西安開發商舉報自己無證銷售 起訴購房者合同無效 今日二審開庭

??據中國之聲新聞縱橫報道：中國之聲此前持續關注了西安一房地產開發商以簽訂合同時沒有預售證為由，將12名購房者告上法庭請求認定購房合同無效一事。部分購房者認為，開發商試圖廢止此前合同，完全是由于近兩年房價水漲船高。而開發商則表示，選擇上訴是希望能迫使業主能“回到談判桌上來”，順利把事情解決。

資料圖：正在建設中的房地產樓盤。中新社記者 張斌 攝

今年6月，西安市長安區人民法院已就其中一起糾紛做出一審判決，認定開發商與購房者之一李女士此前簽訂的認購合同無效。由于不服一審判決，李女士隨即提出上訴。據了解，該案今天上午將在西安市中級人民法院二審開庭審理。那么，對于一審判決，究竟都存在哪些爭議點呢?

一審判決合同無效，被告律師：審理程序、事實都存在問題

2016年4月25日，李女士與西安聞天科技實業集團有限公司簽訂了《紫杉莊園內部認購合同》，認購紫杉莊園項目一套200平米商品房。并以7折的優惠，支付了總價120.4萬元。

今年2月，開發商聞天公司將李女士等12名買受人起訴至法院，請求確認雙方簽訂的內部認購合同無效，理由是在簽訂合同時，原被告雙方均明知聞天公司開發建設的紫杉莊園項目沒有預售許可證，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條及《城市商品房預售管理辦法》第六條的規定，雙方簽訂的合同為無效合同。

今年6月8日，西安市長安區人民法院依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等法律條文規定做出一審判決，認定原、被告雙方簽訂的《紫杉莊園內部認購合同》無效。李女士代理律師羿克接受中國之聲記者采訪時指出：“這個判決是支持了開發商起訴，確認雙方之間合同無效，支持了他們對方的主張，更深一層次的這個法律后果，那就說如果這個合同確認無效的話，那么按照合同法的規定，無效合同要恢復原狀，要雙方返還，這就意味著這個如果無效的話，這個房子買受人就拿不到了。”

羿克表示，由于不服一審判決，李女士隨即提出上訴。他認為，第一點，一審的這個審理程序存在一定的問題，應該示明沒有示明，應該調查證據沒有調查。第二個理由就是事實上還是存在一些問題。就是說這個只是根據現在的購房合同和對方只有四證而沒有預售證這么一個簡單的事實來判斷，這個還是不夠全面，應該把過去為什么沒有辦證?現在是不是在進行辦證?把這些有關情況落實了以后，可能對這案子能夠更全面一點。

被告律師：開發商因自己過錯而獲得不當利益

根據最高人民法院2003年公布的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條明確，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。購房者認為，涉案房屋直至2018年6月8日才取得《商品房預售許可證》這也成為開發商訴稱雙方簽訂的內部認購合同無效的理由。

羿克表示：“我們是認為這個判決適用法律不夠全面不準確，除了原一審引用的那個商品房買賣的司法解釋，還有合同法解釋二的第14條就規定，如果認為這個合同有違法情形是不是要判無效，那么要確定它到底是一個管理性的強制性規范，還是一個效力性強制規范，那我們根據查閱的有關資料和我們對法律的理解認為，政府部門給這個開發商發預售許可證，并且要求他按這個預售許可證的這個要求去進行房地產銷售，這屬于一個管理性規范，不是一個效力性規范。而且開發商如果因為自己的過錯不能夠支持他確認無效，而由此使其獲得不當的利益，加上最高法院還有判例，我們認為一審只適用這個商品房買賣合同這個司法解釋，確實有點應該說不全面，稍微機械了一點。”

購房者：房價已經翻了三倍多 開發商不愿履行合同

據了解，除李女士外，聞天公司起訴另一購房者確認合同無效糾紛一案相關法院也已作出一審判決，認定合同無效。涉及12套房屋的系列案件目前也已在西安市轄區內多個法院相繼開庭審理。而隨著媒體的關注，涉事開發商西安聞天科技實業集團有限公司更是深陷輿論漩渦。起訴業主，是否真的因為房價高漲呢?

