盡管共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老項(xiàng)目對(duì)比傳統(tǒng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)資本流動(dòng)性更強(qiáng)，但后續(xù)的長(zhǎng)期服務(wù)仍然對(duì)成本控制和運(yùn)營(yíng)方式提出了挑戰(zhàn)

資料圖：北京光明山老年公寓攜手朝陽(yáng)區(qū)高碑店鄉(xiāng)高井黨總支、村委會(huì)共同發(fā)起“關(guān)注老年人營(yíng)養(yǎng)均衡 快樂(lè)健康養(yǎng)老”的公益活動(dòng)。

“這房子是自己的，服務(wù)是專業(yè)的，住著踏實(shí)!”作為恭和家園的第一批住戶，入住了一個(gè)多月的王金鐘老人如此談及自己對(duì)共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老模式的感受。

位于北京市朝陽(yáng)區(qū)雙橋西巷的恭和家園，是北京市剛剛投入運(yùn)營(yíng)的首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老試點(diǎn)項(xiàng)目。該項(xiàng)目由樂(lè)成老年事業(yè)投資有限公司投資建設(shè)，這是全國(guó)首家由養(yǎng)老企業(yè)與購(gòu)房者分別擁有不同份額產(chǎn)權(quán)的住房項(xiàng)目。

2017年末，北京市民政局、國(guó)土規(guī)劃委和住建委聯(lián)合召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，正式對(duì)外發(fā)布國(guó)內(nèi)首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老試點(diǎn)項(xiàng)目——恭和家園。

恭和家園共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老模式以“居室分割定向出售、公共服務(wù)空間持有經(jīng)營(yíng)、限齡人群居住”為主要內(nèi)容，通過(guò)家庭與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的零距離接觸，促進(jìn)“居家與機(jī)構(gòu)服務(wù)相結(jié)合”。其中，養(yǎng)老居室由養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)與符合條件的購(gòu)買(mǎi)者分別按5%、95%的份額共同持有，由企業(yè)對(duì)配套醫(yī)療、護(hù)理、餐飲等公共服務(wù)設(shè)施持有經(jīng)營(yíng)。

在北京市民政局副局長(zhǎng)李紅兵看來(lái)，共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目能釋放社會(huì)資本的流動(dòng)性，可以使投資方快速收回重資產(chǎn)投入，“輕裝”開(kāi)展養(yǎng)老服務(wù)。這一模式預(yù)期將激活養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)，吸引更多社會(huì)資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。

截至1月21日，恭和家園已認(rèn)購(gòu)簽約養(yǎng)老居室143套。“未來(lái)，如果恭和家園能成功實(shí)現(xiàn)‘醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、共有產(chǎn)權(quán)’的目標(biāo)，獲得政府和社會(huì)認(rèn)可，試點(diǎn)有望向全市推廣。”恭和家園運(yùn)營(yíng)方樂(lè)成集團(tuán)副總裁高峻松向《中國(guó)新聞周刊》表示。

是養(yǎng)老，還是賣(mài)房？

隨著近年來(lái)中國(guó)人口老齡化特征日益突出，老齡事業(yè)發(fā)展也日趨緊迫。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年，全國(guó)人口中60周歲及以上人口超2.4億，占總?cè)丝诘?7.3%，其中約4000萬(wàn)人是失能、失智老人，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展迫在眉睫。

在人口老齡化加速的大背景下，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)卻出現(xiàn)“一床難求”和空置率畸高的供需矛盾。2017年，民政部公布的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)每千名老年人擁有養(yǎng)老床位27.2張，養(yǎng)老需求遠(yuǎn)未滿足。

值得注意的是，中國(guó)老齡科學(xué)研究中心發(fā)布的《中國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展研究報(bào)告》顯示，中國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)空置率平均高達(dá)48%。其中，北京的床位空置率為40%~50%;即使在老齡化程度最高的上海市，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的總體入住率也不足70%。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，當(dāng)前中國(guó)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展同時(shí)面臨總量供給不足和供需結(jié)構(gòu)失衡的問(wèn)題。

