北京房租上漲背后：400萬間的租賃缺口引發(fā)對存量房瘋搶

“北京租金暴漲”引起了中介行業(yè)及長租市場的震蕩，同時也引來了管理部門的調(diào)查處置。8月22日，北京市住房城鄉(xiāng)建設委員會會同市公安局、市工商局、市非緊急救助服務中心等部門，開通了12345打擊“黑中介”投訴舉報熱線。

據(jù)北京市住建委介紹，開通首日，共接到投訴舉報52條，包括自如在內(nèi)的23家中介機構查實涉嫌存在違法違規(guī)問題被予以公開曝光。

此次事件的起源是一份由網(wǎng)絡發(fā)帖引起的“中介惡性競爭導致房租暴漲”及“資本介入長租公寓助漲房價”的推測，目前，該事件已被上升到監(jiān)管層面，并在全國各地引起關注與整治。

澎湃新聞梳理發(fā)現(xiàn)，房租上漲的現(xiàn)象突出存在于北京地區(qū)，通過采訪梳理租金上漲的短期、中期及長期原因。在業(yè)內(nèi)人士看來，高房租的短期是畢業(yè)潮的需求增加。長期是北京房地產(chǎn)市場的供需矛盾。中期則是長租企業(yè)的大量搶房。三期疊加的結果產(chǎn)生了北京房租的上漲。

短期原因：畢業(yè)潮需求增加

“每年的6月到8月，都是各地房租上漲的時間段。7、8月份，是每個高校的畢業(yè)季，對于他們而言，進入社會的第一件事是找落腳點，從長期規(guī)律來看，7、8月份是市場規(guī)律性的租金上漲時間段。”蘇寧金融研究院特約研究員江瀚。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則表示，“按照往年慣例，6、7、8三個月住房租賃成交量能占到全年的近一半。”

租金是CPI的重要構成部分。從國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，2018年7月，租賃房房租環(huán)比漲幅0.4%，同比上漲2.3%;6月租賃房房租環(huán)比漲幅0.2%。

通過往年的數(shù)據(jù)對比可以看到，一年中的2~3月為傳統(tǒng)春節(jié)過后，6月份~8月份為各大高校畢業(yè)季，這兩個時間段的租賃房房租環(huán)比漲幅普遍較大。

以北京為例，我愛我家集團研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年7月，北京住房租賃月租金均價為4902元/套，環(huán)比6月份上漲2.9%。

據(jù)中國國際技術智力合作公司發(fā)布的數(shù)據(jù)，2017年本科畢業(yè)生起薪平均水平4854元，其中北京本科生為5200元。另據(jù)《2017年應屆生租房價格報告》，84.2%的應屆畢業(yè)生需要租房，北京應屆生租房開支占到月均工資收入的67%。

中期原因：長租企業(yè)大量搶房

2015年以來，隨著“租購并舉”、“租售同權”等政策密集出臺，開發(fā)商、中介機構、酒店集團、機構等紛紛進軍長租公寓市場。

據(jù)市場統(tǒng)計機構數(shù)據(jù)，2017年我國租賃市場租金規(guī)模已達1.3萬億元。隨著住房租賃市場發(fā)展進入快車道，預計到2025年租賃總收入將接近3萬億元，租賃人口達2.3億。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為：租賃市場交易分成兩類，一類是普通租賃，簡單的說就是租戶和業(yè)主可以直接交易的，另外一類是長租公寓類型，這一類的典型特點是中間有一個轉租方，轉租方參與了出租，獲得差價。

張大偉稱，租賃市場的亂象來說，資本大量進入，并沒有多少是增量供應，因為蓋房子出租在當下租售比下是不可能賺錢的。這種情況下，大量的資本進入的是存量改造，存量改造本身并不新增供應，只是通過升級或者分割獲得投資溢價。

8月21日，萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝在2018年半年報業(yè)績會上表示，目前機構在住房租賃領域中的占比非常低。祝九勝稱，據(jù)他觀察，中國城市的機構滲透率最高僅5%，一般城市連2%都不到，所以從目前情況來看，機構對租賃市場的介入有限。

但在江瀚看來，“即便機構滲透率最高的北京占比只有5%，但是考慮到像北京這樣的地方，只要在區(qū)域內(nèi)中介控制了大量的房源，就會引發(fā)區(qū)域內(nèi)房租的上漲。”

