近日，房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)迎來重磅新規(guī)。央行、銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》(下稱《通知》)，分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比上限和個(gè)人住房貸款余額占比上限，為各類銀行機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款占比劃定了“紅線”。該《通知》自2021年1月1日起實(shí)施。
此次新規(guī)對(duì)銀行、購房者、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)有什么影響、目前各家銀行執(zhí)行情況又如何呢，專家又如何看?帶著上述問題，《證券日?qǐng)?bào)》記者近日走訪北京地區(qū)多家銀行及房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。
銀行
暫未收到相關(guān)通知
小銀行未來受影響較大
從各個(gè)銀行的實(shí)際貸款情況來看，目前，大部分銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)符合管理要求。記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，按照2020年中報(bào)披露的數(shù)據(jù)來看，目前超出上限的銀行數(shù)量并不多，只有部分銀行相關(guān)指標(biāo)超出監(jiān)管的劃定范圍，其余大部分都沒有觸及上限。針對(duì)超出上限的銀行機(jī)構(gòu)，監(jiān)管部門也設(shè)置了一定的過渡期，給不達(dá)標(biāo)機(jī)構(gòu)充分的整改時(shí)間，維護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)過渡。
近日，《證券日?qǐng)?bào)》記者走訪多家不同類型銀行網(wǎng)點(diǎn)，據(jù)多數(shù)銀行的個(gè)貸經(jīng)理反饋，截至目前還沒接到行里通知有政策變化，年初貸款額度比較充足，并未對(duì)個(gè)人購房有影響。
“此次新規(guī)對(duì)我行的具體業(yè)務(wù)沒有影響，受影響比較大的主要是小銀行，由于資金量比較小，在人民銀行設(shè)置限定的范圍下，小銀行總的放款量將下降很多。”某國有銀行貸款部門的工作人員表示。
某國有大行的一位個(gè)貸經(jīng)理告訴記者，“目前還不知道會(huì)給我行匹配多少額度，正在等待分行的通知。”
此外，多家銀行放款提速。《證券日?qǐng)?bào)》記者近日咨詢的數(shù)十家銀行中，越來越多銀行的放款速度是“一周見”，這與上個(gè)月多數(shù)銀行以“一個(gè)月”作為參考時(shí)效有所不同。
《證券日?qǐng)?bào)》記者近日以購房者身份咨詢某城商行時(shí)，該行的個(gè)貸經(jīng)理表示：“如果是純商業(yè)貸款，資料齊全面簽后一兩天批貸，過戶完兩天之內(nèi)可以放款。”
在新規(guī)要求下銀行將受到哪些影響?
蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心副主任陶金在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，《通知》規(guī)定的關(guān)于房地產(chǎn)貸款的兩個(gè)上限，大部分銀行是滿足的，但考慮到房地產(chǎn)貸款本身每年的增量，這兩個(gè)上限的剛性是比較明顯的，因此《通知》更多的是在控制房地產(chǎn)貸款的增量，同時(shí)在存量部分關(guān)注不同類型銀行間房地產(chǎn)貸款規(guī)模的結(jié)構(gòu)調(diào)整，以使得不同的房地產(chǎn)貸款集中度與不同風(fēng)險(xiǎn)承受能力的銀行相匹配。從住房貸款集中度的超限情況看，僅有小部分銀行超限，且監(jiān)管根據(jù)超限幅度設(shè)置了不同時(shí)間長(zhǎng)度的過渡期。因此短期看個(gè)人住房的供給，至少在存量上受到的影響可能沒有預(yù)期那么大。
陶金進(jìn)一步表示，目前來看，第一檔國有大型銀行的房地產(chǎn)貸款壓降壓力并不大。第二檔中型銀行的壓力相對(duì)略大，個(gè)別銀行可能需要主動(dòng)減少住房貸款增量和壓降存量來降低房地產(chǎn)貸款集中度。中小銀行中，也存在個(gè)別銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款超限的問題，也可能需要通過主動(dòng)壓降來達(dá)到監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)。
房產(chǎn)中介
客戶目前未受新規(guī)影響
年底放款可能會(huì)緊張
