(diào)查認(rèn)定的違規(guī)銷售行為，給予開發(fā)企業(yè)及相關(guān)中介機構(gòu)共計罰款150萬元。
此前，海南省已于3月31日先行將樓市調(diào)控政策升級至“全國最嚴(yán)”：非海南本省戶籍居民家庭，在海南省范圍內(nèi)只能購買1套住房;且首付不低于七成;在3月30日之后購買的住房，自取得不動產(chǎn)權(quán)證之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。
誰知道一個月不到，海南在4月22在原有的調(diào)控政策上又加碼了。
分析人士認(rèn)為，此次海南發(fā)布的限購政策，條件異?？量?，包含戶籍、社保、貸款、年限等多重調(diào)控手段，這意味著外地新增炒房資金在數(shù)年內(nèi)幾乎無法進(jìn)入海南樓市，前幾年流入海南樓市的數(shù)千億炒房資金面臨著被悶殺的尷尬局面!
海南最嚴(yán)限購八大看點
昨日(4月22日)晚間，中共海南省委辦公廳、海南省人民政府辦公廳發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》(下稱《通知》)。《通知》在土地供應(yīng)層面、購房資格、住房貸款、房屋銷售等各個方面都有具體要求。本通知自發(fā)布之時起施行。
1、最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度
確保海南建設(shè)用地總量在現(xiàn)有基礎(chǔ)上不增加，大幅減少直至停止供應(yīng)外銷商品住宅項目用地。
鼓勵和指導(dǎo)已出讓尚未開發(fā)的商品住宅用地轉(zhuǎn)型用于發(fā)展其它產(chǎn)業(yè)或共有產(chǎn)權(quán)住房、限售商品住房、租賃住房等。
2、實施全域限購
五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態(tài)核心區(qū)市縣建設(shè)的住房只能面向本市縣居民家庭銷售。
?？?、三亞、瓊海已實行限購的區(qū)域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在我省累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。
上述區(qū)域之外，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在我省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。
3、外地落戶家庭限購1套住宅
自本通知發(fā)布后戶籍遷入本省的居民家庭只能購買一套住房，并須提供至少一名家庭成員在我省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。
4、補交個稅or社保買房也不行
各市縣要加強購房資格審查，規(guī)范住房交易行為。非本省戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅或社會保險購買住房。
5、關(guān)于引進(jìn)人才的住房政策由省政府另行制定
(基金君注：在4月14日發(fā)布的《關(guān)于支持海南全面深化改革開放的指導(dǎo)意見》中也提到將“出臺專門政策解決引進(jìn)人才的任職、住房、就醫(yī)、社保、子女教育等問題。”)
6、非海南戶籍首付不低于70%、5年后方可轉(zhuǎn)讓
非本省戶籍居民家庭在我省購買住房，申請商業(yè)性個人住房貸款首付款比例不得低于70%。居民家庭或企事業(yè)單位、社會組織在我省購買的住房，取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。
7、開發(fā)商要明碼標(biāo)價、不得分期分批銷售
對取得預(yù)售許可證的商品住宅項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要公開全部房源并明碼標(biāo)價，一次性對外銷售，不得分期分批銷售。商品住宅價格備案后，6個月內(nèi)不得調(diào)高備案價格;調(diào)整備案價格的須重新備案。
8、對購房者、開發(fā)商、中介都有嚴(yán)格規(guī)定
對提供虛假證明、規(guī)避限購政策購買住房的個人，撤銷其購房合同網(wǎng)簽備案，5年內(nèi)不得在我省購房。
對未完成價格備案進(jìn)行銷售或超出備案價格銷售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，依法依規(guī)嚴(yán)肅查處，取消網(wǎng)簽備案資格，并限制企業(yè)和法人代表在我省從事新的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。
對違規(guī)銷售的房地產(chǎn)中介機構(gòu)及其工作人員，撤銷經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及人員備案資格，5年內(nèi)禁止在我省從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在海南建設(shè)自由港之際，海南進(jìn)行全省房地產(chǎn)調(diào)控較為嚴(yán)格，這也符合當(dāng)前市場的預(yù)期，有助于穩(wěn)定海南房地產(chǎn)市場，接下來，還要注意防范一些違規(guī)繳納社?；蛱摷贍I銷現(xiàn)場滋生?？傮w看，“房住不炒”的思路在今年海南自由港開放的節(jié)點得到了比較好的貫徹和落實。
房地產(chǎn)泡沫曾給海南帶來沉重的代價
1991年，海南GDP增長14.9%，1992年GDP增速卻暴增到41.5%。這一非正常高增長，主要是因為房地產(chǎn)炒作拉動虛增造成的。
一座總?cè)藬?shù)不過655.8萬的海島上竟然出現(xiàn)了兩萬多家房地產(chǎn)公司，平均每300個人一家房地產(chǎn)公司，這是上世紀(jì)90年代海南房地產(chǎn)頂峰時的情景。
1993年6月，中央治理經(jīng)濟過熱，銀根全面緊縮，一路高歌猛進(jìn)的海南房地產(chǎn)熱頓時被釜底抽薪。由于受房地產(chǎn)泡沫破滅的影響，海南經(jīng)濟跌入谷底，海南省GDP增長率由1994年的11.9%迅速降至1995年的4.3%。原本GDP增速連續(xù)三年都是名列全國第一的海南，變成了連續(xù)三年名列全國倒數(shù)。
海南房價頂峰時達(dá)到了7500元，到了1993年就跌了47%，1994年又跌了13%，1995年再跌去了10%，銀行壞債突增60%，最好的資產(chǎn)一個晚上就變成最壞的資產(chǎn)。
海南處理爛尾樓前后用了差不多20年的時間，直到2005年才算基本清理完。
海南要痛下決心嚴(yán)控房地產(chǎn)
今年的十三屆全國人大一次會議海南省代表團(tuán)團(tuán)組媒體開放日上，海南省長沈曉明直言，減少經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴，對海南來講，會很痛、會出血、會很難，不下大的決心確實不容易做到。
沈曉明表示，房地產(chǎn)對海南經(jīng)濟貢獻(xiàn)很大，無論投資還是稅收，都會占到總額的50%左右。
但即使如此，海南還是要痛下決心嚴(yán)控房地產(chǎn)。
沈曉明給出兩點理由：一是房地產(chǎn)需要土地，外界對房子的需求是無限的，與之對應(yīng)的現(xiàn)實是，海南的土地資源十分有限，而且不可再生。
第二，房子造好之后，需要有基礎(chǔ)設(shè)施配套、社會公共服務(wù)配套。海南是一個不發(fā)達(dá)省份，財力有限、配套不齊。因此，房地產(chǎn)作為海南的支柱產(chǎn)業(yè)不可持續(xù)。事實上，全世界也沒有哪一個國家、哪一個城市以房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)。
如何彌補嚴(yán)控房地產(chǎn)給當(dāng)?shù)亟?jīng)濟帶來的缺口，沈曉明給出兩個方向，即“兩條腿”走路。
一方面，今后海南要大力發(fā)展12個重點產(chǎn)業(yè)，如旅游業(yè)、熱帶特色高效農(nóng)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)等。另一方面，要大力提高消費在經(jīng)濟發(fā)展中的比重。
