作者 | 陶婷
編輯 | 田晏林
【資料圖】
自2022年以來，“提前還房貸”這幾個(gè)字，幾乎長在了熱搜上。每隔一段時(shí)間，就狠刷一波存在感。
兔年春節(jié)前，“提前還房貸”就引發(fā)過一波小高潮。節(jié)后，市場(chǎng)上提前還房貸人數(shù)更是繼續(xù)增長。最近兩天，相關(guān)話題再次登上熱搜，可這次出現(xiàn)最多的，卻是“專家建議：扎堆提前還房貸并不可取”的詞條。這讓一些不明就里的網(wǎng)友怒了。
“還房貸省點(diǎn)利息，是非常正常的個(gè)人行為，又有什么‘磚家’出來博眼球了？”有網(wǎng)友吐槽。但隨后，有人發(fā)現(xiàn)原來自己錯(cuò)噴了“良人”。專家的這些話是對(duì)銀行說的，潛臺(tái)詞大概是：在存量貸款上賺的錢，要適時(shí)吐出來一些，不要把客戶逼急了。
市界在社交平臺(tái)上注意到，近期有不少網(wǎng)友反映，部分銀行不僅“提前還房貸已經(jīng)排隊(duì)到4月份”，還有許多家提高了還款門檻。在人們提前還房貸兇猛之際，一些銀行肉眼可見地“急”了。
然而，你有張良計(jì)，我有過墻梯。為了解決“提前還房貸難”這個(gè)問題，一場(chǎng)斗智斗勇的較量，正在銀行和還貸人之間涌動(dòng)。
（圖源/視覺中國）
還錢竟比借錢難
90后的馮飛是天津的房地產(chǎn)從業(yè)者，2023年節(jié)后剛開工，就有好幾個(gè)朋友向他咨詢提前還房貸的問題。而這，他已經(jīng)在近兩年聽身邊的朋友、客戶聊過無數(shù)遍了。而且馮飛本人也是提前還房貸大軍中的一員。
2016年，馮飛在天津貸款90萬元買了一套兩居室，每月還4400元的房貸。就這樣還了六年后，他給自己算了一筆賬：在已經(jīng)還完的30萬元里，實(shí)際上只有13萬元的本金，相當(dāng)于有17萬元的利息，全部交給了銀行。于是在2022年年初，當(dāng)家中多出一筆50萬元的閑錢后，他決定提前還掉部分房貸。
和馮飛作出同樣決定的，還有家住三線城市的90后姑娘菲云。2019年，在父母的支援下，她貸款40萬元在江蘇常州買了一套房。在每個(gè)月2000多元的房貸還了三年后，她發(fā)現(xiàn)，錢放在支付寶里，收益只有2%左右，而已經(jīng)還掉的3萬多元，大部分也是利息。
橫算豎算下，她決定從2022年起，每年提前還一部分房貸，“手里有多少錢，就提前還多少錢。”菲云告訴市界。
為了完成計(jì)劃，這個(gè)愛美的女孩子很少給自己添置新衣服。2022年上半年，在銀行順利預(yù)約到名額后，她如期還上了款。
馮飛則是聯(lián)系了當(dāng)時(shí)給他辦貸款的客戶經(jīng)理，在向銀行提交還款資料后，也順利還了50萬元。從預(yù)約申請(qǐng)到還完款，他只用了半個(gè)月時(shí)間。“末了，銀行還給我贈(zèng)送了個(gè)小禮品。”馮飛告訴市界，他感覺那時(shí)候的銀行還是鼓勵(lì)提前還貸的，“畢竟這是一個(gè)能讓銀行很快回錢的事。”
然而，馮飛不知道，風(fēng)向在下半年悄然發(fā)生改變。2022年8月，交通銀行被媒體曝出，變相調(diào)整提前還房貸違約金收取規(guī)則。“提前還房貸為何這么難”的話題，也在各大社交平臺(tái)刷屏。
“一直約不上，顯示額度已滿”“我交了兩個(gè)月的罰金，才提前還上了。”還貸者紛紛吐槽。
也是從那時(shí)起，銀行的還貸門檻逐步增高。除了需要收取違約金外，一些地區(qū)的銀行，比如廣東、四川、上海、福建等，不能線上預(yù)約，只能線下預(yù)約。即便是線下預(yù)約，還貸人也經(jīng)常會(huì)遇到或額度約滿，或要排隊(duì)幾個(gè)月的情況。
進(jìn)入兔年以后，這種情況也沒有出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，反而愈演愈烈。
