剛性需求、改善性需求，我們的遷移性需求，這三種需求應該說是非常合理、非常正常的居住性的需求。我如果買了房子，自己不住，但是租給別人住，最終這個房子還是用來住的，還不是用來炒的。這個也可以歸入正常的住房需求，因為總是有人在租房子。

航拍夜色璀璨廣州(資料圖)新華社記者劉大偉攝

用經濟學基本原理分析房價

房價高肯定跟貨幣有點關系，因為貨幣是一般等價物，我們所有的東西都是用貨幣來計價的。我要問的是一般等價物為什么這次就到房地產市場了?它怎么沒到股市去?怎么沒到豬肉上去?沒到那些消費品上去?為什么到房地產上來了，為什么只到大城市來了?為什么沒到那些三四線的小城市去?因此，這個解釋似是而非，房價跟貨幣肯定有關系，但是解釋不了現在房價這種狀況。而且，從貨幣本身來看，至少這兩年我們的貨幣增量處在比較低的階段，為什么現在這么多的房價漲了，而且只是大城市漲了?

然后說地價，房地產商抱怨地價太高了，所以房價就高。但是我要問的問題是，第一，那個地價不是你舉牌拍出來的嗎?政府說的價格高，你也可以讓它流拍啊。你為什么最后你當地王了，你拍出來了，拍出來了是因為你相信未來這個房價還會比現在更高，你才敢用更高的地價去拍那塊地。所以問題不在于是不是那個地價漲了，是在于為什么你能期望房價會繼續漲。

第二，我要問的問題是假如政府現在給你一塊便宜地，等你建完房子，那個時候房價漲了，你會按現在便宜的房價賣嗎?所以到最終你還是會按市場的價格來賣這個房子，你不要抱怨這個地價高，你要想想你的預期房價為什么這么高。

網上有人曾經說過中國的房價問題經濟學家都解釋不了。作為一個經濟學者，今天我來做點分析。其實用經濟學來解釋這個問題也并不需簡要什么復雜的理論，最基本的理論大家都明白，就是供求關系。價格就是供求關系決定的，供求關系變化了，價格就會變化。價格暴漲一定是供不應求，價格跌一定是供大于求，這是最基本的原理。

所以，我們就得先分析需求，再分析供給，看看為什么這兩者之間出現了失衡。

房價的漲跌是供求關系的反映

根據國家統計局公布的數據，2016年，我國商品房銷售額11萬7627億元，比上一年增長34.8%。2017年，商品房銷售額突破13萬億，達到13萬3701億元，創下歷史新高。購房需求之旺盛可見一斑。

說到現在城市里的需求，通常說的是剛需，所謂剛需是指家庭擴大，孩子要結婚了，多一個人口了。剛需其實現在并不大，我們人口增長并不是很快，一種需求就是叫做改善性需求，大家現在收入提高了，改善性需求就越來越旺盛，而且收入越高，改善性需求越大。

還有一種非常重要的需求就是遷移性需求。農村的小伙子現在要結婚，得縣城里有套房子吧，縣城里的人想到地級市買個房子，地級市的人想到省會買個房子，中等城市的人想到大城市、特大城市，特別是我們的畢業生們，在座的大家想一想，如果你是外地來的，你想想你為什么到了北京?

遷移是有規律的，越大城市遷入的人越多，越小城市遷入的人越少，所以，多數小城市是人口流出的。人要遷移，首先第一點就要看工作在什么地方，看一個地方是不是能提供更多的就業，能夠提供收入更高的就業，而大城市的好處就是因為它提供了比較完備的基礎設施，它提供了更好的物流、提供了更好的人才網絡，那么它可以有更多的企業來這兒發展，有收入更高的就業機會創造出來，然后來的人就多了。

當人一聚集的時候，又產生了新的就業機會，什么就業機會?服務業發展了。你人多了，服務業才能發展。比如說餐館，你到偏遠農村去，不會有幾個人出來吃，而人越多，餐館越便宜，大家就越到外面吃，這個服務就越發展。而人的聚集又提供了新的機會，什么機會?第一，連找對象的人都多了。而且，人的聚集在經濟學上還產生了一種東西，叫做撞擊效應，就是知識會因為人之間的互相碰撞產生出新知識，各種新的想法、創意，各種不同的愛好、口味都能得到滿足，因為有很大的人群。所以說人類社會至少在城市化最初階段，多數人涌向了大城市。大城市現在房價高，一個重要的原因是它的住房需求更大，人正在向大城市遷移。

這個時候大家就會問一個問題，小城市怎么辦?特別是很多人到歐洲，經常會看到歐洲一些小城市發展得很好，又干凈、又平和、又美好。其中一個重要的原因是歐洲是在很長的時間里，100到150年的時間里完成了工業化的進程，它在那種情況下出現了一種特殊的現象，村里面的年輕人還沒走光退休的老人就回來了，他們有了現代城市的生活經歷，他們有了比較高的收入，他們帶著帶著一生的積蓄，帶著現代城市的生活經驗，還帶著社保去修現代化老宅，然后把現代化的生活甚至社保這種機制帶回了小城鎮，所以說我們現在很多小城鎮，你別著急，我們一代有錢的退休人員剛剛開始退休，現在的任務是保護好生態、保護好文化、保護好老宅，我們還有人口回流的一天。

剛才所說的三種需求，剛性需求、改善性需求，我們的遷移性需求，這三種需求應該說是非常合理、非常正常的居住性的需求。然而我們說房子是用來居住的，不是用來炒的，這是一種合理的居住性的需求。

如果說需求，還有兩種，就是投資性需求。一種投資性需求也可以歸結為住宅性需求。我如果買了房子，我自己不住，但是我租給別人住，最終這個房子還是用來住的，還不是用來炒的。這個也可以歸入正常的住房需求，因為總是有人在租房子。

最后一種是我們現在說的炒房需求，他買了房也不租，就黑在那里，就等著房價升值。那么這種投資需求怎么來的?是因為房價漲得比較快，買了那個房子，他可能還要還貸款，至少有一個利息損失，然后他都不管，都不去租來彌補這個損失，就等著升值。這個升值要足夠大、足夠快，才能彌補他所買房子的成本，但前提是我們前面那幾種需求的供給沒跟上，導致供求失衡，價格上漲特別快，就產生了后面這種需求。