距離房貸合同轉(zhuǎn)換的最后期限還有不到二十天，五大行8月12日齊發(fā)公告，幫助“選擇困難癥”人群做決定。
工行、建行、農(nóng)行、中行和郵儲(chǔ)銀行均發(fā)布《關(guān)于存量浮動(dòng)利率個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)批量轉(zhuǎn)換LPR的公告》稱，將于8月25日起對(duì)批量轉(zhuǎn)換范圍內(nèi)的個(gè)人住房貸款，按照相關(guān)規(guī)則統(tǒng)一調(diào)整為L(zhǎng)PR定價(jià)方式。
公告同時(shí)明確，批量轉(zhuǎn)換完成后，若對(duì)轉(zhuǎn)換結(jié)果有異議，可于2020年12月31日(含)前通過相關(guān)渠道自助轉(zhuǎn)回或與貸款經(jīng)辦行協(xié)商處理。
對(duì)于統(tǒng)一進(jìn)行調(diào)整，工商銀行客服人員告訴《國際金融報(bào)》記者，前期很多客戶操作不便，銀行也是出于方便客戶操作考慮，8月24日之前自己可以通過手機(jī)銀行等渠道選擇哪種還款方式。如果是8月25日統(tǒng)一批量轉(zhuǎn)換的話，利率調(diào)整周期、利率調(diào)整日與原合同保持不變。
定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。轉(zhuǎn)或不轉(zhuǎn)，這是個(gè)問題。面對(duì)日漸逼近的截止日期，房貸一族還有最后的選擇機(jī)會(huì)。
《國際金融報(bào)》記者采訪了中原地產(chǎn)分析師盧文曦、民生銀行研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心副主任王靜文、易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)，對(duì)讀者關(guān)心的LPR相關(guān)問題作出解答。
LPR怎么算
2019年8月17日，央行發(fā)布改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)形成機(jī)制公告。這是利率市場(chǎng)化的重要一步。那么，LPR機(jī)制下的房貸利率和之前有何不同?
王靜文：新的LPR形成機(jī)制有四個(gè)要點(diǎn)：
一是LPR與MLF(中期借貸便利)相掛鉤，以MLF加點(diǎn)方式報(bào)價(jià);二是在原來一年期基礎(chǔ)上，增加了5年期LPR報(bào)價(jià);三是擴(kuò)大了報(bào)價(jià)行的范圍，由10家擴(kuò)大至18家;四是由原來的每日?qǐng)?bào)價(jià)改為每月報(bào)價(jià)，固定在每月20日。
LPR機(jī)制下，房貸利率由LPR加點(diǎn)方式?jīng)Q定，而LPR會(huì)跟隨MLF利率浮動(dòng)，所以LPR機(jī)制下的房貸利率就由原來的固定利率制變成了浮動(dòng)利率。
盧文曦：個(gè)人計(jì)算LPR的貸款利率，是根據(jù)銀行報(bào)的LPR價(jià)格，上下加點(diǎn)或減點(diǎn)，即LPR利率+固定點(diǎn)差(可為負(fù))。
LPR房貸利率和之前最大的不同就是一個(gè)“動(dòng)”一個(gè)“靜”。以往房貸利率完全根據(jù)央行報(bào)價(jià)而定，什么時(shí)候央行報(bào)價(jià)動(dòng)了，貸款利率再變。我個(gè)人覺得每月一報(bào)的LPR，從反映市場(chǎng)資金真實(shí)使用狀況來看，比央行的報(bào)價(jià)要及時(shí)的多。
嚴(yán)躍進(jìn)：根據(jù)此次五大行公告，通過一個(gè)簡(jiǎn)單的案例來進(jìn)行分析。
張先生在2015年的時(shí)候買過一套房，向工行貸了100萬元，約定30年內(nèi)償付完畢，當(dāng)時(shí)是參考“央行基準(zhǔn)利率*(1+浮動(dòng)比例)”的方式計(jì)算月供額的。
而到了現(xiàn)在，由于工行的政策發(fā)布，那么后續(xù)將“被強(qiáng)制”調(diào)整定價(jià)公式，即參考“LPR+基點(diǎn)”的方式來計(jì)算月供額。其中LPR以每年元旦時(shí)的LPR為準(zhǔn)，而基點(diǎn)=今年8月份的利率-去年底的LPR，這個(gè)基點(diǎn)在未來年份永遠(yuǎn)不變。
如何選擇重定價(jià)日
據(jù)記者了解，多家銀行可選擇的重定價(jià)日為每年1月1日，或按貸款放款日對(duì)應(yīng)的日期。那么，每年1月1日和貸款日對(duì)應(yīng)日哪種更劃算?
