2月1日，花旗出具合景悠活首次覆蓋報(bào)告，給予“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)13.8港幣/股。花旗的研究報(bào)告，從行業(yè)發(fā)展、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、住宅擴(kuò)張、多業(yè)態(tài)協(xié)同等維度深入剖析了合景悠活的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和投資價(jià)值。

2021年物業(yè)管理行業(yè)將迎來(lái)牛市

根據(jù)花旗研究報(bào)告，2021年物業(yè)管理行業(yè)將會(huì)迎來(lái)牛市，主要原因包括：自2020年10月以來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)不斷有支持性政策出臺(tái);頭部企業(yè)盈利增長(zhǎng)確定性強(qiáng);一季度物管公司將陸續(xù)發(fā)布強(qiáng)勁業(yè)績(jī)，且滿足條件的新上市物管公司有機(jī)會(huì)被納入港股通等短期行業(yè)催化劑。

在物業(yè)管理行業(yè)之中，花旗傾向于選擇兩類企業(yè)：第一類是規(guī)模性、平臺(tái)化企業(yè);第二類是差異化發(fā)展企業(yè)，例如合景悠活獨(dú)特的商業(yè)物業(yè)管理和模式。

根據(jù)花旗研究報(bào)告的內(nèi)容顯示，商業(yè)物業(yè)服務(wù)應(yīng)該被給予更高的估值，主要基于一是市場(chǎng)空間廣闊，花旗預(yù)計(jì)商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模有4000億人民幣、15億平方米;二是擁有較高的進(jìn)入壁壘，享受更高的物業(yè)管理費(fèi);三是可以提升物業(yè)管理費(fèi)，具有定價(jià)權(quán);四是收繳率更好，運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流更加穩(wěn)定;五是受益于銷售額提升以及消費(fèi)升級(jí)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)供應(yīng)商可以與商業(yè)物業(yè)持有者分享發(fā)展成果。

商業(yè)服務(wù)將會(huì)帶動(dòng)合景悠活的增長(zhǎng)和估值提升

2020年合景悠活為8個(gè)商場(chǎng)及數(shù)十個(gè)寫(xiě)字樓提供商業(yè)物業(yè)管理和運(yùn)營(yíng)服務(wù)，且均位于一、二線城市，集中于大灣區(qū)。根據(jù)花旗預(yù)測(cè)，到2022年合景悠活的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量將超過(guò)60個(gè)，其增長(zhǎng)主要源于三方面。

一是合景泰富的強(qiáng)勁儲(chǔ)備。預(yù)計(jì)2024年底之前將累計(jì)新開(kāi)16個(gè)商場(chǎng)及6個(gè)寫(xiě)字樓。二是更加積極的第三方擴(kuò)張策略。近年合景悠活開(kāi)始輕資產(chǎn)輸出，花旗預(yù)計(jì)2021年-2022年合景悠活將通過(guò)輕資產(chǎn)輸出，每年新增3-5個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。三是收并購(gòu)的補(bǔ)充。近期公布的關(guān)于雪松智聯(lián)的收并購(gòu)之中，也有部分商業(yè)面積貢獻(xiàn)。

由于一、二線城市的有利位置，加之零售熱潮的興起，合景泰富的同店銷售額持續(xù)增長(zhǎng)，帶動(dòng)銷售總額快速上升。合景悠活作為商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)供應(yīng)商，根據(jù)租金的特定比例錄得商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入，因此這部分收入的增長(zhǎng)潛力大。同時(shí)，由于商場(chǎng)客流量、銷售額的增長(zhǎng)，也有利于商場(chǎng)物業(yè)管理費(fèi)的持續(xù)提升。

2019年，合景悠活的商場(chǎng)平均出租率超過(guò)90%，成都悠方達(dá)到94%，未來(lái)商場(chǎng)出租率有望進(jìn)一步提升。伴隨租戶資源的增加以及運(yùn)營(yíng)能力和經(jīng)驗(yàn)的積累，合景悠活可以進(jìn)一步優(yōu)化其商場(chǎng)品牌組合，通過(guò)有效的營(yíng)銷策略吸引更多的客流，創(chuàng)造更多的客戶消費(fèi)，進(jìn)而鞏固商場(chǎng)租戶的滿意度和留存率。

住宅物業(yè)在管面積規(guī)模快速擴(kuò)張，且專注于大灣區(qū)和長(zhǎng)三角

在雪松智聯(lián)的收購(gòu)?fù)瓿珊螅暇坝苹畹脑诠芙ㄖ娣e將提升8600萬(wàn)平方米，達(dá)到1.26億平方米以上。同時(shí)，公司發(fā)布公告，將2021年在管面積目標(biāo)設(shè)定為1.6億平方米，其增量面積主要源于不斷增強(qiáng)的第三方外拓能力;積極的收并購(gòu)策略;合景泰富的項(xiàng)目持續(xù)交付。

另一方面，合景悠活也將不斷豐富增值業(yè)務(wù)，并與購(gòu)物中心形成長(zhǎng)期協(xié)調(diào)發(fā)展。根據(jù)花旗的預(yù)測(cè)，合景悠活增值業(yè)務(wù)將保持高速增長(zhǎng)，主要原因是客戶群體的增加以及多元化的商品和服務(wù)供給，例如居家服務(wù)，家裝翻新服務(wù)等。

社區(qū)增值業(yè)務(wù)與商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)可以形成長(zhǎng)期的協(xié)同效應(yīng)。商場(chǎng)的租戶提供多元化的生活服務(wù)和商品，例如高頻、低客單價(jià)的日常消費(fèi);餐飲服務(wù);娛樂(lè)生活;教育等等。上述服務(wù)都可以豐富合景悠活的社區(qū)增值業(yè)務(wù)，也進(jìn)一步與商業(yè)形成聯(lián)動(dòng)，提升租戶的銷售額和滿意度，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看兩條業(yè)務(wù)線協(xié)同發(fā)展。

合景泰富豐富的商業(yè)和住宅土地儲(chǔ)備

花旗報(bào)告指出，合景泰富擁有16個(gè)商場(chǎng)和6個(gè)寫(xiě)字樓的商業(yè)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，預(yù)計(jì)在2024年底之前會(huì)開(kāi)業(yè)，屆時(shí)其商業(yè)面積會(huì)接近翻番，這會(huì)對(duì)合景悠活的商業(yè)物業(yè)管理和運(yùn)營(yíng)服務(wù)帶來(lái)很大的上升空間。

同時(shí)，合景泰富的土地儲(chǔ)備達(dá)到2500萬(wàn)平方米，遍布中國(guó)40個(gè)城市。且合景泰富的項(xiàng)目平均售價(jià)是1.7萬(wàn)/平方米，高于全國(guó)平均單價(jià)1萬(wàn)/平方米。考慮到合景泰富項(xiàng)目的定位中高端，且主要集中在大灣區(qū)，所以合景悠活可以為業(yè)主提供具有更高附加值的增值業(yè)務(wù)，這有利于社區(qū)增值業(yè)務(wù)的推廣。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，花旗認(rèn)為合景泰富的32個(gè)城市更新項(xiàng)目，總土地儲(chǔ)備面積4200萬(wàn)平方米(其中260萬(wàn)平方米為商業(yè))，將為合景悠活的長(zhǎng)期增長(zhǎng)帶來(lái)確定性。