對(duì)于這項(xiàng)新規(guī)，更多的房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)員表示不清楚，并沒有接到相關(guān)通知，目前手上正在走貸款程序的客戶也沒有受到影響。也有中介表示，該項(xiàng)新規(guī)目前影響不大，可能后期放款速度會(huì)慢。
“尚未收到有關(guān)該銀行個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的任何信息。包括我們公司權(quán)證這也沒有接到建委和銀行的通知。”某貸款中介公司的工作人員對(duì)記者表示：“對(duì)于購房者而言，北京地區(qū)房貸政策沒有明顯變化，也不會(huì)影響到個(gè)人購房者的合理按揭需求，不必?fù)?dān)心。”
不過，也有中介表示，監(jiān)管限定銀行房貸上限，影響的無非就是年底放款會(huì)比較慢。未來下半年房貸可能會(huì)面臨緊張，貸款的審核條件有可能更加嚴(yán)格。
在采訪中，多數(shù)中介透露，從往年經(jīng)驗(yàn)來看，年底銀行的按揭額度確實(shí)會(huì)出現(xiàn)比較緊張的情況，有購房需求的還是盡快入手。
專家
優(yōu)化商業(yè)銀行信貸結(jié)構(gòu)
房貸監(jiān)管仍將趨嚴(yán)
防止過多資金流入房地產(chǎn)是近兩年監(jiān)管管控的重點(diǎn)之一。去年8月份監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出臺(tái)監(jiān)管指標(biāo)，其中出臺(tái)的“三條紅線”限制房企融資需求，此次又出臺(tái)“兩條紅線”約束金融機(jī)構(gòu)信貸供應(yīng)。
銀行業(yè)內(nèi)人士表示，上述相關(guān)政策的出臺(tái)有利于防范金融體系對(duì)房地產(chǎn)貸款過度集中帶來的潛在系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展。
與此同時(shí)，近年來，金融監(jiān)管者多次提示房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)。2020年，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清表示房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀牛”，要堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)泡沫。
民生銀行首席研究員溫彬在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，本次建立房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，主要目的是一方面進(jìn)一步優(yōu)化商業(yè)銀行信貸結(jié)構(gòu)，加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)支持力度，另一方面，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。溫彬認(rèn)為在新增貸款中應(yīng)該加大對(duì)制造業(yè)、科技創(chuàng)新、綠色金融、小微企業(yè)等關(guān)鍵領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)的支持力度。
《通知》發(fā)布后，對(duì)房企和購房者帶來哪些影響?
陶金表示，顯然對(duì)房企產(chǎn)生了較大的額外融資壓力，信貸供給的減少可能會(huì)促使大型房企尋求更多樣化的融資手段，而小型房企則需要加強(qiáng)對(duì)自身財(cái)務(wù)和資金鏈的管理，更多依靠?jī)?nèi)源融資審慎開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。對(duì)于購房者而言，銀行住房貸款可能會(huì)出現(xiàn)限額管理，不可避免地對(duì)申請(qǐng)房貸者信用和資質(zhì)開展更能嚴(yán)格的審核，同時(shí)盡管房貸利率由LPR加點(diǎn)確定，但以往的相關(guān)優(yōu)惠可能會(huì)減少。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，企業(yè)和銀行的業(yè)務(wù)合作需要謹(jǐn)慎，要關(guān)注銀行后續(xù)一些貸款動(dòng)向，防范合作后貸款工作受阻或者說不達(dá)預(yù)期，可能會(huì)影響樓盤銷售。而對(duì)于個(gè)人購房者來說，關(guān)注貸款能不能很快發(fā)下來，如果批不下來的話責(zé)任由購房者承擔(dān)。
業(yè)內(nèi)人士表示，目前，房地產(chǎn)金融監(jiān)管實(shí)施嚴(yán)格的監(jiān)管政策，預(yù)計(jì)不會(huì)在2021年放松。
“《通知》對(duì)增量的影響甚于對(duì)存量的影響，部分超限的銀行需要主動(dòng)化解存量業(yè)務(wù)，而未超限的銀行業(yè)需要減少增量業(yè)務(wù)，因此未來房貸增量規(guī)模增幅將出現(xiàn)收縮。”陶金稱。
