作者 | 李逗
編輯 | 韓忠強
3個月前，萬科郁亮的發言內容還是加油鼓勁為主，他說，在市場最低落最黯淡的幾個月，要看著微光前行。3個月后，他的“微光”變成了“曙光”。
(資料圖片僅供參考)
12月16日，萬科的臨時股東大會上，郁亮表示，“這幾個月下來，我覺得微光在逐步變成曙光。”他評價，時隔20年，房地產再次升級為國家支柱產業，政策支持力度超預期。
郁亮的發言之所以引人注目，是因為前幾次帶有預言性質的成功吹風。2018年時，萬科喊出了“活下去”的口號；2022年年初，他又判斷，行業進入“黑鐵時代”。而到了今年9月份，隨著房地產迎來罕見的政策支持力度，郁亮一改過去“焦慮”的風格，對外表示“市場已不用恐慌”。
至少從“帶頭大哥”的融資動作中能看出，萬科已經成為了這輪融資紅利的最大受益者。最近一段時間，萬科不僅計劃發行500億的直接債務融資工具，甚至連大股東深鐵也趕著提議股權增發。
就在12月19日，萬科宣布其配發H股的方案已獲董事會同意。此外，自然還少不了各大銀行機構的錦上添花，上百億級銀行授信禮包不斷，讓萬科獲得了超3000億銀行授信額度（授信額度是指銀行向客戶提供的一種靈活便捷、可循環使用的授信產品，但授信額度并不等同于貸款額度，也就是說并不代表客戶一定可以借到授信數額的貸款）。
一直以來，在這家最具憂患意識的房企眼中，中國房地產的現狀和未來要比許多人想象得更加艱難。而即使提前做足了準備，“老大哥”的2022年也過得并不順遂，同樣遇到了銷售下滑、現金流下行等生存挑戰。
如今，當融資大水漫過萬科時，市場各方都在重新審視著，行業“老大哥”將如何捕捉當前的機會，而這將是一盤難度更高的棋局。
大股東“站臺”資本運作
直到現在，人們提起與萬科相關的話題時，難以忽視的仍是寶萬股權之爭。那場著名的寶萬之爭，最終以寶能出局、王石離席、深鐵入主收場，還被寫進了中國商業史經典案例。
新任大股東深鐵也很配合，默默地當個不插手經營的合格大股東，不參與萬科的具體經營。但每逢重要的股東大會，深鐵管理層都會為萬科撐足場面。
今年上半年的股東大會上，許多中小股東質疑萬科市值嚴重下滑時，深鐵董事長辛杰強調，“不對萬科設指標，不干預萬科管理團隊，全面支持萬科發展?！钡嬲l市場大范圍關注的，還是近期的一次股權融資。
面對今年11月以來的房企融資暖風，深鐵也不再只做“定海神針”，而是以國企大股東的身份，為萬科融資開路。
12月1日，由大股東深鐵向董事會提請批準配發新股，數量不超過公司已發行的A/H股數量的20%。
據市場人士估算，以萬科近期的市值2200億元，按照20%增發比例計算，萬科的股權融資規模約在440億元左右。但這次公告的真正特殊之處在于，“由大股東深鐵集團提議” 。
要知道，萬科過往也曾有配發H股股份的經歷，但均由公司董事會發起，并非深鐵集團。和萬科前第一大股東華潤多次充當財務投資者不同，深鐵則很少為萬科提供財務支持。這一次，深鐵罕見主動站到臺前，也引發了市場的諸多猜測。
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作為大股東的深鐵是否將成為萬科增發新股的認購對象？深鐵對此并沒有明確的回應。深鐵總經理黃力平在近期的股東大會上表示，“尚不確定是否參與萬科后續股份增發?！?/p>
一位證券從業人員分析，“如果計劃成行，深鐵或將在購買股份的同時，也將旗下的優質項目注入給萬科。對于萬科來說，也能在增加優質資產同時，獲得更多的資金支持。”
背靠深鐵這個大股東，萬科充分享受到了“混合所有制”的融資便利，融資成本甚至低于不少國央企。今年前三季度，萬科平均融資成本從2021年的4.11%進一步壓降到3.73%。
其實，單論籌集資金的能力，萬科的融資模式可以稱得上是很多房企降負債的教科書。作為國內第一家上市房企，萬科很早已經先后探索過不少和信托、私募基金、外資企業及國資企業等的合作模式。
而隨著行業融資形勢放寬，即使看起來不缺錢的萬科，也開始施展它的融資能力。