值得一提的是，此次被推在風口浪尖的公寓品牌自如、相寓均為中介旗下。其中，自如為鏈家旗下的長租公寓品牌;相寓則是我愛我家旗下公寓品牌。

蘇寧金融研究院特約研究員江瀚指出，隨著“房住不炒”的理念貫徹之后，房產(chǎn)中介的日子比較“難過”。

江瀚指出，今年以來房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷落地，房地產(chǎn)市場基本呈現(xiàn)“橫盤模式”。對于中介機構而言，以往靠賺取傭金作為他們的主要利潤來源，在市場不斷調(diào)控的當下傭金的利潤水平在降低。于是，二房東變成了一些中介機構另外的利潤來源，即房屋從房東手上收過來就可以有利潤來源。由此，中介不再是中介，演變成了二房東。

“房租上漲的最終原因為何歸因為中介，是因為長期和短期的現(xiàn)象都只是基礎，租賃市場的快速加速直接體現(xiàn)了房租上漲。”江瀚說。

現(xiàn)在租賃企業(yè)，他們的做法并不是建房，而是通過收購現(xiàn)房，

江瀚指出，他們的利潤來源至少包括三個方面。

一方面，長租公寓通過收購房源進行改造，從而賺取“租金差”;另一方面，房東與租賃企業(yè)簽訂合同后，大部分企業(yè)會要求房東免費為公寓留出5~6個月的空置期對房屋進行統(tǒng)一裝修，但往往很多租賃企業(yè)為了賺取空置期內(nèi)的房租，會花較短的時間裝修后出租;第三，對于租賃企業(yè)而言，目前還享有國家的優(yōu)惠政策，包括銀行支持。

在傳統(tǒng)中介行業(yè)中，中原目前并未涉足長租公寓領域。面對“為什么中原不搞市場一片看好的長租公寓?”的問題時，中原地產(chǎn)大陸區(qū)副總裁陸成表示，“中原不玩資本運作，這塊蛋糕我們沒條件分享。其實最近長租公寓成為了市場熱話正好說明，在巨大而聰明的資本力量面前，傳統(tǒng)中介要堅守初心，不吃差價，做好服務上下家的中間人角色，明明白白、純純粹粹賺取交易傭金是一件很難、很難的事情。”

長期原因：北京租賃房源缺口近400萬間

江瀚指出，“透過北京房價上漲背后可以看到的是，北京的房地產(chǎn)市場供需矛盾。只有供給多元化，供給和需求平衡， 供需矛盾才能解決。”

“本輪房租的上漲源頭始于去年的10月份。拆違的動作直接導致了租房市場供給的減少。”業(yè)內(nèi)人士說。

據(jù)北京市城市管理委員會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年，北京市共拆除相關違建5985萬平方米。2017年北京市經(jīng)濟運行情況顯示，同年，北京商品房銷售面積以及保障房銷售面積共計1142萬平方米。也就是說，新建的明顯低于拆除的。同時，貝殼研究院近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，目前北京租賃人口為800萬人，而租賃房源量僅為350萬間，租賃缺口達400萬間以上。

供給短缺，要么是數(shù)量的絕對短缺，要么是質(zhì)量的相對短缺。一線及二線核心城市的租賃市場同時面臨這種形式的短缺，這是租金上漲的根本原因。

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領稱，如果一種產(chǎn)品或服務的價格出現(xiàn)持續(xù)的上漲，那只能說明一個問題：

面對“推高房價”的指控，住建部約談了自如、蛋殼等租賃企業(yè)，要求住房租賃企業(yè)：不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源;不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源;不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。

在北京住建委約談了租賃企業(yè)后，長租企業(yè)全部表態(tài)未來將拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投向市場。

8月22日，為加大租賃住房供應，北京市住建委多措并舉，加大保障性住房建設力度。其中，西城、海淀、豐臺三個區(qū)在上周先后發(fā)布配租公告，集中啟動近5000套公租房供應分配工作，目前均正在進行意向登記過程中。

同日，北京市住建委又明確，北京市、區(qū)住房保障部門繼續(xù)加大工作力度，力爭年底前再啟動近萬套房源分配工作。