“養(yǎng)老服務(wù)，家庭擔(dān)不起、政府包不起、企業(yè)賠不起。”談及當(dāng)下養(yǎng)老服務(wù)業(yè)局面，北京市民政局副局長(zhǎng)李紅兵認(rèn)為，“這就需要家庭、企業(yè)、社會(huì)和政府等主體共同參與，形成合力。”

在社會(huì)投資角度，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的資本流動(dòng)性不佳問(wèn)題也是社會(huì)資本再三觀望的重要原因。李紅兵直言，在養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域中，投資方在土地購(gòu)買(mǎi)、設(shè)施建設(shè)等方面投入大量資本，后續(xù)管理服務(wù)壓力較大，這也會(huì)直接影響到服務(wù)質(zhì)量。

“社會(huì)資本投資養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施時(shí)，面臨資本流動(dòng)性不佳的難題，投資回報(bào)周期長(zhǎng)達(dá)幾十年，這就決定了養(yǎng)老服務(wù)業(yè)對(duì)企業(yè)的資金門(mén)檻要求較高，普通養(yǎng)老模式發(fā)展困難。”樂(lè)成集團(tuán)副總裁高峻松向《中國(guó)新聞周刊》坦言。

為探索養(yǎng)老服務(wù)業(yè)新途徑， 2013年北京市政府開(kāi)始推行的醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式試點(diǎn)，將共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老房作為一項(xiàng)創(chuàng)新嘗試，由醫(yī)養(yǎng)結(jié)合試點(diǎn)單位之一的樂(lè)成集團(tuán)在其自有的一處養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地上落實(shí)建設(shè)。2016年2月，北京市民政局、住建委聯(lián)合印發(fā)《共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施試點(diǎn)方案》，指導(dǎo)項(xiàng)目試點(diǎn)工作方向。

“共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目在銷(xiāo)售階段就可以回籠大量資金，資本流動(dòng)性大大提高，對(duì)企業(yè)的資金壓力遠(yuǎn)小于傳統(tǒng)的企業(yè)自營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，也有利于企業(yè)保質(zhì)保量地提供后續(xù)服務(wù)。”高峻松說(shuō)。

按照北京市發(fā)布的《共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施試點(diǎn)方案》規(guī)定，在恭和家園的產(chǎn)權(quán)分配中，企業(yè)持有5%產(chǎn)權(quán)，住戶持有95%產(chǎn)權(quán)。對(duì)于持有的共有產(chǎn)權(quán)份額，住戶產(chǎn)權(quán)可以出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承，企業(yè)產(chǎn)權(quán)則不能變動(dòng)。“企業(yè)持有的5%產(chǎn)權(quán)代表著企業(yè)對(duì)房屋終身負(fù)責(zé)，要一直提供養(yǎng)老服務(wù)，確保房屋的養(yǎng)老服務(wù)性質(zhì)。”高峻松解釋說(shuō)。

恭和家園建成驗(yàn)收后，由于作為醫(yī)衛(wèi)慈善用地卻獲房地產(chǎn)預(yù)售證，且試點(diǎn)方案尚未公開(kāi)，曾在銷(xiāo)售初期被質(zhì)疑是打著養(yǎng)老的旗號(hào)賣(mài)房。

“這是一個(gè)全新的產(chǎn)業(yè)模式，在銷(xiāo)售初期也沒(méi)有正式發(fā)布的文件證明，所以會(huì)出現(xiàn)質(zhì)疑的聲音。”恭和家園院長(zhǎng)龐蕾在接受《中國(guó)新聞周刊》采訪時(shí)回應(yīng)稱。

