“賣一買一”的房屋交易“連環(huán)單” 收款和付款環(huán)環(huán)相扣 稍有拖延都有可能造成違約

為快兩月放款 多花上萬值嗎？

銀行早放款，業(yè)主早收錢，買家早收樓，這是買賣雙方最愿意看到的結(jié)果。

按揭個案

最近有關(guān)房貸利率上升的消息引起購房者的關(guān)注。對最近市場上傳出首套利率上浮15%的說法，據(jù)記者核實(shí)，目前這個“上浮15%”依然只是傳言，大部分銀行暫時還是按照首套上浮10%來進(jìn)行放貸。

按揭購房，利率一旦上調(diào)，買家每個月的供款壓力可能百上加斤。同時，對于二手房業(yè)主來說，買家選擇哪種貸款的付款方式，分分鐘影響到自己收齊尾款的速度。由于貸款購房的問題是買賣雙方共同關(guān)注的話題，為此，記者近日從中原地產(chǎn)匯瀚按揭以及合富置業(yè)采訪到幾個“新鮮滾熱辣”的貸款個案，給買賣雙方提供有用參考。

從這些案例可以看到，為早一點(diǎn)放款，有買家會額外支付數(shù)千元的擔(dān)保快放費(fèi)用。中原匯瀚按揭業(yè)務(wù)總監(jiān)莫靜告訴記者，目前還有不少案例是業(yè)主主動替買家支付按揭費(fèi)或擔(dān)?？旆刨M(fèi)，因?yàn)樗麄兗毙栀Y金使用，以幾百萬元的樓款來看，一個月的理財(cái)收益都可能相當(dāng)于擔(dān)?？旆刨M(fèi)了。

此外，部分買家則認(rèn)為銀行應(yīng)遵守契約精神，不應(yīng)該隨意改變“同貸書”出示的貸款利率，因此一直與銀行僵持著，業(yè)主唯有干著急。據(jù)記者了解，一些銀行為免“同貸書”與最終放款的利率有差異，在“同貸書”上并沒有具體約定貸款利率。而根據(jù)今年以來的貸款利率走勢，利率始終處于上升勢頭。

專題文/圖：

廣州日報(bào)全媒體記者 李鳳荷

案例一：業(yè)主急用錢，指定要一個半月收齊樓款，買家額外支付9000元擔(dān)?？旆刨M(fèi)

據(jù)按揭機(jī)構(gòu)介紹，他們最近協(xié)助濱江東一個電梯房單位快速放款，從成交到放款僅用了1個月，是近期一個“光速”放款的例子。

這套濱江東電梯樓單位成交價600萬元，面積100平方米，買家首付五成，貸五成，于5月23日成交，簽約時業(yè)主要求一個半月收齊樓款。一開始放盤時業(yè)主曾經(jīng)要求一次性付款，并告訴中介對一次性付款的客戶可以便宜三四十萬元。但是等了一陣還是沒有遇上愿意一次性付款的客戶，于是業(yè)主放寬付款要求，可以賣給貸款客戶，但需一個半月收齊樓款。根據(jù)雙方在合同中約定時間，7月10日前收齊樓款。

為此，按揭公司幫客戶辦理完稅過戶放款的業(yè)務(wù)，即只要遞件后有完稅憑證，按揭公司提供擔(dān)保函，銀行見稅單和擔(dān)保函即放款。據(jù)了解，完稅快放的收費(fèi)一般是0.3%，出押快放的收費(fèi)一般是0.2%，不過從完稅到入押、出押，完稅出證要5個工作天，出押入押也需要幾個工作日，買家寧愿多付一點(diǎn)費(fèi)用，希望可以盡快放款。

這宗交易的買賣雙方非常配合，短期內(nèi)已準(zhǔn)備齊資料，資料于6月1日送去銀行審核;6月3日網(wǎng)上審批通過，6月8日審批蓋章，拿到銀行按揭合同。6月13日完稅過戶，按揭公司審核完稅出保函，最終在6月26日放款，從成交到放款整個過程只用了一個月時間，比業(yè)主約定的7月10日前收齊樓款的最后限期足足早了大半個月。從成本來算，買家額外付出了9000元擔(dān)?？旆刨M(fèi)，不過由于可以快速收樓，如果房屋用于出租，一個月租金都有六七千元，如果是自住的，也可以盡快搬入新家。還可以盡早鎖定利率，以免再受上浮影響。

案例二：目前正常進(jìn)度是從成交到放款大約三四個月

記者從合富置業(yè)了解到的個案，一個是天河區(qū)天誠廣場一個36平方米的小面積電梯樓單位，成交價為272萬元，成交時間為今年2月。另一個是海珠區(qū)中海名都一個136平方米的電梯樓單位，成交總價為760萬元，成交時間為今年3月。

天誠廣場單位的買家采用商業(yè)貸款按揭購房，首付82萬元，貸款190萬元期限30年，月供10657元。中海名都買家則使用組合貸款方式按揭購房，首期五成，380萬元;組合貸款380萬元(其中公積金60萬元，商貸320萬元)。這兩部分貸款期限不一，公積金20年，商貸30年，月供17949元。

