2021年開年不久，北京、上海、廣州、深圳、杭州、西安等地樓市持續(xù)出現(xiàn)“火熱”現(xiàn)象，“打新熱”“萬人搖” “二手房跳價”等場面輪番登場。

在此背景下，諸多城市密集發(fā)布新調(diào)控政策，從加碼限購、限售，到嚴(yán)打資金來源……各種調(diào)控手段正在對樓市亂象進(jìn)行精準(zhǔn)打擊。

樓市調(diào)控新政上演“圍追堵截”

1月21日晚，一份由上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會等八部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》(下簡稱《意見》)，劍指不平靜的上海樓市。

這份第二天起即生效的《意見》中，一項(xiàng)頗引起關(guān)注的住房限購政策是，夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認(rèn)為，這一政策是“打補(bǔ)丁”政策，嚴(yán)堵假離婚買房。“假離婚的漏洞2020年不少城市已經(jīng)明確堵上，上海這次收緊信息也十分明確。”

在上海之前，全面打擊假離婚買房的一線城市是深圳。2020年7月15日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布了被稱為“史上最嚴(yán)樓市調(diào)控”的“715新政”，離婚買房追溯三年。

而就在上海發(fā)布《意見》的前兩天，1月19日，深圳再發(fā)文對“715新政”細(xì)化：居民家庭夫妻雙方購買的商品住房，只能登記在具有購房資格的家庭成員名下。

深圳的“大補(bǔ)丁”一出，意味著沒有購房資格的家庭成員將不能上產(chǎn)權(quán)證，讓通過“假結(jié)婚”來獲取購房資格的想法成為空談。

上海的《意見》中，和封堵假離婚一樣引起關(guān)注的調(diào)控政策，還有對增值稅的“2改5”，即將個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。

分析認(rèn)為，由于市場短期形成炒作氛圍，買到新房后轉(zhuǎn)讓有差價，提高增值稅征免年限可以提高炒作成本，這些組合拳可以降低投機(jī)買家的入市熱情。

前后腳的時間，1月27日，杭州發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》，調(diào)控加碼打擊“打新熱”。落戶未滿5年限購套數(shù)從2套降為1套，且房子贈與他人需滿3年后才有購房資格;在限售方面，中簽率低于10%的樓盤，產(chǎn)證滿5年才可出售。

多個城市對樓市祭出的調(diào)控措施，除了上述這些“打補(bǔ)丁”式的政策升級，實(shí)質(zhì)性的調(diào)控大招也逐漸浮出水面。

資金嚴(yán)格監(jiān)管，以摁住樓市“虛火”

在住房金融端，1月29日，上海銀保監(jiān)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個人住房信貸管理工作的通知》，要求銀行嚴(yán)格審核首付款資金來源和償債能力，對上海轄內(nèi)商業(yè)銀行就差別化住房信貸政策執(zhí)行、住房信貸管理等工作提出要求。

1月30日，北京銀保監(jiān)局發(fā)布信息，要求銀行對2020年下半年以來新發(fā)放的個人消費(fèi)貸款和個人經(jīng)營性貸款合規(guī)性開展全面自查。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“北京此次檢查，充分體現(xiàn)了金融監(jiān)管部門繼續(xù)落實(shí)‘房住不炒’政策的導(dǎo)向，有很強(qiáng)的信號意義。結(jié)合此前上海發(fā)布的房貸新政，可以認(rèn)為，近期房地產(chǎn)調(diào)控很重要的一個工作就是嚴(yán)查資金違規(guī)流入房地產(chǎn)的現(xiàn)象。這也意味著銀行系統(tǒng)和房管系統(tǒng)將更有力地打出‘組合拳’，這有助于穩(wěn)定市場預(yù)期。”

