“央企前三”的豪言猶在耳。去年年中，中交地產(chǎn)(000736)迎回結(jié)束綠城“學(xué)徒”生涯的李永前，彼時，李永前為中交地產(chǎn)立下“三級跳”flag：2019年沖刺350億，2020年沖刺500億，2023年遠(yuǎn)超千億。不過，從近日中交地產(chǎn)發(fā)布的2019年業(yè)績情況來看，理想很豐滿，現(xiàn)實卻很骨感。

年報顯示，2019年，中交地產(chǎn)實現(xiàn)簽約銷售金額293.87億元，權(quán)益簽約銷售192.26億元，這一成績，距離350億目標(biāo)還有不小的缺口。

除了規(guī)模上的失意，中交地產(chǎn)凈利潤也出現(xiàn)近4年來首降。根據(jù)中交地產(chǎn)披露的2019年度報告顯示，期內(nèi)，實現(xiàn)營收140.63億元，較上年同期增長57.16%，利潤總額17.91億元，較上年同期增長16.14%，而歸屬于上市公司股東凈利潤一項則為5.43億元，較上年同期下降33.01%。

作為中交集團(tuán)地產(chǎn)板塊A股“嫡子”，中交地產(chǎn)承載著中交集團(tuán)做大做強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的雄心，不過，從這份成績單來看，若要讓中交地產(chǎn)在中國房地產(chǎn)排名榜上與綠城并駕齊驅(qū)，進(jìn)入千億房企陣營，中交地產(chǎn)面臨的難題不少。

肩挑三座大山

中交地產(chǎn)增收不增利

受益于期內(nèi)結(jié)利項目增加，收入結(jié)轉(zhuǎn)增加，2019年中交地產(chǎn)營收上漲近六成，不過尷尬的是，中交地產(chǎn)凈利潤卻下滑33.01%至5.43億元。

對此，和訊房產(chǎn)查閱年報獲悉，其主要原因歸結(jié)為三方面，一是上年同期因同一控制下合并確認(rèn)投資收益，本年無此項;二是計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備和信用減值準(zhǔn)備減少了當(dāng)期凈利潤;三是受少數(shù)股東損益的影響。

通過翻閱近年年報，和訊房產(chǎn)發(fā)現(xiàn)，2017年，中交地產(chǎn)曾花費(fèi)6.4億元收購華通置業(yè)，2018年，再以8.7億元收購北京聯(lián)合置業(yè)，兩筆收購帶來的大額非經(jīng)常性收益均大幅抬升了其報告期內(nèi)的凈利潤。以2018年收購北京聯(lián)合置業(yè)為例，該交易為中交地產(chǎn)在當(dāng)期帶來了2.9億元的非經(jīng)常性收益，占據(jù)當(dāng)期非經(jīng)常性損益的一半以上。而在2019年，中交地產(chǎn)此項收益為零。

盡管如此，和訊房產(chǎn)也注意到，在中交地產(chǎn)5.43億元的歸母凈利潤中，非經(jīng)常性損益達(dá)2.84億元，占據(jù)凈利半壁江山，同為央企的中海地產(chǎn)和中國金茂，歸母核心凈利潤則分別達(dá)82%、94%。對此，中央財經(jīng)大學(xué)教授魯桂華認(rèn)為，做大非經(jīng)常性損益很有可能是中交地產(chǎn)“美化”最終盈利數(shù)據(jù)的方式。

對中交地產(chǎn)而言，龐大的非經(jīng)常性收益歸功于公司對非金融企業(yè)收取的資金占用費(fèi)的逐年增加。該指標(biāo)從2017年的6864萬元飆升至2019年的3.5億元，且自2018年起，該項收益遠(yuǎn)超公司扣非后主營業(yè)務(wù)的凈利潤。

對非金融企業(yè)收取的資金占用費(fèi)本質(zhì)上是資金利息。據(jù)魯桂華介紹，“其他非金融企業(yè)向中交地產(chǎn)提出借款需求，中交地產(chǎn)收取資金的利息，再形成收益。這屬于中交地產(chǎn)將央企資金和資源變現(xiàn)的行為，與其主營的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)無關(guān)，賺取投資收益對中交地產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模的幫助并不大。”

此外，報告期內(nèi)，中交地產(chǎn)對可能發(fā)生減值損失的資產(chǎn)計提了資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，共計5.6億元，而資產(chǎn)減值損失占凈利潤的比重也由2018年的14.06%增加至2019年的50%。

受市場影響，2019年中交地產(chǎn)房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)毛利率降至25.01%，期內(nèi)，中交地產(chǎn)對重慶、嘉興、青島、長沙等城市的數(shù)個項目進(jìn)行了存貨跌價計提準(zhǔn)備，共計4.21億元，其中，僅位于重慶、天津的兩項目本期計提減值準(zhǔn)備就近3億元。

不過，更具戲劇性的是，在歸母凈利潤下滑三成至5.43億的同時，少數(shù)股東損益卻大幅提升70%至5.79億，占全年凈利潤的51.6%，而這一比例在2018年僅為29.7%。“這說明企業(yè)持股比例在快速下降，且平均而言，所有項目中其他合作開發(fā)企業(yè)股權(quán)占比可能過半。”魯桂華表示。

