智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，瑞典房地產(chǎn)公司的市值大幅下跌，監(jiān)管機(jī)構(gòu)已發(fā)出有關(guān)威脅金融穩(wěn)定的警告。Castellum這家房地產(chǎn)公司匆忙出售了4000萬股股票，現(xiàn)在被一些人視為歐洲房地產(chǎn)市場即將發(fā)生劇變的先兆。
(相關(guān)資料圖)
M2 Asset Management稱，市場價(jià)格下跌影響了其履行財(cái)務(wù)承諾的能力，瑞典房地產(chǎn)公司的股票市值已于今年縮水了一半。數(shù)據(jù)顯示，該行業(yè)明年將面臨100億美元的債務(wù)償還，到2026年底，再融資需求約為410億美元。
瑞典房地產(chǎn)公司面臨的資金短缺源于利率上升環(huán)境下的浮動(dòng)利率債券和短期到期債券。盡管這使得這個(gè)北歐國家的房地產(chǎn)市場比歐洲地區(qū)其他國家更脆弱，但它仍被視為歐洲其他房地產(chǎn)市場的試金石。
Green Street董事總經(jīng)理Peter Papadakos表示:“在信貸市場不解凍的情況下，瑞典可能成為歐洲上市房地產(chǎn)公司一系列救市配股發(fā)行的第一個(gè)國家。這將對歐洲上市的房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生重大影響。”
瑞典央行和金融監(jiān)督管理局已多次警告稱，商業(yè)地產(chǎn)債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)對該國的金融穩(wěn)定構(gòu)成威脅。主要的擔(dān)憂是對瑞典銀行的溢出效應(yīng):去年，這個(gè)北歐國家的房地產(chǎn)貸款約占總貸款存量的三分之二，而在許多較大的歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)體，這一比例不到三分之一。
瑞典金融服務(wù)管理局長的高級(jí)顧問Anders Kvist表示，該監(jiān)管機(jī)構(gòu)對商業(yè)地產(chǎn)公司的高負(fù)債水平發(fā)出警告至少已有4年。“房價(jià)下跌可能引發(fā)多米諾骨牌效應(yīng)，如果房產(chǎn)價(jià)值下跌，可用的貸款擔(dān)保就會(huì)減少。這可能導(dǎo)致對更多抵押品的需求，進(jìn)而迫使其廉價(jià)拋售”。
過去10年，F(xiàn)astighets Balder、SBB和Castellum等房地產(chǎn)企業(yè)依賴于從渴望收益率的債券投資者那里籌集數(shù)十億美元的廉價(jià)資金。受極低的利率和飆升的房地產(chǎn)估值的推動(dòng)，這是歐洲市場普遍采用的一種策略。
瑞典的杠桿式房地產(chǎn)市場去年是全球泡沫最嚴(yán)重的市場之一，此次危機(jī)對該市場的影響迅速而殘酷，SBB股價(jià)在2022年下跌了81%，穆迪將Fastighets Balder的投資級(jí)信用評(píng)級(jí)列入觀察名單，可能將其下調(diào)至高收益評(píng)級(jí)。
斯德哥爾摩SEB投資管理公司的債券投資組合經(jīng)理Martin Edemalm表示:“在這個(gè)市場上，寬松的貨幣政策獎(jiǎng)勵(lì)了那些有著積極增長計(jì)劃的公司。但現(xiàn)在市場已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化。”
瑞典房地產(chǎn)公司必須在未來五年內(nèi)將408億美元到期的債券債務(wù)展期，其中四分之一將在2023年到期。他們?nèi)绾翁幚磉@些還款問題，對整個(gè)歐洲銀行業(yè)都至關(guān)重要。
Edemalm稱:“總體而言，歐洲房地產(chǎn)公司的杠桿率往往低于瑞典同行，債務(wù)期限也較長。但利率上升對這一資產(chǎn)類別顯然是不利的，因此我們有理由假設(shè)，歐洲房地產(chǎn)的收益率要求將提高，從而給估值帶來壓力。”
由于債券收益率處于難以承受的高位，對一些公司來說，許多債務(wù)融資途徑變得過于昂貴。上個(gè)季度，房地產(chǎn)債券銷售額縮減至63億克朗，為2018年第四季度以來的最低水平。由于高杠桿率和不斷下跌的房地產(chǎn)估值，債券發(fā)行者的資產(chǎn)負(fù)債表在重壓下?lián)u搖欲墜，信貸緊縮使得發(fā)行者開始爭相獲得銀行貸款。
Castellum首席財(cái)務(wù)長Jens Andersson表示，除了從北歐銀行獲得傳統(tǒng)抵押貸款外，該公司正在探索其他融資市場。他以美國私人配售為例，因?yàn)樗鼈兂掷m(xù)時(shí)間長、定價(jià)有競爭力。但在英國最近的金邊債券市場動(dòng)蕩之后，即便是這一領(lǐng)域也需要克服障礙。
幫助緩解資金緊張的另一個(gè)選擇是出售資產(chǎn)。SBB在第二季度出售了總計(jì)67億瑞典克朗的房產(chǎn)，最近宣布進(jìn)一步出售至少105億瑞典克朗。
這些出售引起了投資者對另一個(gè)問題的關(guān)注:瑞典異常高的交叉持股水平，此前曾引發(fā)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對治理風(fēng)險(xiǎn)和潛在利益沖突的警告。M2將其在Castellum的股份出售給了Akelius Residential Property。房地產(chǎn)大亨Rutger Arnhult在首次當(dāng)選Castellum董事長后，被任命為首席執(zhí)行官的同時(shí)還控制著M2，并且還是Corem Property Group的最大所有者，該集團(tuán)去年與他的另一家控股公司Klovern AB進(jìn)行了17億美元的合并。Castellum反過來擁有Entra ASA三分之一的股份，F(xiàn)astighets Balder也是該公司的股東。
FSA在5月份的一份關(guān)于該國金融體系的報(bào)告中表示，房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)的增長意味著它仍將是金融穩(wěn)定的一個(gè)重大弱點(diǎn)。穆迪房地產(chǎn)分析師Maria Gillholm表示，瑞典房地產(chǎn)公司之間復(fù)雜的所有權(quán)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)一步限制了它們獲得資本的途徑，因?yàn)楣就ǔＷ⒂谠诮?jīng)濟(jì)低迷時(shí)期保護(hù)自己的流動(dòng)性。“在經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)期，當(dāng)你不得不照顧自己的流動(dòng)性，甚至可能出售資產(chǎn)時(shí)，要讓所有人都支持股本注入可能會(huì)更加困難”。
Edemalm等基金管理公司認(rèn)為，比如寫字樓、工業(yè)或物流場所的高收益房產(chǎn)，現(xiàn)在就有了逢低買進(jìn)的機(jī)會(huì)。Gillholm指出，F(xiàn)astighets Balder、Castellum和Heimstaden Bostad發(fā)行的歐元混合債券是首選的例子。這些部門對利息成本上升不太敏感，將受益于與CPI掛鉤的合約，但目前最重要的是穩(wěn)健的資產(chǎn)負(fù)債表和強(qiáng)有力的股東支持。