合富置業(yè)人士表示，這兩個交易的買賣雙方在收集齊資料后，分別遞送不同的銀行審批。天誠廣場單位用了2個工作日遞交申請，銀行批貸時間為5個工作日，貸款成數(shù)、評估總價與買家期望一致，也跟成交價一致，最終放款時的貸款利率與“同貸書”一致，為基準(zhǔn)利率上浮10%。中海名都的買家遞交申請用了5個工作日，銀行和公積金中心審批共用去10個工作日，貸款成數(shù)、評估總價以及利率都以簽署按揭合同一致，利率為基準(zhǔn)上浮10%。這兩個案例等待放款的時間大概用了兩個多月，從成交到放款一共經(jīng)歷了三四個月時間。

貸款提醒

想盡快“錢房兩清” 買賣雙方要配合

目前，不少買賣交易都是在“賣一買一”，這種“連環(huán)單”對收款和付款環(huán)節(jié)都非常敏感，如果自己不及時收款，有可能造成下一筆付款的違約。在簽約時，買賣雙方都希望盡可能使自己的利益最大化——對買家來說，希望拿到較低的貸款利率，業(yè)主則希望賣到相對好的價格，同時也盡快收款。

而在實(shí)際交易中，尤其是在貸款額度相對緊張的當(dāng)下，買賣雙方想“兩全其美”是比較難達(dá)到的，因此雙方要盡可能多體諒對方的處境，盡快配合按揭中介提交資料。尤其是不要忽略一些小問題，如因?yàn)樾庞每ㄟ€款逾期導(dǎo)致征信不好而要轉(zhuǎn)換按揭銀行，或是因?yàn)樯矸葑C到期而要重新辦證，這些事情有可能增加額外的等待時間。

合富相關(guān)人士表示，只要買賣雙方配合，按銀行要求提供齊全的資料，一般不會遇到什么麻煩。若最終遇上“同貸書”和最終放款的利率如有不同，大部分購房者都是同意的，因?yàn)樵诤炇鸢唇椅募臅r候，銀行會提前告知買賣雙方，最終放款利率以放款的時點(diǎn)為準(zhǔn)，而且部分銀行的貸款文件上也有列明，貸款利率在實(shí)際放款時會結(jié)合市場最新利率做出最終決定。

銀行早放款，業(yè)主早收錢，買家早收樓，這是買賣雙方最愿意看到的結(jié)果。對買家而言，如果遭遇銀行上調(diào)浮動幅度，一些買家認(rèn)為自己是唯一的輸家，利益受損，故此不同意上浮利率。目前，一些業(yè)主也會在合同中備注出押后最遲的收齊尾款時間，如果與銀行僵持，買家有可能蒙受違約金的損失。此外，有時候遇到市場價格波動較大的時候，業(yè)主可能趁機(jī)提出解除合同，買家在樓價上的損失更大。

對業(yè)主來說，賣房大部分是“賣一買一”，少部分則是因?yàn)橘Y金周轉(zhuǎn)而需要急售房屋。無論是出于何種原因，買賣雙方都希望盡快放款，錢房兩清。

全國首套房貸利率

連漲18個月

廣州日報(bào)訊 (全媒體記者劉麗琴)日前，融360發(fā)布的6月全國房貸監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，6月全國首套房貸款平均利率為5.64%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.151倍，環(huán)比上升0.71%，為2017年1月以來連續(xù)18個月上漲，同比上升15.34%。在融360監(jiān)測的35個城市首套房貸款平均利率中，6月最低值為上海5.16%，最高值為東莞6.13%，均值首次突破6.10%。

貸100萬30年

利息比去年多16萬

若以6月首套房貸平均利率5.64%計(jì)算，貸款100萬元、30年等額本息還款，總支付利息約為107萬元，比去年同期累計(jì)多還16萬多元的利息。

數(shù)據(jù)顯示，2018年6月，19家主要銀行中首套房貸款平均利率最低為基準(zhǔn)1.088倍;銀行首套房貸款平均利率最高為基準(zhǔn)1.203倍;工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行國有四大行首套房貸款平均利率已達(dá)基準(zhǔn)利率上浮15.2%水平。

首二套房利率

差值收窄后將趨于平穩(wěn)

6月全國首套房平均利率最低的城市前十分別為：上海5.16%、廈門5.39%、西安5.39%、昆明5.39%、太原5.39%、烏魯木齊5.39%、福州5.39%、大連5.44%、北京5.47%、長春5.49%。6月首套利率超6%的城市達(dá)到4個，分別為：哈爾濱6.00%、鄭州6.03%、武漢6.06%、東莞6.13%。

業(yè)內(nèi)人士表示，預(yù)計(jì)未來在整體經(jīng)濟(jì)形勢未發(fā)生重大變化的情況下，整體房貸利率仍保持上升趨勢，首二套利率差值在收窄后將會趨于平穩(wěn)。