為確保房屋的養(yǎng)老服務(wù)性質(zhì)，防止投機(jī)炒作風(fēng)險(xiǎn)，試點(diǎn)方案不僅規(guī)定了購(gòu)買(mǎi)人的資格審核，對(duì)入住人的資格也有嚴(yán)格限制：每個(gè)養(yǎng)老居室內(nèi)必須有一位60歲及以上老年人居住，并在民政部門(mén)登記備案，且不論今后房屋是轉(zhuǎn)讓或出租，都必須保證入住的是60歲以上的老人。

此外，北京市規(guī)劃國(guó)土委在新聞發(fā)布會(huì)上表示，針對(duì)共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老項(xiàng)目，今后的監(jiān)管主要有“三個(gè)嚴(yán)禁”，即嚴(yán)禁以養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的名義從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，嚴(yán)禁利用養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的房屋場(chǎng)地設(shè)施開(kāi)展與養(yǎng)老服務(wù)無(wú)關(guān)的活動(dòng)，嚴(yán)禁改變機(jī)構(gòu)的養(yǎng)老服務(wù)性質(zhì)。

供需對(duì)接

“住養(yǎng)老院不自由，住自家里又沒(méi)服務(wù)。”王金鐘這幾年一直在尋覓什么樣的模式最合適，“既有家的感覺(jué)，又能享受專業(yè)服務(wù)”。

在接觸恭和家園前幾年，王金鐘也曾為父母挑選合適養(yǎng)老院多次奔波，而父母在入住一年后執(zhí)意回家，這也讓他對(duì)養(yǎng)老院的模式產(chǎn)生抗拒心理。

“坦誠(chéng)說(shuō)，養(yǎng)老院的服務(wù)非常周到。每天把飯菜送到面前，有的還一勺一勺地喂飯。但養(yǎng)老院的環(huán)境畢竟會(huì)比家里沉悶，周遭都是老年人，缺乏生氣。況且一個(gè)屋里幾張床位，大家都住在一起也毫無(wú)隱私可言。”王金鐘說(shuō)。

“老人也有個(gè)性化需求，很多人不適應(yīng)養(yǎng)老院統(tǒng)一管理的模式。”另一位住戶高東生老人向《中國(guó)新聞周刊》補(bǔ)充說(shuō)，“比如有人養(yǎng)狗，有人想自己做飯，有人想邀請(qǐng)客人。這些很居家的事情在養(yǎng)老院就沒(méi)辦法做到。”

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如今許多養(yǎng)老機(jī)構(gòu)空置率畸高，與其“千院一面”的模式化管理無(wú)法滿足個(gè)性化養(yǎng)老需求也不無(wú)關(guān)系。

為解決個(gè)性化服務(wù)問(wèn)題，樂(lè)成公司組建了評(píng)估團(tuán)隊(duì)，對(duì)意向客戶開(kāi)展生活自理能力、居家環(huán)境、精神衛(wèi)生及社會(huì)關(guān)系等評(píng)估，了解客戶身份真實(shí)性、購(gòu)房目的、服務(wù)需求等。評(píng)估結(jié)束后，出具評(píng)估報(bào)告，定制服務(wù)清單，建立客戶信息檔案，且檔案交民政部門(mén)審核備案。

考慮到機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的局限性，恭和家園首創(chuàng)性地將居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老融合在一起，三者優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。

據(jù)龐蕾介紹，恭和家園由養(yǎng)老居室、公共活動(dòng)空間和醫(yī)療護(hù)理中心三部分組成，建有養(yǎng)老居室365套，養(yǎng)護(hù)中心39間68張床位，全部落實(shí)了無(wú)障礙標(biāo)準(zhǔn)的適老建設(shè)，并為住戶提供24小時(shí)專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)，真正實(shí)現(xiàn)老人“住在自己家里，享受專業(yè)服務(wù)”的愿望。