一線城市對嚴(yán)查樓市資金的風(fēng)潮也刮向更多城市。2月3日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局下發(fā)通知，聯(lián)合浙江銀保監(jiān)局等部門嚴(yán)打違規(guī)凍資行為。要求相關(guān)金融機(jī)構(gòu)規(guī)范管理，確保凍資賬戶必須為購房家庭成員名下賬戶。“如發(fā)現(xiàn)存在不規(guī)范凍資行為的，企業(yè)將取消其搖號資格。

廣州則更為直接，繼廣州住建局嚴(yán)厲發(fā)聲打擊哄抬房價等違法行為后，廣州四大行房貸利率1月27日全線漲價，廣州首套和二套房貸利率分別上調(diào)至5.2%和5.4%。

房貸利率和首付比例一直是遏制樓市的關(guān)鍵。對于廣州從房貸入手調(diào)控的主要原因，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，去年廣州房貸投放量大，樓市熱度高，近期收緊房貸就是從額度、利率等方面給當(dāng)?shù)貥鞘薪禍亍?/p>

“資金是此輪各地樓市調(diào)控的重中之重。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，本輪多城市升級調(diào)控，有利于抑制當(dāng)下熱點(diǎn)城市“虛火”，避免市場短期失控，“各地后續(xù)還應(yīng)繼續(xù)針對資金無序進(jìn)入房地產(chǎn)進(jìn)行約束，加強(qiáng)政策落地力度”。

樓市被潑“冷水”，會降溫嗎?

據(jù)不完全統(tǒng)計，2021年以來各地出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)累計達(dá)60余次。具體而言，2月上旬各地房地產(chǎn)調(diào)控超過20次，1月累計發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策超過40次。

張大偉說，“過熱”的樓市表現(xiàn)是此輪密集調(diào)控的市場原因。

“整個樓市的確出現(xiàn)了一輪比較典型的上漲，而且上漲主要出現(xiàn)在局部區(qū)域，以一二線城市為熱點(diǎn)，特別是國家統(tǒng)計局公布的2020年12月房價數(shù)據(jù)中，能夠看到上海和深圳等出現(xiàn)了比之前明顯漲幅放快的現(xiàn)象。”張大偉表示。

熱點(diǎn)城市樓市持續(xù)明顯的升溫，就連剛剛過去的春節(jié)，“就地過年”背景下，一些熱點(diǎn)城市在這一往常的樓市成交淡季迎來了開門紅。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心不完全統(tǒng)計，正月初三(2月14日)以后，北京每天都有超過100套二手房成交，與往年相比，今年春節(jié)樓市活躍度明顯提高。

不過，雖然一些城市樓市春節(jié)相比往年同期表現(xiàn)出“淡季不淡”，但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，調(diào)控政策潑了“冷水”后，1月份多地調(diào)控收緊政策的實(shí)際效果，已經(jīng)在市場得到體現(xiàn)。

“近期調(diào)控政策主要著力于去除房地產(chǎn)市場投機(jī)的土壤，通過‘打補(bǔ)丁’等多種方式穩(wěn)定市場價格預(yù)期，保障無房戶的自住需求，精準(zhǔn)打擊投機(jī)性需求。” 張波表示，一線城市的樓市熱度出現(xiàn)降溫，尤其是部分前期炒作嚴(yán)重的板塊已經(jīng)出現(xiàn)明顯價格回調(diào)，二線熱點(diǎn)城市則受春節(jié)假期影響明顯，交易量出現(xiàn)一定下滑。

“2021年房地產(chǎn)市場政策主要以打擊炒房為主，清理炒房渠道。”貝殼研究院高級分析師潘浩也表示，春節(jié)期間，各城市調(diào)控效果明顯，從貝殼新房帶看認(rèn)購指數(shù)看，上海、深圳、杭州等城市在春節(jié)期間新房項(xiàng)目帶看、認(rèn)購指數(shù)回落至2020年春節(jié)期間同等水平。

“可見調(diào)控后，市場出現(xiàn)觀望情緒，市場熱度有所回落。”潘浩表示，而春節(jié)后的樓市走向會如何，仍有待觀察。