王思在深圳就親身經(jīng)歷了這一系列變化。她告訴市界，2022年初她可以線上還款，等到10月就得線下辦理了，不過當(dāng)時(shí)好在，一個(gè)月后就能還掉。但2023年1月份她再提前還款時(shí)，銀行就要求排隊(duì)了，并告知其要等兩到三個(gè)月。
但很多等待還貸的人并不想坐以待斃。為了順利還款，他們與銀行斗智斗勇起來了。
有人早早地蹲守在銀行線上系統(tǒng)，只為搶那比春運(yùn)高鐵票還難的額度預(yù)約號(hào)；有人畫出了一個(gè)嘆為觀止的思維導(dǎo)圖；還有人給同伴支招：先逾期一兩個(gè)月，等銀行來催收的時(shí)候表示想提前還貸，“保證秒通過”。
不過，更多的人還是試圖通過撥打銀行客服、銀保監(jiān)會(huì)和金融消費(fèi)權(quán)益保護(hù)咨詢的電話，以期引起監(jiān)管部門對(duì)大家提前還房貸意愿的重視。
按照網(wǎng)友的建議，放號(hào)時(shí)立即點(diǎn)進(jìn)提前還本申請(qǐng)頁，有人連續(xù)填完各項(xiàng)信息后迅速提交，順利搶到了號(hào)。但更多想要提前還房貸的人，仍處在“線上預(yù)約不到，線下讓等消息”的死胡同里。
（圖源/視覺中國）
各有盤算
大家為何提前還房貸？
市界注意到，這背后是存量和新增房貸利差，超過2%的事實(shí)。這是不少80后、90后購房主力軍，提前還房貸的主要原因之一。
東南地區(qū)某國有大行的一位個(gè)貸經(jīng)理曾透露，“這些年輕人購房時(shí)，由于工作年限尚短，又恰逢幾年前樓市高點(diǎn)，因此辦理的大都是成本較高的商業(yè)貸款或者混合貸款。很多人的房貸利率超過5%，有的甚至超過6%。”
然而近兩年，房地產(chǎn)行業(yè)處于調(diào)整期，首套房貸利率從4.25%，持續(xù)下滑至2023年1月的4.1%點(diǎn)多。進(jìn)入今年2月，多地首套房貸利率，比如鄭州部分銀行，甚至下調(diào)至3%點(diǎn)多。
同樣是貸款100萬元、期限30年，在4.1%和高位6.1%的房貸利率下，每個(gè)月的還款額相差將近1200元，總利息相差了44萬元。這些數(shù)字刺進(jìn)了普通的打工人心中，令他們“不患寡而患不均”了。
家住安徽的95后張?zhí)穑I房時(shí)用的組合貸，商貸利率為5.88%。作為一名財(cái)務(wù)從業(yè)者，張?zhí)鹛宄o銀行的利息有多高。2023年1月底，她也預(yù)約了提前還款。盡管排期排到了八月份，張?zhí)鹈刻爝^得很煎熬，但她告訴市界，對(duì)于提前還房貸這事，她“不會(huì)再猶豫了”。
資產(chǎn)投資收益率下行，是張?zhí)鹛崆斑€房貸的另一個(gè)原因。
“去年我炒股虧了六七萬。提前還貸等于找到一個(gè)5%點(diǎn)多的大額存單，現(xiàn)在去銀行買理財(cái)，3%的收益都少見。”張?zhí)鹫f。實(shí)際上，收入下跌不足以支付月供、對(duì)未來預(yù)期的擔(dān)憂等，都讓年輕人產(chǎn)生了提前還貸的想法。
最近這三年，房地產(chǎn)行情不好，馮飛每月基本收入好的時(shí)候有4000多元，差的時(shí)候幾乎顆粒無收，完全不能覆蓋他每月房貸、日常生活的開支，以至于養(yǎng)孩子都經(jīng)常需要父母的接濟(jì)，“生活壓力還是很大的，未來也充滿了不確定性。將月供控制在1000多元，日子過得就輕松多了。”馮飛說。
此外，房?jī)r(jià)上漲幅度跑不贏房貸利率，也成為人們提前還房貸的重要原因。
房?jī)r(jià)周期性上漲的那些年，人們紛紛加大杠桿買房。在他們看來，反正房?jī)r(jià)每漲一波，就會(huì)賺幾十萬、上百萬，銀行那點(diǎn)利息可以忽略不計(jì)，以至于錢幾乎都流進(jìn)樓市。但如今，在“房住不炒”的背景下，未來房?jī)r(jià)趨穩(wěn)是大概率事件，部分購房者便走上了提前還房貸之路。