“恭和家園可以看作是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的升級(jí)產(chǎn)品。”在高峻松看來(lái)，升級(jí)表現(xiàn)在：一是保留了所有養(yǎng)老建筑設(shè)計(jì)規(guī)范要求，如單走廊、坐浴、衛(wèi)生間雙門(mén)等。二是戶型設(shè)計(jì)為一居室而非單間，更有居家感，建設(shè)為集中式居家養(yǎng)老社區(qū)而非養(yǎng)老院。三是與時(shí)俱進(jìn)的信息化、智能化，如一鍵呼叫系統(tǒng)，智能家具設(shè)施等。

高東生對(duì)此頗為滿意：“我來(lái)這兒不久，遇到電視臺(tái)來(lái)做了個(gè)演習(xí)，從你在屋里按呼叫器開(kāi)始計(jì)時(shí)，到工作人員到你屋里，一共5分20多秒。一按呼叫接到前臺(tái)，你說(shuō)身體不舒服，立馬有大夫拿著儀器和藥品上屋里來(lái)，非常快速專業(yè)，一般小病都能立刻得到診治。”

在個(gè)性化服務(wù)之外，恭和家園的公共區(qū)域建設(shè)也是一大亮點(diǎn)。作為低密度住房項(xiàng)目，恭和家園的建筑規(guī)模達(dá)3.68萬(wàn)平方米，項(xiàng)目?jī)?nèi)用于養(yǎng)老照料、醫(yī)療保健、餐飲活動(dòng)等方面的公共空間占總面積的40%，由企業(yè)持有。餐飲、娛樂(lè)、醫(yī)護(hù)等公共服務(wù)區(qū)域，通過(guò)相互貫通的長(zhǎng)廊與每一個(gè)居室相連。“恭和家園項(xiàng)目是嚴(yán)格按照養(yǎng)老建筑規(guī)范來(lái)執(zhí)行的，這就意味著它有大量的公共空間，出房率低。”高峻松說(shuō)，“老人住在這里，公共空間是可以享受的，如果是年輕人住，這些公共空間對(duì)其就失去了意義。這也保證了恭和家園的養(yǎng)老服務(wù)屬性。”

除了專業(yè)服務(wù)，房屋產(chǎn)權(quán)也是投資選擇的重要原因。“恭和家園的產(chǎn)權(quán)持有者都將擁有50年的不動(dòng)產(chǎn)登記證 ，賦予了購(gòu)買(mǎi)者對(duì)養(yǎng)老居室的資產(chǎn)權(quán)屬。”李紅兵表示，“在世有資產(chǎn)，離世有遺產(chǎn)”將不再是夢(mèng)想。

“從現(xiàn)實(shí)上看，目前北京普通養(yǎng)老院每月費(fèi)用七八千，也只是租用。”王金鐘老人直言，“恭和家園的房子是自己的，每月三千服務(wù)費(fèi)也不高，最終這是一份資產(chǎn)，對(duì)老人對(duì)子女都是有好處的。”

對(duì)于恭和家園的用戶定位，高峻松坦言，其客戶群體主要為中等收入群體。“這一批人在政府養(yǎng)老政策體系中屬于‘上不著天，下不著地’的一批人。他們既有實(shí)際養(yǎng)老需求和經(jīng)濟(jì)壓力，又不是救濟(jì)養(yǎng)老的政策對(duì)象。”資料顯示，北京市八成以上老人擁有自有住房，7.7%擁有兩套及以上，但多數(shù)人只有幾千元退休金，這就導(dǎo)致個(gè)人生活質(zhì)量與資產(chǎn)保有量并不相匹配。

“企業(yè)希望獲得更好收益，老人希望獲得更高生活質(zhì)量。當(dāng)老人購(gòu)買(mǎi)了共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目，實(shí)際上也實(shí)現(xiàn)了供需對(duì)接。”高峻松說(shuō)。

