掛出去的舊房一年多也沒賣出去，想換個(gè)新房吧，“六個(gè)錢包”加起來也湊不夠首付。山東青島的王女士為賣舊換新的事，發(fā)了愁。

王女士的那套房子位于青島市南老城區(qū)，房子真的很“老”，面積僅有30平方米，有了孩子之后，王女士不得不以租養(yǎng)租，將小房子出租，一家人在外租大房子住。

“中介給我算了一筆賬，以租養(yǎng)租的租金差額，差不多也就是一套新房的月供了，所以與其租房住，不如買套新房。”王女士表示。

(相關(guān)資料圖)

其實(shí)早在2022年1月，王女士就將老房子登記出售了，但是因?yàn)榉魁g、價(jià)格、面積等諸多原因，一直沒有售出，王女士的換房計(jì)劃也一再推遲。

像王女士這種急需改善住房條件的人群，正日益成為中國房地產(chǎn)市場的購房主力。經(jīng)過這么多年房住不炒的調(diào)控，中國地產(chǎn)行業(yè)已從“高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債、高收益”的三高模式，進(jìn)入更穩(wěn)健的高質(zhì)量發(fā)展階段。市場的需求也從剛需為主，逐步變成以剛改、改善型需求為主。在這種大的趨勢下，先賣房再買房的連環(huán)單在房產(chǎn)交易中的比重越來越高。

而對于北上深廣、青島等特大城市來說，新房和二手房交易的比值在不斷縮小，房產(chǎn)交易將以存量市場為主。在這些城市，連環(huán)單中的“賣二手房買新房”的比重將逐步上升。

“以前樓市火爆，是因?yàn)榇蠹叶加X得房價(jià)會(huì)不斷上漲，現(xiàn)在這種預(yù)期破滅了，大家在購房時(shí)都變得非常理性，這個(gè)時(shí)候，就看政府、開發(fā)商和中介的慢工細(xì)活了。當(dāng)下各種鼓勵(lì)購房政策層出不窮，但實(shí)際效果并不是特別明顯。所以我覺得在交易環(huán)節(jié)加快流程提升質(zhì)量，也許會(huì)起到一個(gè)關(guān)鍵性的作用。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

得“改善需求”者得天下

夜幕下的青島，三三兩兩的青年男女，或在具有德式建筑風(fēng)情的八大關(guān)小道上漫步徜徉，或在月光下的海灘邊情話喁喁，這顯然是一個(gè)年輕人的城市，但表現(xiàn)在購房上，年輕人卻日益顯得力不從心。

貝殼研究院近日發(fā)布的《2023年青島居住消費(fèi)趨勢報(bào)告》顯示，在青島，代表剛需的25-35歲群體依然是購房主力，但占比大幅降低，代表改善型需求的35-45歲群體占比增加。青島購房者平均年齡逐年上升，從2020年的34.7歲上升到2023年的37.2歲。

青島的趨勢反映了全國的普遍情形。

近日中國人民大學(xué)商學(xué)院與貝殼研究院聯(lián)合發(fā)布了《住房需求洞察系列研究之改善性購房需求專題報(bào)告》，報(bào)告顯示，全國50個(gè)重點(diǎn)城市的改善購房占比由2020年的26%提高到2022年的30%，而30歲以下的剛需客戶，成交占比由2020年的37%下行到2019年的34%。

《報(bào)告》亦顯示，北京、天津、青島等一二線城市的改善性需求更高。“這是因?yàn)椋欢€城市老破小占比高，這部分人群改善需求尤其強(qiáng)烈。”貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示。

▲（圖源：視覺中國）

各大開發(fā)商對市場的這一趨勢也看得很清楚。

碧桂園執(zhí)行董事兼總裁莫斌在2022年業(yè)績發(fā)布會(huì)上分享了一組數(shù)據(jù)：從購房客戶年齡來看，碧桂園購房成交客戶平均年齡為35.6歲。碧桂園剛改型產(chǎn)品成交套數(shù)占比，從2015年的35%，上升至2022年的46%。而改善型產(chǎn)品的成交套數(shù)占比，從2015年的13%，上升至2022年23%。

龍湖集團(tuán)董事會(huì)主席兼首席執(zhí)行官陳序平也指出，未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一大趨勢，就是改善型住房成需求主導(dǎo)，客戶對產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量及生活配套的要求不斷提升。