從表面上來看，人們提前還房貸，能降低銀行提壞賬的風(fēng)險(xiǎn)，但個(gè)人按揭貸款是銀行核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，大量提前還房貸會(huì)直接影響到銀行的營收和利潤。這也解釋了銀行為何著急提高還貸門檻了。
近兩年，樓市調(diào)整期，銀行這部分的利息收入也出現(xiàn)下滑。
以農(nóng)業(yè)銀行為例，截至2022年9月30日，利息凈收入同比增長4.27%。而在2020年同期，增幅達(dá)到9.24%。“按揭貸款在銀行屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)小、利潤高。如果有大量的借款人提前還貸，也會(huì)打亂銀行后續(xù)的借貸計(jì)劃。”某股份制商業(yè)銀行客戶經(jīng)理郭嘯告訴市界。
“一個(gè)更重要的原因是，銀行看中了這一批提前還房貸人的優(yōu)質(zhì)度。”郭嘯說。
據(jù)他介紹，第一類是有存款的人，這類人手握大量現(xiàn)金，這從2022年居民住戶存款創(chuàng)新高可以佐證；第二類是沒存款但能周轉(zhuǎn)的人，他們能通過倒賣資產(chǎn)或者借錢進(jìn)行周轉(zhuǎn)；第三類，是一些收入中等，但有長輩或家庭給予資金支持的人，他們往往帶有從眾心理，以及無債一身輕的傳統(tǒng)觀念，傾向于提前還掉房貸。
這三類群體之外的，是房子買得貴，房貸利率高，收入風(fēng)雨飄搖的購房者。他們斷供率會(huì)很高，不屬于優(yōu)質(zhì)房貸客戶。銀行也清楚，這些房子即便有抵押，被拍賣掉后，價(jià)格也會(huì)大幅縮水。
對(duì)于系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)很高的客戶，銀行通常會(huì)希望他們提前還款，而面對(duì)長期穩(wěn)定還貸的優(yōu)質(zhì)客戶，可就不一定了。
其實(shí)說到底，銀行和房貸者之間是零和博弈關(guān)系。房貸者為了減少損失，傾向于選擇提前還貸。銀行為了減少損失，就傾向于避免房貸者“提前還貸”。
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還貸潮會(huì)愈演愈烈嗎？
2月3日，“提前還房貸要排到4月”的詞條登上熱搜。至此，從2023年開年至今，一個(gè)月內(nèi)，“提前還房貸”已經(jīng)上了三次熱搜。
對(duì)于應(yīng)不應(yīng)該提前還房貸，在深圳某大型銀行工作的趙柔有自己的理解。“結(jié)合現(xiàn)在的市場(chǎng)行情，現(xiàn)在手握現(xiàn)金更好，一年能有個(gè)4%~5%的收益，其實(shí)可以覆蓋房貸利率的。”
從長線來看，過去十年權(quán)益類基金收益率，以16.32%的年化收益率位居榜首，超過一線城市的房產(chǎn)收益，“這是對(duì)抗通貨膨脹的不錯(cuò)選擇。很多權(quán)益型基金，只要能堅(jiān)持持有三年，虧錢概率只有5%左右。”趙柔說。
然而，現(xiàn)實(shí)卻由不得她想象。事實(shí)是，大多數(shù)人能長期持有房產(chǎn)，但不能長期拿住基金。
根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，房產(chǎn)的平均持有時(shí)間是6.3年，而基金的平均持有時(shí)間只有7個(gè)月。這背后，是投資者“追漲殺跌”，不能堅(jiān)持長期持有的投資行為，所帶來的“負(fù)收益”。
