個人住房貸款定價基準,選擇LPR還是固定利率?這一選擇題雖然在8月末完成,且LPR轉換率超過92%,但“有房一族”中仍有人在糾結:要不要在年底前反悔,改為固定利率?

LPR報價與上個月持平

9月21日,中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布了最新的貸款市場報價利率(LPR):1年期LPR為3.85%,5年期以上LPR為4.65%。兩個期限品種報價均與上個月持平,至此LPR已連續5個月保持不變。

9月份LPR不變,之前已有跡象。由于LPR報價與MLF(中期借貸便利)利率掛鉤,因此市場關注央行MLF操作利率時也包含對LPR報價的預判。9月15日,為維護銀行體系流動性合理充裕,央行開展6000億元中期借貸便利(MLF)操作(含對9月17日MLF到期的續做),此次MLF操作中標利率為2.95%,與前次操作持平。

“央行本次續做MLF的價格并未調降,預示了本期LPR報價下調的可能性降低。”有業內人士分析,MLF的超額續做也說明了央行傾向于通過MLF操作階段性向銀行體系補充中長期流動性,緩解銀行體系中長期流動性偏緊的壓力。

防范過量流動性進地產

“本期LPR保持不動符合預期。”民生銀行首席研究員溫彬向記者表示,近期隨著經濟逐漸企穩回升,市場利率經歷了較明顯的上升過程。為維護市場預期穩定,LPR保持不動,繼續對實體經濟復蘇過程形成支撐,同時防范資金空轉套利或過量流動性進入房地產市場等領域。

國家統計局數據顯示,1月-8月份商品房銷售額96943億元,增長1.6%,實現了年內首次轉正。8月,70城的各線城市新房價格環比漲幅略微擴大;二手房價格除了二線城市漲幅回落,一線和三線城市的環比漲幅均現擴大。

為給樓市降溫,7月-8月房地產調控出現了轉折,從上半年的全面寬松,開始出現收緊趨勢,各地在7月-8月累計出臺政策次數達60多次。

“得益于國內疫情防控得力,疫后經濟持續修復,今年前8月固定資產投資累計同比增速基本回正,8月社會消費品零售總額同比增速也首次轉正。利率沒有進一步下調的必要,同時也為應對全球經濟衰退、海外疫情以及國際局勢的不確定性保留政策空間。”貝殼研究院認為。

房貸市場利率連降9個月

雖然LPR報價保持不變,但全國首套房、二套房貸款平均利率已經連續9個月下調。

“自去年12月起,數據便由升轉降。”融360研究院最新報告顯示,41個重點城市674家銀行分支機構房貸利率的監測數據表明,9月份,全國首套房貸款平均利率為5.24%,二套房貸款平均利率為5.55%,環比下降1個基點。

“9月雖然整體房貸利率水平仍然略降,但越來越多的城市房貸利率下行趨勢已現拐點,且二套房比首套房的利率拐點更為顯著。”融360大數據研究院研究員李萬賦說。

貝殼研究院21日發布的《9月重點城市主流房貸利率簡報》也指出,隨著我國貨幣政策寬松力度逐漸減弱,其監測的36城平均主流房貸利率下降速度逐步放緩,9月基本止降。“其中,首套利率5.21%,二套5.51%,首套利率環比持平,二套利率微幅下降。與此同時,銀行放款速度也觸底拉長,9月監測的36城房貸平均放款周期39天,環比延長1天。”

“房貸放款周期拉長的現象需要注意,這可能會影響一些購房者貸款的辦理等。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說。

“房貸利率與銀行放款周期的變動對購房者的買房決策影響是微小的。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂稱,比如300萬元的購房商業貸款,貸款25年,貸款利率5.39%,還款方式以等額本息計,若利率下降5個基點,月供減少不到90元,影響較小。

定價方式還能改一次

“雖然影響較小,而且LPR連續5個月沒變,但我還是想要自己選。”有的“房貸族”說。

8月12日,工商銀行、建設銀行、農業銀行、中國銀行、中國郵政儲蓄銀行五家國有銀行同時發布公告,將于8月25日起對批量轉換范圍內的個人住房貸款,按照相關規則統一調整為LPR定價方式。這意味著不換的要自己申請,不申請的就默認轉LPR定價。

9月15日,央行發布報告稱,金融機構絕大部分新發放貸款已將LPR作為基準定價,存量浮動利率貸款定價基準轉換已于2020年8月末順利完成,轉換率超過92%。

但“被”完成轉換的“有房一族”中,可能還有人心里在犯嘀咕:到底哪個好?我能反悔嗎?

需要注意的是,銀行公告中還有一句關鍵的話:批量轉換完成后,若對轉換結果有異議,可于2020年12月31日(含)前通過相關渠道自助轉回或與貸款經辦行協商處理。

也就是說年底前還有1次機會,將房貸利率轉回原定價方式,也可轉換為固定利率。但定價基準只能轉換一次,轉換之后不能再次轉換。

LPR和固定利率兩種轉換方式各有優勢,具體如何選擇取決于自己的判斷,特別是對未來利率走勢的判斷。

央行此前解釋稱,如果認為未來LPR會下降,那么轉換為參考LPR定價會更好;如果認為未來LPR可能上升,那么轉換為固定利率就會有優勢。

僅有1次的反悔機會,你要用嗎?

問題的關鍵就在于,LPR未來在你房貸期限內會怎么走?

“這取決于宏觀經濟趨勢、通貨膨脹形勢以及貸款市場供求等因素,具體要看報價行的市場化報價。”央行貨幣政策司司長孫國峰8月25日在國務院政策例行吹風會上指出,隨著LPR改革推動貸款利率下降的潛力進一步釋放,預計后續企業貸款利率還會進一步下行。

中短期看,方正證券首席經濟學家顏色認為,在常態化貨幣政策背景下,緩解長期流動性緊張,央行的主要手段是超量續做MLF,并伴隨常規化的、以逆回購為主要形式的短期流動性調節。在我國經濟基本面持續改善的情況下,年底之前基本不存在降準降息的可能性。

“四季度銀行壓降結構性存款的壓力仍然較大,實體經濟恢復發展中還需要較大力度的信貸支持,為緩解銀行體系的中長期流動性壓力,在通過MLF調節的基礎上,在適當時點結構性降準的可能性仍然存在并且必要。”溫彬認為。