11月21日，萬科公告稱，擬新增不超500億元直接債務融資工具，這也成為其近三年來最大規模的一次債務融資工具。同時，各大銀行也開始排隊給萬科授信送錢，萬科拿到了超3000億的授信額度，在房企中排名第一。
12月19日，萬科進一步推進了H股配股融資，公司董事會已經審議通過了發行H股的議案；12月20日，萬科提交了37億元中期票據的注冊申請；3天后的12月23日，萬科又宣布擬發行50億元中期票據。
在優化債務成本和債務結構上，萬科下了不少功夫。相較于銀行授信、債務融資等方式，股權融資的方式有更突出的優點，它不僅能降低負債率，資金用途也更為靈活。萬科總裁祝九勝提到，“做股權融資是要優化資產負債表，同時降低融資成本。”
然而，企業的大規模配股，往往會利空股市。在萬科公布配發新股的消息后，股價迅速出現了回調，次日（12月2日）萬科A股價報18.39元，跌幅3.21%。
目前，萬科增發H股的具體發行數目、發行價格、承配人數量等，仍然是個未知數。不過，已有部分機構開始逢高減持萬科持股比例。11月14日-30日新加坡政府旗下的投資機構GIC Private Limited持股萬科H股比例從超過9%下降到6.89%；12月15日，摩根大通在萬科H股的持股比例從7.2%降低至6.85%。
投資仍然謹慎
行業龍頭萬科一向嗅覺靈敏。這不僅表現在融資動作上，更隱秘地體現在萬科的投資策略中。
無論是此前的“白銀時代”，還是之后的“活下去”、“黑鐵時代”，郁亮傳遞的憂患信號，常常引發行業深思。
但口號歸口號，回到執行層面來看，想讓一家房企改變天然的規模沖動，難度要大多了。
2018年，喊出“活下去”口號的萬科，曾經被很多房企視為危言聳聽。但沒多久后，萬科就開啟了一波逆勢拿地，當年末的資產負債率達到 84.59％，成為上市以來同期最高水平。
2020年，地產行業調控政策頻出，許多房企收緊口袋減少拿地，萬科又狠狠的“梭哈”了一把，頻繁拿地補庫存，此前還接手了華夏幸福的部分項目。
從2019到2021的3年間，萬科整體保持著較高的投資力度，拿地金額分別達到了：1610億、1349億、1401億。
然而，2021年，房地產市場經歷了火焰和海水的極大反差。上半年，樓市沉浸在一片樂觀情緒中，許多房企的銷售增長創下了歷史新高。最具風險意識的萬科也沒“剎住車”，在2021年上半年買地買到了行業第一。
僅僅只是過了一個季度，整個房地產行業被壓到了冰點。行業投資端迅速收緊，萬科緊跟著也減少了拿地，鮮少出現在土拍市場。
但市場火熱時期搶到的許多地塊，已經給萬科的凈利潤造成了重創。2021年，萬科凈利潤出現了13年以來的第一次下滑，同比跌幅達45.7%。
這場罕見的凈利大跌，引發了郁亮的一次罕見檢討。在年初的業績會上，郁亮以學生的口吻忐忑自嘲道，“就像一個學生沒考好試，要拿成績單給父母看一樣”。
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他反思道，“少數項目也出現了投資上的失誤，部分城市投資追高冒進”，“當地公司高估自身市場潛力，對市場判斷過于樂觀，拿下自己消化不了的項目 ”。
與之相對的是，萬科區域公司的投資權重被大幅壓縮，一塊地要不要拿，決定權收攏在集團手里。
這和以往的形勢有很大不同。一位曾經在萬科工作過的房企營銷高管透露道，“和很多房企不同，萬科以往各區域公司有著很大的自主權，營銷和拿地風格各不一，換一個區域公司和換一家企業的感受差不多?！?/p>
而自去年6月開始，萬科在內部成立開發經營本部，以加強對萬科各區域的管控，將投資權收攏到集團層面。
當然，這種調整策略也不獨萬科，很多企業都在年初重新調整了自己的管理架構，方向與萬科大同小異，均指向了強管控的思路。
大家都深知，經過2021年下半年以來的殘酷洗禮之后，收縮成為絕大多數房企的經營主題。房企低頭就能撿金子的時代徹底結束了，想要金子只能慢慢淘。
萬科也同樣在今年前三季度放緩了投資規模。三季報顯示，1-9月，萬科年內僅新增27個開發項目，對比2020年和2021年同期，萬科則分別拿地101個、132個項目。