可以說，無論是中介大佬，還是地產(chǎn)大亨，都認(rèn)識(shí)到一個(gè)問題：得改善者得天下。

只有解決交易痛點(diǎn)才能搞活市場

然而，要釋放購房的改善型需求，還有眾多的難點(diǎn)、痛點(diǎn)和堵點(diǎn)需要解決。

青島鏈家市北區(qū)某門店的一位工作人員表示，他所在的片區(qū)屬于青島的老城區(qū)，老破小房子遍地皆是，這些地方的客戶，要改善住房條件，無非三個(gè)途徑，一是小房子租出去加點(diǎn)錢租大房子，二是賣掉舊房子再買個(gè)二手房，三是賣掉舊房子買個(gè)新房。

這三種途徑中，前兩者的比重不高，“第一種以租養(yǎng)租價(jià)差如果太大，就不太劃算，而且租的房子畢竟是別人的，碰到房東一年漲一次租金誰受得了。第二種賣舊買舊，問題是核心區(qū)大而新的二手房子不多，可挑選的范圍較小，所以第三種賣舊買新是很多人的選擇。”

但賣舊買新的過程中，存在著很多“攔路虎”。

用貝殼找房青島城市總經(jīng)理趙陽的話說，客戶的痛點(diǎn)，一是不賣不敢買，二是“”賣舊換新”周期長，平均交易時(shí)間長達(dá)253天，三是容易錯(cuò)過心儀新房。

賣舊買新交易時(shí)間長的一大原因，在于房子抵押貸款的銜接問題，很多置換業(yè)主，往往是在舊房子還沒還清貸款的情況下，賣舊買新，以往他們需要新通過自籌資金或過橋貸款還清舊房貸款，撤銷抵押，然后才能出售舊房，拿到賣房款之后還掉過橋貸款，剩余款項(xiàng)再去付新房首付。這一套流程下來，無疑加長了換房周期。

為此，“帶押過戶”就成了一個(gè)縮短交易流程的“剛需”。所謂“帶押過戶”，指的是有抵押貸款的二手房上市交易，可以不用先還清原來房貸就能完成過戶、抵押、發(fā)放新的貸款。

2022年8月份以來，濟(jì)南、廣州等多個(gè)城市推出二手房的“帶押過戶”政策，2022年12月，青島也加入了上述城市的行列。

但在實(shí)際執(zhí)行過程中，一些銀行擔(dān)心跨行辦理帶押過戶會(huì)損失自己的貸款業(yè)務(wù)，無形中設(shè)置了一些門檻，實(shí)際客戶能夠順利帶押過戶的比率不高。

為此，2023年3月30日，自然資源部、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》，通知表示，對于帶押過戶服務(wù)，要推動(dòng)省會(huì)城市、計(jì)劃單列市率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向其他市縣拓展；要推動(dòng)同一銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向跨銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)拓展；要推動(dòng)住宅類不動(dòng)產(chǎn)率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向工業(yè)、商業(yè)等類型不動(dòng)產(chǎn)拓展。

▲（圖源：視覺中國）

通知發(fā)布第二天，各地紛紛響應(yīng)，3月31日，北京市發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)個(gè)人存量住房交易“帶押過戶”有關(guān)工作的通知》，通知表示，北京市個(gè)人二手房交易中，買賣雙方可以自愿選擇使用“帶押過戶”服務(wù)，經(jīng)原貸款銀行同意，交易時(shí)不必先結(jié)清前一筆貸款，就可辦理房屋過戶和抵押登記，由新貸款銀行直接向賣方和原貸款銀行支付資金。

但北京市要求，交易買方必須是全款或者辦理的是個(gè)人住房商貸購房，賣方未結(jié)清的貸款必須是商貸，或是已經(jīng)還清公積金貸款部分的組合貸。也就是說，公積金貸款不在本次北京帶押過戶服務(wù)的范圍之內(nèi)。

相比北京，青島走得更遠(yuǎn)一點(diǎn)。3月31日，青島市發(fā)布通知，正式推出存量房住房公積金貸款“帶押過戶”新模式。

對于中央相關(guān)部委和各地政府陸續(xù)推出的帶押過戶政策，青島鏈家中介門店一位商圈經(jīng)理表示，樂見其成，也會(huì)積極配合，“我們也希望通過這些利好政策，讓買賣雙方的整個(gè)交易流程更便捷、更省時(shí)。”

貝殼的青島樣本：讓房屋交易不再難

今年3月，青島的王女士終于解決了賣舊換新問題，而交易時(shí)間，僅僅才8天。

當(dāng)時(shí)王女士看中了位于青島團(tuán)島商圈的一套新房，但舊房子沒售出，新房房款不夠，雖然有了中意的房源，王女士也不敢定房。此時(shí)經(jīng)紀(jì)人向王女士介紹了一款叫“優(yōu)鮮賣”的服務(wù)，王女士抱著試一試的態(tài)度，簽了這個(gè)服務(wù)協(xié)議，結(jié)果8天之后，掛了一年多的老房子賣出去了！