謹(jǐn)慎樂(lè)觀

作為一種新生事物，共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老房運(yùn)營(yíng)不久，仍處于探索嘗試中，問(wèn)題尚未暴露，其成功與否還需要時(shí)間的檢驗(yàn)。“共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目處于試點(diǎn)階段，目前還沒(méi)有確定下批試點(diǎn)計(jì)劃。”北京市民政局工作人員透露。

“對(duì)待共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目應(yīng)持謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度。”高峻松認(rèn)為，總體而言，這一模式具有諸多優(yōu)勢(shì)。一是將居家社區(qū)和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老有機(jī)融合。通過(guò)鑲嵌在養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施中的居室出售，讓老年人在自己家中享受專業(yè)化機(jī)構(gòu)醫(yī)養(yǎng)服務(wù)。二是緩解了投資方重資產(chǎn)投入的壓力，示范帶動(dòng)養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。有利于投資方快速回籠資金，“輕裝”開(kāi)展養(yǎng)老服務(wù)，注重后續(xù)服務(wù)質(zhì)量。三是通過(guò)房產(chǎn)更換，實(shí)現(xiàn)供需對(duì)接。通過(guò)出售原住房在共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老設(shè)施購(gòu)置養(yǎng)老居室房產(chǎn)，老人既擁有房屋資產(chǎn)，又通過(guò)銷(xiāo)售差價(jià)換取了優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老服務(wù)。

但共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老項(xiàng)目仍在摸索階段，在優(yōu)勢(shì)突出的同時(shí)也會(huì)出現(xiàn)特有問(wèn)題。高峻松表示，盡管共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目相較傳統(tǒng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)資本流動(dòng)更強(qiáng)，但后續(xù)的長(zhǎng)期服務(wù)仍然對(duì)成本控制和運(yùn)營(yíng)方式提出了挑戰(zhàn)。目前，恭和家園每戶每月需繳納3000元服務(wù)費(fèi)，自助餐廳每人每天55元，人均支出在5000元內(nèi)。同等價(jià)位的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)則在業(yè)內(nèi)屬較低層次，配套設(shè)施和人員也不及恭和家園現(xiàn)有條件。

“按照現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)，恭和家園在3年內(nèi)服務(wù)費(fèi)收入無(wú)法涵蓋成本支出。”龐蕾坦言，“計(jì)劃中住戶和服務(wù)人員比例達(dá)5:1，人員成本占總支出的三分之二，且居室沒(méi)有政策補(bǔ)貼，短期內(nèi)無(wú)法達(dá)到收支平衡。”高峻松表示，服務(wù)費(fèi)根據(jù)前期的大致運(yùn)營(yíng)成本測(cè)算，可能未來(lái)還會(huì)有調(diào)整。“服務(wù)費(fèi)定價(jià)的關(guān)鍵在于是否能使企業(yè)持續(xù)提供同等質(zhì)量服務(wù)，不可持續(xù)的價(jià)格會(huì)危及模式的發(fā)展，最終傷及企業(yè)和老人雙方利益。”

此外，為鼓勵(lì)老人賣(mài)掉舊房入住新房，高峻松透露，樂(lè)成集團(tuán)在近期向政府遞交的試點(diǎn)報(bào)告中提出交易環(huán)節(jié)減免稅收，支持公積金、支持落戶等建議，以鼓勵(lì)老人購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目。

“現(xiàn)在項(xiàng)目還處于摸索過(guò)程中，還沒(méi)到推廣時(shí)機(jī)，目前也沒(méi)還有明確計(jì)劃。我們希望這一模式獲得認(rèn)可，今后能在政府指導(dǎo)下進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)。”高峻松說(shuō)。

當(dāng)前，全國(guó)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)正處于發(fā)展關(guān)鍵期，一二線城市中高端養(yǎng)老需求激增，亟待切合需求的養(yǎng)老項(xiàng)目落地。

“如果從企業(yè)到住戶都本著善意原則來(lái)合作，這一定是個(gè)雙贏的好模式。”高峻松說(shuō)。