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投資：1-7 月累計房地產開發投資額同比-8.5%，7 月單月同比-12.2%。1-7 月份，全國房地產開發投資額為67717 億元，同比減少8.5%，較前值降低0.6pct；7 月單月投資額為9167 億元，環比減少28.7%，同比減少12.2%。全國大部分城市土地供應規模收縮、房企整體拿地意愿偏低，導致全國整體土地成交規模處于低位，疊加房企新開工意愿不高、施工面積趨勢性萎縮（2-3 年），累計開發投資額同比跌幅進一步擴大。

新開工：1-7 月累計新開工面積同比降幅擴大至24.5%，其中住宅新開工面積同比-25%。1-7 月份，全國累計新開工面積為56969 萬方，同比減少24.5%，較前值降低0.2pct；7 月單月新開工面積為7089 萬方，環比減少30.2%，同比減少25.9%，較前值提高4.4pct。新開工持續低迷，一方面由于2022 年房企拿地規模萎縮，今年上半年拿地規模繼續下行，影響開工面積；另一方面在新房銷售承壓的背景下，房企新開工意愿不足，且2022 年城投獲取的項目開工率較低。

竣工：1-7 月累計竣工面積同比+20.5%，單月竣工面積同比+33.1%。1-7 月份，全國累計竣工面積為38405 萬方，同比增長20.5%，較前值提高1.5pct；7月單月竣工面積為4501 萬方，環比減少25.9%，同比增長33.1%，較前值提高16.8pct。竣工依然維持約20%的同比增幅，一是因為2022 年同期基數較低；二是目前竣工節點對應的是2021 年銷售的高點；三是保交樓正在逐步取得進展，目前取得進展的主要是資可抵債的項目，資不抵債的項目仍需進一步資金的支持。

我們預計全年竣工增長8%-12%。

銷售：1-7 月商品房銷售金額累計同比再度轉負至-1.5%，銷售面積累計同比-6.5%。1-7 月份，全國商品房銷售金額為70450 億元，同比減少1.5%，較前值降低2.6pct；銷售面積為66563 萬方，同比減少6.5%，較前值降低1.2pct。7 月單月商品房銷售金額為7358 億元，同比減少19.3%，銷售面積為7048 萬方，同比減少15.5%。

在今年2、3 月銷售沖量過后，新房市場呈現出持續低迷的狀態，7 月單月量能創年內新低，拖累銷售金額累計同比再度轉負，指向當前新房市場疲弱。政策端，7月以來暖風頻吹，包括政治局會議首提“適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策”；住建部提“進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款‘認房不用認貸’等政策措施”。我們認為很快一線城市需求側政策將落地，核心城市的寬松力度和出臺節奏將很大程度影響下階段基本面的走勢。

資金：1-7 月房企到位資金累計同比-11.2%，國內貸款、自籌資金持續承壓。

1-7 月份，房企到位資金累計值為78217 億元，同比減少11.2%，較前值降低1.4pct；7 月單月到位資金為9420 億元，環比減少26.6%，同比減少20.2%，較前值提高1.3pct。7 月，央行等兩部門發布通知延長“金融16 條”支持政策，目前看市場對于非國央企房企態度較為謹慎，部分民企融資渠道邊際收縮加劇流動性壓力。考慮到下半年將經歷房企年內債券到期高峰，新房銷售短期內仍將承壓，我們認為對房企融資端的支持力度需進一步加強。

投資建議：維持“增持”評級。中國房地產走過2021 年大周期拐點后，未來主旋律是分化，我們看好一線+不超過三分之二的二線+少量三線這個城市組合包，能在未來中周期跑贏全國整體水平，看好優質房企在這個階段持續跑贏同行。我們認為有必要去做強刺激進行托底。擇股方向包含以下幾個方向：1、競爭格局占優，A 股：濱江集團、華發股份、建發股份、招商蛇口、保利發展、萬科A、金地集團；H 股：綠城中國、越秀地產、華潤置地、中國海外發展、建發國際集團、中國海外宏洋；2、有可能受益于一線城市政策放開的區域概念公司（北京—城建發展等）；3、物業：A 股關注招商積余；H 股關注華潤萬象生活、中海物業、保利物業、綠城服務、萬物云。

風險提示：政策出臺速度和執行力度不及預期，基本面繼續下行引發連鎖反應。