這“優(yōu)鮮賣”到底有何神奇之處呢？

據(jù)經(jīng)紀(jì)人介紹，有賣舊買新需求的客戶，如果舊房在貝殼大數(shù)據(jù)評(píng)分中達(dá)到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，可與開發(fā)商、貝殼簽署三方協(xié)議，之后與開發(fā)商簽訂認(rèn)購協(xié)議，并與貝殼平臺(tái)合作經(jīng)紀(jì)公司簽署協(xié)議。

▲（賣舊買新的“優(yōu)鮮賣”交易流程）

協(xié)議會(huì)約定時(shí)間周期，一般為60天、90天兩個(gè)可選時(shí)間段，在此期間，開發(fā)商幫助購房者鎖定看好的房源。

“貝殼會(huì)提供優(yōu)質(zhì)資源位展示，房源曝光量平均提升4.2倍；還會(huì)調(diào)度全城經(jīng)紀(jì)人關(guān)注該房源，帶看量平均提升4倍；同時(shí)全城優(yōu)先匹配精準(zhǔn)客戶，讓成交周期平均縮短155天。”貝殼找房青島站“優(yōu)鮮賣”項(xiàng)目產(chǎn)品負(fù)責(zé)人表示。

此后，若舊房成功售出，則客戶可以辦理接下來的新房購買流程；若舊房未售出，則開發(fā)商退還定金，客戶無需承擔(dān)違約風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)貝殼還為客戶提供交易VIP服務(wù)，保證貸款限時(shí)審批、限時(shí)放款 。

用戶也不用擔(dān)心看好心儀的新房卻無法享受該項(xiàng)服務(wù)，因?yàn)樵摲?wù)目前已經(jīng)覆蓋到青島的眾多樓盤。據(jù)趙陽介紹，“優(yōu)鮮賣”在青島的合作樓盤已有近百個(gè)，遍布青島全區(qū)域，主城區(qū)熱銷樓盤則實(shí)現(xiàn)了全覆蓋。

為了讓客戶和業(yè)主的交易時(shí)間更短，早在“優(yōu)鮮賣”推出之前，貝殼就在青島試點(diǎn)了貝殼簽約服務(wù)中心，只要是在貝殼合作的中介品牌談成的交易，都會(huì)集中到簽約服務(wù)中心簽約，目前青島已有9家簽約服務(wù)中心。

在貝殼簽約服務(wù)中心，交易雙方和經(jīng)紀(jì)人通過預(yù)約進(jìn)入專屬的簽約室，整個(gè)流程都是一套標(biāo)準(zhǔn)化的作業(yè)：簽前產(chǎn)權(quán)、房屋狀況等信息的核實(shí)、風(fēng)險(xiǎn)視頻觀看、合同講解、備件簽署、律師見證、房款支付、資金監(jiān)管。

近期，青島的貝殼簽約服務(wù)中心又推出了“隨心簽”產(chǎn)品，為客戶提供集簽約、網(wǎng)簽、評(píng)估、貸款、公證等一站式服務(wù)。

據(jù)趙陽介紹，通過這一產(chǎn)品，客戶在交易環(huán)節(jié)往返次數(shù)從3次縮減為1次，全流程辦理時(shí)效從53.67天，縮短為32.27天。

目前貝殼“隨心簽”產(chǎn)品，已陸續(xù)推廣到其他城市，部分城市的服務(wù)中心還與當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記中心聯(lián)通，用戶可直接在簽約服務(wù)中心實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)線上繳稅與過戶。

貝殼的這一舉措，也得到了當(dāng)?shù)劂y行的支持，北京銀行青島分行黨委書記、行長徐煒表示，他們將推出優(yōu)先貸服務(wù)，在審批效率、人員配套等方面優(yōu)先支持，確保滿足賣舊買新客戶的信貸需求。

在全民拼經(jīng)濟(jì)的當(dāng)下，穩(wěn)增長促消費(fèi)已成發(fā)展經(jīng)濟(jì)的主題，而作為最大的消費(fèi)產(chǎn)品——住房，在其中的作用更顯得舉足輕重。

“住房消費(fèi)，這個(gè)事，說大點(diǎn)，關(guān)系到國計(jì)民生，但對于我們來說，就是做好自己最本職的工作，就是通過不斷推出和推廣一些縮短交易時(shí)間，提升交易體驗(yàn)的產(chǎn)品，對消費(fèi)者好，幫助服務(wù)者對消費(fèi)者好，讓房屋交易不再難。”趙陽表示。

作者 | 孫春芳