據了解，2016年8月，西安市長安區房管局曾對聞天公司下達行政處罰書，因為沒有取得預售證，要求開發商停止銷售，并對無證銷售的房屋進行清退。

另一位購房者王女士此前接受中國之聲采訪時表示，當初簽訂合同時的售價是每平方米7000多元，現在該樓盤均價已近25000元，這是開發商不愿履行合同的原因。

王女士認為：“如果說比如說當時沒有預售證，無證銷售那你房管局如果說是處罰的話，那你清退我們當時候其實也沒有任何問題。那時候是16年的8月份的話，我們是有條件有資格去買房子的。因為16年下半年到17年再到18年這兩年當中，西安的這個房地產市場變化太大了，新政策不停地出現，到現在我們連買房的資格都沒有了。處罰的話那你及時把我們清退的話，我們是完全有資格的，我們是確確實實被他們惡意給耽誤了。”

開發商：購房者多為“關系戶”，起訴與房價上漲無關

對此，聞天公司前負責人徐龍光昨天(13日)對中國之聲表示，被起訴的12名購房者，多為樓盤此前的營銷代理方西安嘉興營銷策劃有限公司的股東、員工、親友。在房管部門作出處罰決定后，就曾與嘉興公司及購房者商定清退補償事宜。

徐龍光說：“16年的時候，西安的房地產是谷底。確實我們經濟非常困難，那個階段非常困難，就說當時跟嘉興說能不能先安撫了，我這有錢了，我就退完了。以后按就是年化的20%給他們收錢，到2017年這個10月份的時候，我們跟嘉興就正式談了，就說談了好幾輪大家就定下來，給他付300萬，完了以后他負責清退，我們當時是19個月，想著算了大家都是不容易，就按24個月算，算兩年的，一次性給賠百分40。那個時候房價賣15000，其實差了3000塊錢，我等于每平方米補了你2000多塊錢，你如果那個時候拿就不虧錢，當時就是不接受，堅決不接受。”

徐龍光認為，此事發展到目前的狀況，源于聞天公司與嘉興公司之間的糾紛，并非惡意起訴購房者，更與房價上漲無關。

徐龍光表示：“我們是這樣想的，既然業主都不接電話了，這現在有問題了，我就想著是這樣，就用法律的形式先把時間固定下來，這是第一點。第二點呢迫使他們能回到談判桌上來，就說你起訴了以后，我現在只確認這合同。合同簽完你勢必要賠償嗎。(跟房價上漲)沒有任何關系，我們只是想希望他們回來談。順順利利的大家高興把事解決了就行了。”

二審今日開庭，開發商：尊重法院判決

徐龍光表示，由于糾紛已經進入司法程序，聞天公司將尊重法院判決。

徐龍光說：“西安市房管局和西安市物價局明確的把這12套房子已經查封了，必須等到這些司法解決完以后才能上市銷售，所以這個必須通過這個途徑來解決。如果說大家愿意回來坐到談判桌上來談，我是非常高興非常歡迎，現在所有的官司都沒有牽扯到賠償的問題，因為是一個確認申訴，就是只確認合同有效無效。確認有效以后呢那就有有效的法律手段，確認無效，有無效的法律手段，就說等判決出來我們才能做后續的安排。總之一點呢就是說我希望依法判決，只要是依法的聞天都能接受，如果說是真正的法院按依法判決的話，我沒有什么話說的。”

據了解，今天上午9點，原告聞天科技實業集團有限公司與被告李女士確認合同無效糾紛一案二審將在西安市中級人民法院開庭審理。相關進展中國之聲將繼續關注。