以房養(yǎng)老陷騙局 合同被判無效

高女士以房屋作為擔(dān)保向王某借款220萬元，并委托對方指定的龍某代理其房屋抵押和出售等事宜。不料，龍某與買房人惡意串通，在高女士不知情下將房屋低價出售。為此，高女士起訴要求確認(rèn)房屋買賣合同無效。昨天上午，這起備受關(guān)注的“以房養(yǎng)老騙局”案在朝陽法院一審落判，法院認(rèn)定龍某代理高女士與劉女士的房屋買賣合同無效，判決劉女士協(xié)助高女士將房屋登記變更至高女士名下。

“以房養(yǎng)老”遇騙局

59歲的高女士為了改善退休生活，經(jīng)朋友董女士介紹了一種“以房養(yǎng)老”項目：以現(xiàn)有房產(chǎn)證抵押做理財，12個月為期，每月給付房屋價值的3%。高女士被“白拿錢，無風(fēng)險，項目運作一段時間了，很成功”的宣傳所吸引，遂將自己的一套住房用于投資。

2016年4月15日，高女士被帶至北京市方正公證處，簽訂了借款合同、具有強制執(zhí)行效力的債權(quán)文書公證書、委托書以及公證書等系列法律文件，還交出了房產(chǎn)證和身份證。據(jù)高女士說，她當(dāng)時不知道是在公證處，也不清楚這些文件的法律意義，而廣某某(已被抓)、龍某以及出借人王某都是第一次接觸。

隨后，高女士又去辦理了房產(chǎn)抵押手續(xù)。同樣，她自稱對這個行為沒有清楚的認(rèn)知，只是按照廣某某等人的要求去做的。之后，經(jīng)由王某操作，轉(zhuǎn)給高女士銀行賬戶220萬元，并打給了龍某28.76萬元，算作第一個月的利息及手續(xù)費，剩余的錢轉(zhuǎn)賬給董女士做理財投資。此后的兩個多月內(nèi)，高女士只收到董女士轉(zhuǎn)賬13萬元，便再無任何消息。

起訴要求合同無效

直到2016年10月，高女士被要求騰房和被索要借款和利息，她才得知劉女士伙同龍某將其房屋辦理了過戶手續(xù)，進(jìn)而取得了新的房產(chǎn)證，而交易價格只有130萬元，嚴(yán)重低于當(dāng)時的市場平均價格。至今，高女士未收到過任何房款。為此，高女士起訴要求法院認(rèn)定劉女士和龍某等人簽訂《存量房屋買賣合同》無效。

庭審時，劉女士未到庭，其答辯稱，高女士公證委托龍某代辦售房手續(xù)合法有效，其取得房屋所有權(quán)應(yīng)受法律保護(hù)。龍某則到庭否認(rèn)串通，稱當(dāng)初是高女士急需資金，經(jīng)他介紹與王某簽訂了借款合同并將房屋進(jìn)行了抵押，承諾一旦無法償還，便委托其出售房屋以償還借款，整個房屋交易都是按照高女士的要求進(jìn)行的。

買賣雙方惡意串通

經(jīng)法院查明，龍某作為委托人與劉女士簽訂合同，將房屋以280萬元(其中房屋價值130萬元，家具、裝修以及配套設(shè)施150萬元)出賣給對方。劉女士于網(wǎng)簽三個工作日將首付款200萬元支付給高女士。此后，龍某自稱劉女士的親屬，委托中介尋找房屋買家。后劉女士將房屋辦理了抵押登記，登記的抵押權(quán)人為李某某。

龍某和劉女士均主張，何某某代劉女士向龍某支付的200萬元系支付涉案房屋的購房款。但法院對此認(rèn)為，這筆款項在短短21分鐘內(nèi)通過轉(zhuǎn)賬依次流經(jīng)何某某、龍某和王某的銀行賬戶，最后又回到王某的銀行賬戶，而上述幾人的賬戶存在大額、密集資金往來，存在十分密切的經(jīng)濟(jì)利益聯(lián)系。整個資金流轉(zhuǎn)過程作為一個整體，并未發(fā)生200萬元款項所有權(quán)實質(zhì)上的轉(zhuǎn)移。因此，不能確認(rèn)該200萬元系劉女士向龍某支付的涉案房屋購房款。

劉女士與龍某僅在短暫交易過程中建立信任關(guān)系，并委托對方出賣涉案房屋不符合常理。若劉女士是實際買受人，則她與龍某和何某某等人存在惡意串通;若劉女士僅以其名義，由龍某、何某某等人借名買房，則龍某與何某某等人存在惡意串通。總之，龍某以規(guī)避實現(xiàn)抵押權(quán)法定程序的方式取得出賣涉案房屋的委托代理權(quán)，且濫用代理權(quán)與買受人惡意串通簽訂房屋買賣合同，損害了高女士的利益，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定龍某代理高女士與劉女士就涉案房屋訂立的房屋買賣合同無效，劉女士應(yīng)當(dāng)將涉案房屋變更登記回高女士名下。

老人另訴抵押無效

宣判后，高女士連連感謝法官為她保住了房子。昨天，兩名被告均未到庭。

審理此案的法官趙佳表示，若李某某對涉案房屋的抵押權(quán)設(shè)立合法有效，則其抵押權(quán)不因房屋所有權(quán)人變更而喪失，其仍可在房屋變更登記至高女士名下后繼續(xù)對該房屋享有抵押權(quán)。“高女士如果認(rèn)為抵押權(quán)設(shè)立有問題，只能另行起訴要求確認(rèn)抵押權(quán)無效。”據(jù)悉，高女士已另案起訴。

據(jù)了解，2015年以來，北京已有數(shù)十位老人遭遇“以房養(yǎng)老”的騙局，不僅失去房產(chǎn)，還背上了巨額債務(wù)。為此，司法部出臺新政嚴(yán)防此類騙局，北京市司法局和北京公證協(xié)會也作出規(guī)定，其中包括公證機(jī)構(gòu)不得為借款人辦理擔(dān)保性委托公證;為60歲以上老年人辦理賦予強制性執(zhí)行效力公證或涉及處分不動產(chǎn)的委托公證時，必須由成年子女陪同等。

北京晨報記者 顏斐