多家基金公司聯(lián)合發(fā)布的《公募權(quán)益類基金投資者盈利洞察報(bào)告》顯示，在2016年至2020年五年期間，基金的平均凈值增長率年度均值達(dá)到19.57%，而同期基民平均收益率年度均值只有7.96%。也就是說，基金賺錢，基民不賺錢，或者少賺錢。
這兩天，當(dāng)遇到客戶咨詢時(shí)，趙柔還是會(huì)根據(jù)客戶實(shí)際情況，提供是否提前還房貸的建議，告訴大家其中的利弊點(diǎn)。“如果房貸利率過高，還款方式是等額本息，投資理財(cái)?shù)氖找媾懿悔A房貸利率，再加上手上的確有閑錢，越早還越好。”趙柔告訴市界，總體而言，還是根據(jù)個(gè)人實(shí)際情況而定。
當(dāng)外界還在熱議是否需要提前還貸時(shí)，一個(gè)有意思的現(xiàn)象正在上演。
為了刺激消費(fèi)和投資，銀行開始下調(diào)存款利率。在行業(yè)人士看來，如此又會(huì)促使用戶將存款用于還房貸，形成惡性循環(huán)。
按照這個(gè)態(tài)勢(shì)，提前還房貸的動(dòng)機(jī)以及擁擠度，未來會(huì)否愈演愈烈？
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴市界，只要房貸利率高于理財(cái)利率，只要房?jī)r(jià)仍趨穩(wěn)，且房?jī)r(jià)漲幅不及居民預(yù)期，提前還貸的動(dòng)機(jī)，就一直會(huì)存在，“直到房?jī)r(jià)趨穩(wěn)能夠止住，以及房貸利率降到跟理財(cái)收益率差不多的水平，甚至更低。”
實(shí)際上，2022年，在全國住戶存款創(chuàng)新高的大背景下，許多人手里還是有可觀的存款。這也成為人們提前還房貸的動(dòng)機(jī)之一。不過，城市之間也有分化。提前還款的風(fēng)潮，雖已從一二線城市傳導(dǎo)至三四線城市，但后者難以復(fù)制前者的擁擠度。
郭嘯告訴市界，一二線城市的人，往往本著“能貸7成絕不貸5成，以抵御通貨膨脹”的心態(tài)買房，他們手里還有較多余錢，擁有提前還款的財(cái)余，而三四線城市居民則是“首付盡量多付，貸款盡量少貸”，在付完首付后，財(cái)余有限。
面對(duì)當(dāng)前的情況，銀行還有辦法降低提前還房貸率嗎？2月1日，《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》發(fā)文建議，銀行適度降低存量房利率，逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，進(jìn)一步降低住房消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，有效解決居民扎堆提前還款及違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”等問題。
這話或許說到大部分購房者的心坎上去了。
縱觀歷史，的確有過存量房打折的先例。那是在2008年金融危機(jī)之時(shí)，金融管理部門出臺(tái)政策，將房貸利率由基準(zhǔn)利率的0.85倍，擴(kuò)大至0.7倍。這是唯一一次實(shí)施存量房貸優(yōu)惠政策的一年。20多年后的今天，歷史驚人地相似。
張?zhí)痣m然對(duì)于提前還房貸的事態(tài)度堅(jiān)決，但此刻的她仍然如熱鍋上的螞蟻?zhàn)⒉话病Ｑ劭粗略龇抠J利率已經(jīng)進(jìn)入3%時(shí)代，而她5.88%的存量房貸利率是那么刺眼。
“得等到8月份才能提前還貸，還要多還幾個(gè)月的利息，太肉疼了！”張?zhí)鹫f，長時(shí)間的等待和排隊(duì)，會(huì)引發(fā)大家的恐慌情緒。“還是希望銀行能盡快解決問題，也愿有政策惠及到存量房貸的人身上。”
（文中馮飛、菲云、王思、張?zhí)稹⒐鶉[、趙柔為化名）
