舊改多年，被譽為“深圳舊改航母”的白石洲舊改終于上新了。

位于深圳CBD片區(qū)核心地段的白石洲舊改是深圳目前體量最大，也是購房者較為期待的城市舊改項目。綠景白石洲璟庭從征收到開拆、建設(shè)、首批入市，關(guān)注度也一直居高不下。

【資料圖】

地處核心地段、備受期待，但綠景白石洲璟庭卻因超高的容積率、低實用面積等多重因素，讓投資者心生猶豫。

新入市住宅引質(zhì)疑

“空間不大顯局促，有種無力吐槽的感覺。”盡管該片區(qū)規(guī)劃幾年前就已經(jīng)公布，可當住宅成品正式展示出來，部分參觀樣板間的看房者很失望。

超高的74層、高聳的243米、創(chuàng)新高的容積率11.5，白石洲舊改后的這個入市項目讓人眩暈，被投資者調(diào)侃為升級版握手樓：“拆掉的握手樓怎么改出來的還是握手樓？向上再要500米，在空中繼續(xù)手拉手嗎？”

據(jù)悉，白石洲舊改即“南山區(qū)沙河街道沙河五村城市更新單元”，是深圳主干道深南大道沿線唯一沒有完成拆遷改造的城中村。拆掉臟亂破舊的握手樓，改造成嶄新明亮的商品房，這里也是深南大道沿線分量最重、影響最大、期望最高的改造項目。

根據(jù)規(guī)劃，白石洲舊改總占地雖然不小，但地塊分得比較碎，單地塊占地大多都不大，容積率較高。商品房主要集中在中軸西側(cè)，住宅都是超高層，56~74層之間。公開資料顯示，綠景白石洲璟庭地塊總建面約45.7萬平方米，住宅約15.7萬平方米，是白石洲舊改里最大的商品房地塊。規(guī)劃有1棟5座塔樓。其中，2座商務(wù)公寓（1座26層、1座59層）；3座超高層住宅，均為74層，高度達243米。

近幾年，深圳超高容積率住宅項目不斷涌現(xiàn)，容積率超8就已經(jīng)被吐槽為“牙簽樓”，如今綠景白石洲璟庭的容積率更是超過10，高達11.5。有業(yè)內(nèi)人士表示，這樣的容積率，居住密度非常高，由此帶來得房率低、視野受阻、采光受影響、綠化配建相對較差，居住舒適性低等問題。

還有業(yè)內(nèi)人士提醒，住宅總高74層，每層還有6~7戶，一棟樓400多戶，將來居住人口勢必超密集，上班高峰期等電梯不敢想象。

據(jù)悉，整個綠景白石洲總共分4期開發(fā)，開發(fā)周期約為8~10年。去年底一期預(yù)售，現(xiàn)在項目主體施工已達1/3。二期目前也基本拆除，三期拆除過半，四期進展緩慢。顯然，近十年舊改期內(nèi)，首批入住業(yè)主們將長期忍受近距離的噪音和灰塵。

白石洲正塵土飛揚

現(xiàn)在的綠景白石洲現(xiàn)場的確正塵土飛揚、機器轟鳴。

7月27日，證券時報記者實地走訪看到，目前更新項目一期主體施工已完成1/3，施工現(xiàn)場一片繁忙，建筑工人頂著烈日埋頭苦干，不時有大型裝載車輛、小型貨運車出入。

記者探訪現(xiàn)場看到，項目周邊是成片成片的空置舊房，以及大面積拆后空地，空地里砂石成山，鋼筋裸露，零星有工人在鏟沙、搬運、整理。現(xiàn)場泥濘不堪，拆遷垃圾堆砌，藍色圍擋標識著“房屋拆遷，請勿靠近”。這片拆遷地里幾乎沒有行人路過，正在拆裝的工人、駕駛挖掘機的司機、守門的保安，以及從白石居委會走出的人員都會好奇地打量記者幾眼，這里已經(jīng)很少有陌生人闖入了。

白石洲舊改因為項目體量大，利益關(guān)系復(fù)雜，進展相對緩慢。項目自2005年拉開序幕，距今已18年。2018年12月，深圳白石洲的改造專項規(guī)劃已經(jīng)獲得了正式批復(fù)，專項規(guī)劃批復(fù)兩年內(nèi)必須要完成簽約，清租收整、申報實施主體、房屋拆除等工作。2019年是租客搬離白石洲的重要時間節(jié)點，當年綠景中國正式啟動私人物業(yè)補償協(xié)議簽訂工作，村民們也達成了“勸退”租客的共識。據(jù)不完全估算，至少有8萬人的生活受到影響。時間轉(zhuǎn)眼過了4年，白石洲里目前已經(jīng)拆遷完成超一半，一期的回遷戶今年就可以選房了，3年可以入伙回遷到全新住宅小區(qū)。

當然，白石洲內(nèi)不是所有的建筑都在拆除，醫(yī)院正常運營，殘缺破舊的空房堆里夾著嶄新鮮艷的沙河小學(xué)，社區(qū)的便民粘貼欄里還張貼著房東直租：“單間1300元，拎包入住”、“三房兩廳2000元/月”。看來，盡管拆遷進行中，周邊凌亂，相比數(shù)年前這里不足千元的租金，這里的房租還是漲價了。

或許是大多人去樓空，又或許是天氣炎熱，上午10點多鐘的白石洲早已沒有往日的車水馬龍，路上車輛、行人并不多。一邊是藍色圍擋，一邊是紅色擋板，將本就不寬的街道分割得七零八碎的，擋著堆積成山的砂石和岌岌可危的殘樓，留出狹窄的馬路，不時有笨重寬大的泥頭車駛過，單車行人趕緊貼邊讓行。街道上，暫時沒有拆遷的商鋪生意清淡，店主們無精打采地守著攤面，刷著手機。

超高層住宅

需要經(jīng)歷市場考驗

市區(qū)核心片區(qū)的舊改項目，既要滿足原住戶的漫天要價，又要顧及開發(fā)商的合理收益，這是目前一些高密項目超高容積率的背景。

有部分舊改開發(fā)商就曾表示，市區(qū)內(nèi)地段好的舊改，拆遷成本太高、回遷面積增多，以及公建、代建設(shè)施，加上商辦（含酒店）、公寓、人才租賃用房體量的擠壓，為了保住利潤，住宅不得不“向天空要面積”。

從市場層面來看，超高層住宅接受度需要一定的市場考驗。綠景白石洲舊改總貨值約2200億元，從項目回報的角度看，三、四期占據(jù)了白石洲項目總可售體量的八成，后期才是大頭。但這樣的高回報，需要開發(fā)商有一定的投入和耐力。