這一點(diǎn)，在中交地產(chǎn)持有的項目中亦能找到答案。根據(jù)2019年年報披露，55個項目中，中交地產(chǎn)100%持有項目僅有7個，合作開發(fā)項目達(dá)48個，持股比例在50%以下的有20個，而在分別擁有37、20個合作開發(fā)項目的2018、2017年、持股在50%以下的分別是14個、2個。

規(guī)模與舉債并行

中交地產(chǎn)遭遇“錢荒”

低迷的市場環(huán)境和高壓的融資政策并未阻礙中交地產(chǎn)擴(kuò)張的腳步，自去年開始，中交地產(chǎn)便加速拿地進(jìn)程。根據(jù)年報披露， 2019年，中交地產(chǎn)新增土地 15 宗， 計容建筑面積 229.54 萬平方米， 土地購置總價款 181.59 億元， 權(quán)益價款 118.00 億元，借此新進(jìn)入合肥、廈門兩座城市。

和訊房產(chǎn)梳理發(fā)現(xiàn)，中交地產(chǎn)積極拓儲過程中不乏高溢價拿地案例，以去年12月競得昆明呈貢區(qū)地塊為例，溢價率就高達(dá)96%，幾近翻番，而在密集拿地的5月，除一宗底價成交外，其余溢價率均超40%，規(guī)模意圖明顯。

一邊將土地頻頻收入囊中，另一邊則是真金白銀流水般的出賬。根據(jù)年報，2019年，中交地產(chǎn)土地成本為49.31億元，占營業(yè)成本的46.97%，同比大幅增長141.52%。

受土地款增加影響，2019年中交地產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額減少179.56%，為-46.12億元。值得注意的是，自2014年起，中交地產(chǎn)經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額保持負(fù)數(shù)水平，這一記錄剛剛在2018年被打破，實現(xiàn)轉(zhuǎn)“正”，如今，該指標(biāo)再次回“負(fù)”。

造血能力不足，中交地產(chǎn)轉(zhuǎn)而依靠借款融資來維持資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)。數(shù)據(jù)顯示，2019年，中交地產(chǎn)投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額則由上一年的-0.77億，繼續(xù)加大到-7.71億元，籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入同比增長108.67%至219.69億元，其中64%用于償還債務(wù)支付的現(xiàn)金，約141.29億元，籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額約64.39億，2019年全年，中交地產(chǎn)獲得的現(xiàn)金流量金額僅10.56億。

在此背景下，為快速實現(xiàn)進(jìn)擊央企前三的戰(zhàn)略目標(biāo)，中交地產(chǎn)不惜舉債前行。截至期末，通過銀行貸款、關(guān)聯(lián)方借款、信托等方式，中交地產(chǎn)融資總額達(dá)214億元，最高融資利率達(dá)9.98%，而2018年中交地產(chǎn)的融資規(guī)模為143.22億元。

同時，中交地產(chǎn)也面臨著不小的短期債務(wù)壓力。根據(jù)年報，中交地產(chǎn)一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債約44.71億元，占當(dāng)期63.38億元在手現(xiàn)金的70.5%。

房地產(chǎn)貸款和發(fā)債融資緊縮之下，中交地產(chǎn)的資金壓力還表現(xiàn)在頻繁提供擔(dān)保。年報顯示，報告期末中交地產(chǎn)實際擔(dān)保余額合計82.51億元，實際擔(dān)保總額是公司凈資產(chǎn)的3倍。和訊房產(chǎn)查閱企業(yè)公告獲悉，去年全年，中交地產(chǎn)為子公司提供擔(dān)保案例達(dá)10起。其中，10月，為武漢中交德祿香頌置業(yè)有限公司1.5億元開發(fā)貸款提供7950 萬元擔(dān)保，6月，為四川雅恒7.95億元貸款提供2.62億擔(dān)保。

財經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)表示，提供擔(dān)保是企業(yè)比較主流的做法，打“保票”能夠降低資金成本，緩解相應(yīng)的資金壓力。“通過這個融資能夠帶來一些資金的穩(wěn)定。這也側(cè)面表明中交地產(chǎn)確實面臨資金壓力，需要融資度過相應(yīng)的難關(guān)。”

進(jìn)入2020年以來，中交地產(chǎn)在土地市場上的表現(xiàn)更為勇猛激進(jìn)。截至目前，中交地產(chǎn)大手筆斥資103億元持續(xù)加碼北京、鄭州等七個城市，平均每9天便斬獲一宗土地。值得一提的是，2月，中交地產(chǎn)披露自上市以來的首筆永續(xù)債計劃，用以補(bǔ)充公司營運(yùn)資金及償還金融借款。

如今，擺在中交地產(chǎn)面前的是“央企老大哥”中海地產(chǎn)約3771.7億港元的合約銷售額和保利地產(chǎn)(600048)4618.48億的銷售成績，底色并不好看的中交地產(chǎn)在李永前帶領(lǐng)下能否逆勢突圍，新的一年，中交地產(chǎn)將交上怎樣的答卷，和訊房產(chǎn)將持續(xù)關(guān)注。