切實杜絕開發(fā)商“囤地”亂象

盤和林

我國房地產(chǎn)市場供需不平衡主要是結(jié)構(gòu)性供需失衡，開發(fā)商囤地是導(dǎo)致失衡的重要原因之一。當(dāng)前，我國正在積極推進(jìn)相關(guān)領(lǐng)域去杠桿工作，不少房企出于成本上的考慮，開始逐步釋放土地儲備，消化手里的囤地，這一方面有利于降低公司杠桿水平，另一方面也使得一些開發(fā)商轉(zhuǎn)向消化手里的土地，因而近期拿地的熱情不是很高

日前，60家房企公布企業(yè)半年報，除了不斷增長的銷售額及銷售面積，房企手中儲備的土地數(shù)量也讓人們頗為驚訝。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計，截至2017年底，60家上市房企總土地儲備規(guī)模為226145萬平方米，其中排名前十位的房企占到了總儲量的60%，排名第一位的房企土地儲備規(guī)模達(dá)3億平方米。

隨著城市化進(jìn)程不斷加快，前些年，土地收益在地方財政中的地位與日俱增。而且，伴隨著大量基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的推進(jìn)，城市建設(shè)用地價格不斷飆升。因此，一些開發(fā)商長期樂于囤地，僅被囤積土地當(dāng)期市場價值與囤積成本的差額往往就可以成為開發(fā)商坐享的利潤。然而，開發(fā)商囤地成本卻沒有隨著地價的上升而同步上升。為了防止房價過快上漲，很多地方給予房地產(chǎn)開發(fā)貸款的利率和征收稅費通常較低。即使地價在競拍中走高，開發(fā)商依然可以將這一部分成本最終轉(zhuǎn)嫁在消費者身上。

土地價格與囤積土地成本不一致，使開發(fā)商在前些年不斷地擴大公司囤地面積，這對于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展自然是非常不利的。從某種程度上說，開發(fā)商的囤地行為減少了供給，造成土地資源閑置浪費。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場供需不平衡主要是結(jié)構(gòu)性供需失衡，開發(fā)商囤地是導(dǎo)致失衡的重要原因之一。

目前，我國正在積極推進(jìn)相關(guān)領(lǐng)域去杠桿進(jìn)程。由此，不少房企出于成本上的考慮，開始逐步釋放土地儲備，消化手里的囤地，這一方面有利于降低公司杠桿水平，另一方面也使得一些開發(fā)商轉(zhuǎn)向消化手里的土地，因而近期拿地的熱情不是很高。

2010年，原國土部就曾經(jīng)表態(tài)嚴(yán)厲打擊開發(fā)商囤地，但各地在具體實施中效果卻并不理想。要保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，今后必須對開發(fā)商囤地現(xiàn)象予以有力約束。可以從提高開發(fā)商囤地成本入手，考慮將固定貸款利率變成隨貸款時間波動的累進(jìn)利率模式，增加資金成本;可依據(jù)《房地產(chǎn)管理法》相關(guān)條款，對閑置一年的土地要求繳納20%或者更高的閑置資金，甚至可以考慮征收土地增值稅;在完善制度的同時，應(yīng)當(dāng)執(zhí)法必嚴(yán)，保證制度落實執(zhí)行。