城市更新如何避免“一拆了之”

——長沙市雨花區雅塘片區“城中村”更新改造調研

湖南日報全媒體記者歐陽倩

(相關資料圖)

【調研主題】

老舊小區環境臟亂差，居民生活質量低；城市規劃落后，空間破碎難以集約化發展；城中村“空心化”，發展疲軟乏力……棚戶區、城中村是城市高質量發展之痛。不少地方紛紛實施城市更新，讓舊城換新顏。

城市更新不可避免要拆遷，拆遷必然涉及群眾利益。征拆被稱“天下第一難事”。8月10日，記者走進長沙市最大的城市更新項目——雨花區雅塘片區，了解其如何保障好拆遷群眾利益，順利推進征拆。

【調研內容】

拆遷后會安置在哪里？

把最好的地塊規劃為安置用地

在城市高速高質發展大潮中，菜農張香坤和她所在的雅塘片區石馬村曾被“屏蔽”于時代之外。

雅塘片區曾是長沙老工業基地集中區，有12家改制企業和2個城中村。隨著時代變遷，企業或外遷或蕭條，這里成為長沙最大的城中村和棚戶區。

從2010年起，張香坤便聽說村里要拆遷。村民議論紛紛：“住了一輩子，這里環境雖差但處在中心城區，生活方便。拆遷后會安置在哪里”“以前依靠房屋收租，房子拆掉后生活怎么保障”……

不少城市更新項目采取“騰地—賣地”方式。這樣操作對政府來說簡單、省事，但對片區發展不利。

“簡單賣地后，各區域、各地塊、各村落‘各自為戰’，常出現管網不配套、公共設施不匹配等問題。必須一盤棋統籌，城市規劃、產業規劃、管網規劃、形象設計、功能配套‘五同步’，避免建成后修修補補。”雨花區委副書記、雅塘片區項目征拆指揮部指揮長余宏卿說。

余宏卿介紹，啟動棚戶區改造之初，雨花區曾聘請多家知名設計單位做過規劃設計。方案出臺歷經半年，幾易其稿。僅排水系統一項，就分別與五六家設計單位反復推敲，反復論證。

簡單賣地，對村民也不利。一旦賣出，房屋選址、房屋建設方案、建設質量，這些關系到村民切身利益的細節就難得到落實。

雨花區把最好的地塊規劃為安置用地。如在毗鄰商圈、地鐵口、勞動路主干道的地塊規劃建設頤景苑（自然苑），安置自然村村民；在靠近文化公園、學校、中心醫院的地塊規劃建設中城苑，安置石馬村村民。

“這兩個黃金地塊如果掛牌入市，至少能給政府帶來32億元的收益，但雨花區舍棄這種簡單賣地模式，選擇自主開發建設安置區。”雨花亭街道辦事處副主任謝鐵羅說。

回遷房萬一不建了咋辦？

先建好安置房，打消顧慮

“以前是人等房，現在是房等人。”8月初，石馬村第四批征拆村民在村里的組織下去參觀安置小區中城苑，村民蔣紅霞笑著說，以前拆遷，大多是村民先把地騰出來，政府補助臨時過渡安置費，再等幾年新房建好后，村民才來看房、收房。“咱們村是先建好安置房，打消我們的顧慮。”

高樓身著米色和咖啡色相間的“外衣”，簡約又時尚，樓與樓之間點綴著苗圃花園，綠意盎然，麻石板路一側還有雅致的廊亭供居民休憩。

“村里集中招租的商業用地在哪里？”蔣紅霞問出村民最關心的問題。

石馬村在征拆之初，原本按照當時的政策是“80+5”模式，即每個人獲得80平方米的住宅面積，外加5平方米作物業商業面積。村民反對，希望能有商業保障其生活來源。

雨花區立刻組織專班討論，最終，在政策允許范圍內，把模式變為“50+30+5”，即人均50平方米的保障住房，人均獲得30平方米的公寓和5平方米的商業物業面積。公寓和商業面積由村里集中劃定區域，并委托專業機構招商運營。

