近日，有多位業主通過啄木鳥投訴平臺(https://tousu.china.com.cn/)向中國網財經記者投訴，稱購買的位于江蘇省南京市棲霞區仙林紫東地區西崗街道的“南京萬達茂商業中心”項目涉嫌虛假宣傳，并存在未經審批擅自施工改變樓體結構的情況。

商務辦公用房變身“公寓”

業主們告訴中國網財經記者，他們是2018年購買的該項目房屋，項目在前期宣傳中，稱項目為“公寓”、“酒店公館”，而項目用地實際上為辦公用地，不可用于居住;同時在整個銷售過程中，開發商也沒有向買房人作出任何關于房屋性質的說明。

資料顯示，南京萬達茂項目的開發商是南京萬達茂投資有限公司(以下簡稱“南京萬達茂”)，該項目擁有5棟高層塔樓，均為商業、辦公類建筑，其中2棟為公寓，即經相關部門批準用于居住的物業，其余3棟為商業辦公類非住宅類物業，只能用于商務辦公而不能用于居住。而上述業主投訴的所購買房屋，就位于只能用于辦公的這3棟樓內。

記者在兩張商品房預售許可證上看到，涉及投訴的兩棟建筑分別是萬達茂商業中心A-20幢(4-41層)、A-21幢(4-41層)，預售證編號為寧房銷第2018100064號、2018100015號，其房屋用途一欄均為“辦公”。

那么，南京萬達茂在宣傳和銷售中稱原本用于辦公的房屋為公寓是否合規呢?北京金訴律師事務所主任王玉臣在接受中國網財經記者采訪時表示，這種做法已經構成了虛假宣傳，屬于現實生活中比較常見的一種虛假宣傳，欺詐銷售的方式;國家是不允許將辦公性質的房屋改為住宅使用的，兩者之間的規劃性質、設計要求、消防要求等是差異很大的，不論是國家，還是各個地方都是明令禁止的。

王玉臣律師指出：“業主在購房時必須注意開發商是否有五證，同時還要關注這五證前后的主體、建筑面積、用途等是否一致，更要密切關注這個項目的規劃用途到底是什么，土地性質到底是什么，是住宅，還是商業，還是辦公，還是工業。國家對規劃用途的劃分是十分嚴格的，如果不是住宅，是不能作為住宅使用的。而公寓并不屬于現行的官方劃分標準，往往被開發商用來誤導大家。”

開發商同時涉嫌違規改造

事實上，把辦公房屋當成公寓用于居住用途也早已被南京相關部門明令禁止。南京市規劃局、國土資源局、住房保障和房產局2017年3月曾聯合發布《關于加強商業辦公等非住宅類建筑項目管理的通知》，《通知》中指出，房地產開發企業在銷售商業辦公等非住宅類建筑前應向購房人明示房屋的規劃用途、土地使用年限、契稅、物業服務費、水電費以及配套建設指標等情況;同時，商業辦公類非住宅類建筑(不包括酒店、公寓和宿舍等具有居住功能的建筑)不得按單元式或住宅套型設計，一般應采取公共走廊、公共衛生間式布局，除食堂外不得設置廚房，開水間或者飲水供應點、衛生間應當集中設置;商業辦公類非住宅類建筑，其室內建筑功能除土地出讓合同約定可配建酒店式公寓外，其余一律不得標注酒店式公寓功能。

而照此規定來看，南京萬達茂不僅涉嫌虛假宣傳，其此后在房屋內進行的施工改造行為更是“不合規矩”。

據業主描述，南京萬達茂通過與業主簽訂“房屋改造協議”，在房屋建成后，將兩棟樓全部封鎖，并把20號樓和21號樓的驗收后“辦公用房”臨時突擊改造，在沒有得到相關政府部門核準和審批的情況下，在夜間進行施工，強行給樓層樓板打洞開孔，私自加裝煙道，大規模新建上下水管道，篡改電線電路，包裝成“公寓配置”，企圖作為真正的公寓性質房屋交付給業主，并將一切責任、安全隱患、住房性質隱患統統轉嫁給業主。此外還有業主指出，南京萬達茂曾解釋稱該改造協議僅僅是“加固防水，用來防止漏水的”。

值得一提的是，原本用于“防止漏水”的工程卻成為了房屋漏水的嫌疑犯。2019年12月31號，有業主在收房時發現房屋漏水，尤其是排煙管道處，滲水比較嚴重，質疑和此前的改造有關。

王玉臣律師告訴記者，開發商通過“業主委托改造協議”對房屋進行改造屬于典型的違規行為，更改了原本的規劃，是法律所不允許的。不過這種協議的效力在司法實踐中是不小爭議的，嚴格從法律規定上講，這種行為一方面屬于違法違規的，另一方面屬于開發商減少自己的責任，加大購房人的義務，屬于無效的，但是在司法實踐中，有的法院是不認為是無效的，而有的認為是無效的。

帶著業主們投訴的問題，記者致電南京萬達茂，對方表示稍后會給予回電，但截至發稿仍未做出任何回應。不過中國網財經記者注意到，近來南京市還在不斷加大對“商改住”亂象的監管力度：2020年2月1日起，《關于進一步加強商業辦公類建設項目全過程管理的實施意見》開始實施，該意見顯示，針對商辦項目，應嚴格依據經批準的控制性詳細規劃出具規劃條件，土地出讓合同中應增加禁止條款，“受讓人擅自改變土地性質、規劃用途，將商辦項目改為‘類住宅’的，出讓人有權解除合同，并無償收回土地使用權”。

中國網財經記者將持續關注南京萬達茂項目相關進展。(記者 衛榕)