進入11月份以來，行業終于盼來了融資暖風，“金融16條”，“三支箭”利好不斷，幾乎出盡了所有利好融資的政策牌。
萬科是這輪政策融資潮中的受益者，但至少目前來看，萬科并未將大量資金投入到拓展和并購當中，而是依舊堅持以往“現金為王”的保守路線。
據華泰證券最新研報指出，“10-11月兩個月，萬科拿了總價205億元的土地，投資強度提升至32.7%，并且全為開發項目?！辈贿^，對比萬科以往單月拿地額上百億的速度來說，如今的投資力度依然偏謹慎。
一位萬科某城市公司內部員工透露，“目前我們公司已在籌備明年儲地計劃，但對于整體拿地計劃，還需要經過內部的嚴格審控?！?/p>
營銷新考驗
雖說萬科不用再憂慮“活下去”，但其業務挑戰卻并未消退。在一些核心城市，萬科的銷售業績開始出現明顯下滑。
即使在大本營深圳市場，萬科今年前11月的銷售排名從去年的第2名降至第9名，銷售額剛過百億，被招商蛇口、金地、卓越、中海等房企甩在了身后。
不僅是在深圳，萬科在北京和上海的銷售排名也同樣出現了下降。據中指院統計，前10月萬科在北京的銷售額為109.5億元，從去年的第5名降到了第13名；在上海也由去年同期的位列第6名降至第12名。
察覺到銷售局面下滑的郁亮，很快坐不住了。2022年7月到8月，他用短短兩個月時間，走完了全國100多個項目，完成了35個城市的實地調研。
這場調研讓郁亮大受啟發，他注意到，惠州公司售樓員跑到深圳城中村拓客、珠海員工一年幾乎都在北方賣房。后來，郁亮總結道，“無論多么困難，房子總有人買，關鍵看你能不能去找到客戶”。
難以找到客戶，是當下房企面臨的普遍問題，龍頭房企萬科也不例外。市界了解到，實際上，萬科的樓盤已經出現了明顯的降價促銷現象，但折扣等營銷舉措對銷售的推動并不明顯。
據克而瑞研究中心監測，萬科在今年年中已進行了范圍較大的折扣活動，銷售均價有不小的下滑，7月銷售均價約1.56萬元/平方米，同比下降7%，8月銷售均價約1.53萬元/平方米，同比下降9%。
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只不過，這些降價措施，在銷售提升上的優勢并不明顯。萬科1-10月的合同銷售額為3467.7億元，同比下降33.45%，依舊排在了碧桂園和保利之后。
一位深圳房地產市場的營銷負責人表示，“許多房企現在都在大搞降價營銷，但市場對于這類折扣已經不敏感了，信心仍然還是最大的問題?！?/p>
在當前的市場環境下客戶越來越難找，萬科也面臨著空前的銷售壓力。兩個月前的萬科業績沖刺會上，郁亮再次現身督戰，表示將在全國一大批城市加強各類銷售渠道的合作力度。
眾所周知，加強渠道合作力度，勢必會影響毛利率，但在萬科面臨的經營挑戰面前，比起毛利率，保證經營性現金流的穩步增長，要重要得多。
今年的市場下行下，最重視現金流的萬科也不免出現了經營上的問題。
財報顯示，第三季度，萬科經營性現金流凈額約為-124.6億元，同比下降124.9%，這直接導致經營性現金流凈額從上半年的83億元減少為前三季度的-41.76億元，同比驟降442.36%。
要知道，銷售回款一直是萬科的經營重心。早在2014年萬科就宣稱放棄了規模，轉而強調以回款為考核，“沒有回款的銷售都是耍流氓”。與之相對的是，萬科銷售第一的地位當年就被綠地趕超。
但面對2022年的市場行情，萬科依然大大低估了困難程度。祝九勝在今年年中時曾指出，“我們在年初或3月份時對于市場下行有預估，但沒想過這么嚴重?！?/p>
現如今，萬科開發經營本部如今每個月在售項目都要曬成績、排座次，以天為單位對認購簽約和回款進行監測和分析。
對于后續的銷售形勢，萬科仍保持著信心，表示下半年的銷售業績會比上半年的業績更好。
但經受過這輪政策調控后，房地產市場已經出現了不可逆的變化。短短一年多時間，以往的“恒碧萬融”時代已經一去不復返，轉而變成了“碧保萬中”的新格局。對于萬科而言，新的挑戰也將接踵而至。