不遠處，兩座公寓拔地而起，臨街店面風格統一，貼著招商電話。看到這里，蔣紅霞與村民相視一笑：“有專業運營團隊，我們坐享租金，心里踏實。”

在雅塘片區自然村，另一批村民在安置小區頤景苑穿梭。“房子剛完成主體建設，我們帶著第三方機構來驗收。”村民盧福清說。

“建設全過程我們接受村民監督，提出異議后我們也會積極整改。”頤景苑建設單位之一雨花城投集團相關負責人說，頤景苑將在明年交付。

過去幾年，雅塘片區累計投入100余億元，持續推進路網完善、拆遷騰地、村民安置等。目前已拉通“兩縱三橫”路網格局，徹底改變了京廣鐵路、二環線將片區南北割裂，進出只能靠韶山路的困境。

拆遷后經濟來源在哪里？

大力發展樓宇經濟和現代服務業

從安置小區景塘家園出門500米，便是雨花區五江天街網紅打卡地。夜幕降臨，街上人頭攢動，或懷舊或時尚的餐飲門店扎堆。距離五江天街不遠處，便是城市綜合體萬坤圖財富廣場。

景塘家園安置的是雅塘片區井塘村3000多戶村民。“五江天街、萬坤圖財富廣場，都是我們村集體資產。我們每人每年有9000多元分紅。”村民彭斌說。

這得益于當時制定的征拆政策，在確保就地安置后，村民將置換土地集約化運作。

2013年，井塘村成立長沙鑫美景投資有限公司，并按照“生不增、逝不減”的原則，完成股權量化固化，村民變身股民。

“從以前的種菜到現在‘種樓’，要帶領村民改變原來面朝黃土背朝天的農業生產方式，大力發展樓宇經濟和現代服務業。”井塘村黨委書記張旭說。

2018年，井塘村獲領湖南首本農村集體經濟組織登記證。村集體經濟組織有了“身份證”后，井塘村“甩開膀子加油干”。

目前，井塘村自持的商業建筑面積約6萬平方米，近3年集體經濟收入每年增長7%以上。

“井塘村走出了征地拆遷后村民自主運營、發展產業的路子。這給城市更新如何提升村集體經濟‘造血’功能作出了有益探索。”謝鐵羅說。

村里產業有了，但產業能持續多久，直接考驗著村支兩委的水平。這兩年，雨花區頻頻組織村支兩委走出去學習，并嚴格選配班子成員。以雅塘片區為例，村支兩委學歷要求“螺旋式”上升，而年齡80%在40歲以下。

“一支有責任心、有水平的班子，才能帶領村民走得更遠。”雨花區委副書記、雅塘片區項目征拆指揮部指揮長余宏卿說。

【調研感言】

用誠意換來百姓滿意

歐陽倩

城市更新是城市轉型發展的必然階段。一些城中村、老舊小區改造必然涉及拆遷。但征地拆遷并不能“一拆了之”。走“一拆了之”老路子，對群眾意愿和訴求充耳不聞，只會讓城市更新走偏走樣，丟失“人民城市人民建，建好城市為人民”的宗旨。

雅塘片區在城市更新推動之時，保障了居民的知情權、監督權；建設完成之后，又給予了居民發展的自主權、參與權。像石馬村還沒騰地，先建回遷安置房，打消顧慮；自然村，村民直接到現場來監工；井塘村，村里集中開發，帶著大伙奔富裕……政府用誠意換來百姓的滿意。

雅塘片區的城市更新是政府對城市資源的二次調配。先甩掉“城不城、村不村”的容貌，把路修好、把房建好，再導入產業。只有產業活躍，才能留得住人，村民生活才更有保障。

記者在采訪中聽到一個細節，上世紀70年代，石馬村石馬路兩側有許多香樟樹，是當地居民心中的綠色風景。石馬村拆遷后，雨花區將這些樟樹移栽至跳馬鎮。待石馬村安置小區建成后，再將老樟樹回遷，用這樣的方式為村民留下鄉愁。

這樣的情懷和細膩，何愁得不到百姓支持和擁護？