三里屯作為北京建設國際消費中心城市的核心商圈，將在2025年前“大變樣”。近日，北京商報記者獲悉，三里屯街道將啟動街區控規編制和商圈發展規劃引導工作，以新東路與工體北路交叉十字路口為坐標軸，加強對周邊商圈項目城市更新和業態調整的引導，強化區域聯動，形成具有文化、國際屬性的消費商圈。分析指出，三里屯商圈在迎合文化、國際的定位時，還要保證業態的均衡，覆蓋更多元人群的消費。

三里屯SOHO將探索業態調整的新路徑

精確商圈定位

潮流不再是三里屯的唯一標簽，文化、國際化將成為三里屯未來的新名片。三里屯街道工委書記孫曙光透露，三里屯要在北京市建設全國文化中心、國際消費中心城市的大背景下，圍繞文化、國際屬性進一步對商圈業態進行探索。

從具體項目來看，目前業態較為散亂的三里屯SOHO將探索業態調整的新路徑。孫曙光表示，三里屯SOHO大多是小業主，在整個項目的業態規劃上較為缺失。所以未來希望通過愿景集團的參與，探索躉租和集中運營的模式，實現對SOHO整體業態上的引導，實現業態提質升級。

確實，北京商報記者在走訪過程中看到，目前三里屯SOHO只有在下沉廣場和一層臨街位置的商鋪較為火熱，樓內的區域及二三層的商鋪空置率較高。記者從21世紀房產處了解到，臨街區位要比樓內高層區域的租金貴三四倍，同時不少商家還存在轉讓費的問題。

中介劉先生坦言，“臨街的客流也要比室內更為樂觀，所以很多商家寧可花高價也愿為臨街商鋪買單，尤其是小吃店”。現場走訪發現，正如劉先生所言，臨街商戶大多經營一些街邊小吃，如臭豆腐、糕點、茶飲及麻辣燙等等，而往往這些品類門店的消費者在飯點和周末最為火熱。

即將竣工的工人體育場和已經簽約規劃中的三里屯太古里北擴區域(以下簡稱“太古里北區北”)未來將承載更多的首店、旗艦店以及奢侈品引入。北京商報記者獲悉，工人體育場復建完成后，地下將釋放近10萬平方米的商業面積，孫曙光表示，該項目將有2條地鐵在此交匯，未來將引入文化體育和高端消費品等業態。

而在文化方面，三里屯商圈也將舉辦一些自有IP屬性的活動，如文化三里屯圓桌對話、三里屯國際周和三里屯日等活動，進一步挖掘文化三里屯的內涵和國際IP價值。據悉，朝陽區在對標國際頂級地標性商圈、建設新消費集聚區方面，打造“一核兩帶五片區”空間格局，大三里屯商圈片區和第二個三里屯商圈片區的建設對整體規劃至關重要。

加強項目聯動

在精準定位之上，如何讓整個商圈加強聯動對于整個三里屯商圈的建設是一大考驗。孫曙光介紹，以新東路和工體北路的交叉路口為核心，三里屯商圈可以被分割為四個象限，而未來工體和太古里將成為商圈內的“雙子座”，良性競爭，同步發展。據悉，三里屯商圈將在2022年推出商圈成長伙伴行動計劃，進一步實現商圈之間的良性溝通。

在新的項目入市之后，三里屯輻射面積也更為寬廣。三里屯北區北建成后，將打通“文化三里屯”的南北縱線，有效實現與北京東北部商圈、商務區之間的聯通，成為首都文化消費新地標和區域發展新引擎。而不久前正式開門迎客的三里屯太古里西區，也成為了太古里南區的延伸，增強了娛樂與社交屬性。

現有項目中，一直低調求生的永利國際也將在12月底引入俄羅斯主題營銷。北京商報記者了解到，永利國際在整體一層引進俄羅斯的文化公司，會對一層進行改造，即將呈現為具有國際范的俄羅斯文化風格展覽，涵蓋餐飲和文化活動。而不久之前剛剛落定的世貿工三已被北京卓睿物業管理有限公司收入囊中，目前還在梳理股權和債務，未來發展正在規劃中。緊鄰三里屯3·3旁邊的億圣大廈也即將完成改造。該項目主要引入潮玩、零售、娛樂及餐飲等業態，與三里屯太古里形成互補，將在12月底前引入更多首店，吸引年輕人前去。

交通的整治將對整體商圈聯動形成事半功倍的效果。據悉，孫曙光提到的新東路和工體北路的交叉路口，將迎來北京市在建軌道交通3號線和17號線。

“根據商圈里各自項目特點進行錯位規劃，并且相互之間又有足夠的內在聯系，這樣可以形成一個商圈的整體交互性和對外吸引力的擴展。”北京商業經濟學會常務副會長賴陽對于上述規劃和變化進行解讀稱。不過，在這樣的發展下，還需要頂層政策支持、商圈拓展項目落地市區協同，以及解決各個項目遇到的種種瓶頸問題，如產權瓶頸、管理團隊和能力瓶頸、運營經驗瓶頸等。

保持業態均衡

要打造一個有文化的國際商圈，三里屯仍需要避坑。“向國際級商圈邁進，首先是要讓商圈的商業生態多元化，而不是單一的國際高大上。”賴陽認為，從業態上來看，店鋪的層級需要更為豐富，既要有國際一線品牌旗艦店、形象店，也要有新型時尚的潮流品牌，以及國潮老字號和創新品牌，甚至大量的小微店鋪集群。這樣能夠覆蓋有獨特、鮮明特色的北京本土文化及新型消費。通過大小群落的豐富化，形成多樣的商業生態體系，這才是一個商圈的吸引力根本。

“其實，加大行業規范管理，對整體商圈業態的升級也有所幫助，也能令商圈協調發展。”北京通州旅游協會秘書長杜山川直言。

全面地提升整個商圈企業的運營能力，這樣才能形成合力。賴陽指出，商圈內各項目之間的人流互動體系升級，需政府給予更多的支持，包括地上連廊、地下通道等等，讓整個商圈形成人車的分流。

杜山川指出，工體建成運行時，必然會對三里屯商圈提供無限的大流量，對面的世貿工三也會借勢工體流量，并與三里屯東側的項目形成“聯動+互動”。同時，三里屯在打造文化國際商圈時，建議引入北京胡同文化、國內非遺文化、文創產品等。市場還需要調整商業房租租金，加大公益文化集市，拓展客流。

此外，整個商圈的環境品質也能拉動商圈聯動。賴陽建議，街頭小品、藝術化體驗、各種各樣人文設施等若是都能在這一商圈內形成，消費者在這里便能感受到非常好的城市會客廳形象和體驗。

(北京商報記者劉卓瀾)