王靜文：如果要盡快享受利率下行帶來的房貸成本節(jié)約，可選擇貸款日對(duì)應(yīng)日調(diào)整。
盧文曦：就今年而言，由于今年是轉(zhuǎn)換年，所以兩個(gè)選項(xiàng)都享受不到優(yōu)惠。
舉個(gè)例子，我以前根據(jù)央行報(bào)價(jià)利率是5.6%，今年哪怕決定轉(zhuǎn)換成LPR，也仍然享受不到目前4.65%的LPR利率，還是以5.6%的利率還貸。就算你是3月份成功轉(zhuǎn)換了LPR，今年也享受不到下調(diào)的LPR，仍然要看明年1月1日的LPR報(bào)價(jià)，再計(jì)算明年的數(shù)值。
今年為了平穩(wěn)過渡，從銀行角度而言是不希望貸款利率出現(xiàn)變動(dòng)的，因?yàn)槟曛欣蕯?shù)值有變動(dòng)的話工作量是非常龐大的。
如果選重定價(jià)日，那要具體看房貸放款是幾月，如果是6月21日，那么就看每年6月20日的具體LPR報(bào)價(jià)，如果當(dāng)月報(bào)價(jià)低，那么當(dāng)即就能享受優(yōu)惠。
LPR未來走勢(shì)如何
利率換“錨”之后，房貸利率的變化與LPR的走勢(shì)正相關(guān)。那么，LPR走勢(shì)和哪些因素有關(guān)?長(zhǎng)期來看，究竟是選LPR還是固定利率更劃算?
盧文曦：我個(gè)人認(rèn)為，相差不大。對(duì)于個(gè)人貸款者而言，如果現(xiàn)在手里的貸款利率不高，比如只有3%、4%，那么選擇固定利率比較好，因?yàn)槲磥砜赡懿粫?huì)跌那么低。但如果利率接近5%，那就波動(dòng)一下吧。坦率地說，一般貸款年限比較長(zhǎng)，可能15年左右，在這么超長(zhǎng)的周期里，利率本身就存在上行和下行的周期，可能最后上漲和下跌的幅度都會(huì)相互抵消，所以還貸者不用過分緊張焦慮。
至少在未來1至2年，我認(rèn)為L(zhǎng)PR下行的可能性比較大，短期內(nèi)可以享受利率下行的優(yōu)惠，減少些月供。其實(shí)LPR還是與市場(chǎng)貨幣有關(guān)，市場(chǎng)貨幣充裕那么LPR總有下降的趨勢(shì)。
王靜文：LPR根據(jù)MLF利率決定，MLF為央行的政策利率，主要根據(jù)經(jīng)濟(jì)的冷熱情況調(diào)整。
自貸款利率換“錨”以來，1年期LPR利率已下調(diào)4次，累計(jì)下調(diào)40個(gè)基點(diǎn)，從4.25%降為3.85%;5年期LPR利率下調(diào)3次，累計(jì)下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，從4.85%降至4.65%。
考慮到中國經(jīng)濟(jì)未來將進(jìn)入中速甚至中低速期，加息可能性不大，預(yù)計(jì)政策利率和LPR均將以回落為主。長(zhǎng)期來看，選擇LPR應(yīng)該比固定利率更劃算。
嚴(yán)躍進(jìn)：目前LPR數(shù)據(jù)已維持4個(gè)月不動(dòng)，保持在1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。我個(gè)人認(rèn)為，短期內(nèi)LPR再下調(diào)的可能性不大，畢竟疫情下壓力較大。
但普遍來講，還是推薦購房者選擇浮動(dòng)利率，漲漲落落還是好一點(diǎn)，如果選擇固定利率會(huì)面臨沒有選擇面的情況。
