上周，百強房企銷售額增速創新高信息，刺激房地產上市公司整體走強，藍光發展(600466.SH)等多只地產股放量漲停。業內人士認為，房地產板塊整體估值修復，加之房地產企業關注核心實力提升，成為地產板塊走強的主要原因。背后是處于強勁復蘇態勢的經濟形勢和銷售動力。
“觸底反彈”的藍光發展在2021年強化經營紅利，用數字化手段提升管理效能，堅持財務穩健，2021年開年便持續在高能級區域拿地，顯示出對2021年強勢復蘇的信心。
春季行業估值修復 房企內生驅動力強勁
根據2月18日克而瑞發布的統計數據，北京、廣州、深圳樓市在2021年春節兩周延續節前熱度，累計成交量較2020年、2019年同期漲幅均超過45%，創近3年春節同期新高。交易數據看，今年的樓市春節檔上演了“淡季不淡”的罕見一幕。尤其一二線城市的市場，因“就地過年”而創下多年成交新高。核心大城市的樓市暖春卻已初顯端倪。
今年上半年的新開工和土儲投資或將超預期，竣工大年和精裝房、全裝房占比提升相疊加，將對房企的營收和利潤形成推動。目前，申萬房地產板塊的市盈率為8.30，市凈率為1.10，依然處于歷史低位。一直在估值地板徘徊的房地產上市公司，具有了一定價值釋放的空間。市場會以普漲為觸發，房企自身的管理紅利將成為最終成就板塊機會的核心要素。
2月初，藍光發展公布了2021年1月新增項目情況簡報，公告顯示，公司在煙臺、太原和金華東陽市三個城市供新增5個項目地塊，土地面積合計293.13畝。2021年開年，藍光發展保持了穩健的拿地頻率。而從拿地的區位分析，公司延續了2020年的拿地策略，持續在新一線、二線及強三線拿地，持續聚焦在高能級區域。
招商證券分析師認為，上半年土地市場溢價率環境有利于拿地，更重要的是，當期拿地利潤率大概率好于當期結算項目，這或使得房企補庫存超預期，因為當期拿地大概率能對后面兩年的資產負債表改善形成貢獻，而房企只要不是三條紅線都踩，今年上半年拿地意愿就難弱。
房地產行業這種修復勢頭，勢必將讓大家看到部分現金流管理能力強的房企加大拿地，而增加投資人對于未來銷售增長的信心，并帶來板塊修復。驅逐劣幣的大時代已開始，甄選房地產真龍頭，不論是當下還是未來五年，內生能力也即管理紅利將是主導房地產股票的核心要素。
在2月初，藍光發展也發布了2020年度業績快報，數據顯示公司整體保持穩健增長，財務指標相較中期大幅改善。截止2020年末，公司資產負債率為82.23%;凈負債率為92.93%;扣除預收款后的資產負債率為73.65%。按照公告披露，期末貨幣資金為297.71億元，短期有息負債總額為263.39億元數據，現金短債比為1.13倍。
對照“三道紅線”的要求，藍光發展凈負債率和現金短債比均達標，剔除預收款后的資產負債率略高于70%，目前僅踩一道紅線，相對于2020年中期有較大提升。公司表示，面對疫情影響，及時調整經營策略，在投資上調結構、調節奏，在項目運營層面全面提升運營及盈利能力，保持了經營業績的平穩。
聚焦精益+科技管理 實現運營紅利
2021年，是藍光開啟第二個三十年創業征程的起帆之年，長期主義成為藍光新征程的戰略基調。
藍光控股集團董事局主席、藍光發展董事長楊鏗認為，如今房地產的市場環境深刻變化，行業發展正直面變革。自改革開放以來，房地產從無到有、從小到大，經歷了城市化進程、人口結構改變、金融市場改革，金融紅利、土地紅利、政策紅利等傳統紅利，正在向運營紅利轉化。
作為傳統產業，房地產需要在過去的基礎上用科技賦能，即數字化轉型，實現互聯網化、科技化。楊鏗表示，將全面持續推進精益管理和數字科技戰略，要求發揚十大企業家精神和奮斗者精神，做堅定的長期主義者，開啟藍光的新商業文明。
2月18日，大年初七，藍光發展首席執行官遲峰在公司內部，發表了一封題為《冬去春來，綻放時刻》的致全體藍光人的牛年開工信。
遲峰說，“我們要牢牢把握精益管理和數字科技兩大戰略主題，堅持‘精準投資、卓越運營、財務引領、變革創新’，在牛年扎實苦練內功，全面提升各業務線全價值鏈的各項能力，不斷提升藍光核心競爭力，在嚴酷的市場競爭中獲取經營紅利。”
在精準投資方面，藍光表示公司要“做一成一”，鞏固投資布局，持續調結構，調節奏，因城施策，制定差異化的區域投資策略進行動態管理，向能力強、市場好、周轉快的區域傾斜，去應該去而且能夠去的城市，重點城市深耕細作，機會城市加大安全墊。
在卓越運營方面，堅持生意邏輯，以現金流為核心，以營銷為導向，以利潤為目標，全面提升運營及盈利能力，重點提升可用現金流。
在財務引領方面，推進三位一體科學財務體系建設，打造專業化、數字化新型財務組織，實現財務精益化管理，推進中長期戰略目標實現和優秀資本市場表現。
在變革創新方面，以提效率、促效益為目標，進一步強區域、精總部，釋放活力。
經營數據的穩健以及戰略策略的清晰，傳遞給市場和投資者信心，可能也正是藍光發展估值修復的背后邏輯。
