樓市回暖，遇到了不小的困境。“寒意”還未退卻的當(dāng)下，一些地方政府為快速賣地回款，選擇降價(jià)賣地，但這卻讓周邊的老業(yè)主們感到陣陣心慌。

【資料圖】

最近一段時(shí)間，南京市江北新區(qū)中建國熙公館的數(shù)百名業(yè)主們，盯上了一路之隔的G02地塊的土地出讓。由于樓面價(jià)過低，業(yè)主們發(fā)起了集體訴訟，直指江北新區(qū)在出讓宅地時(shí)“帶頭低價(jià)拋售，不符合國家穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)的指導(dǎo)方針”。

業(yè)主們的神通和智慧，在這次抵制低價(jià)土地拍賣上展現(xiàn)得淋漓盡致。他們在12345熱線等途徑密集留言，短短幾天投訴500余次。最終，G02地塊被終止出讓。

而縱觀全國，業(yè)主們護(hù)盤的現(xiàn)象，也并非南京獨(dú)有。據(jù)「市界」不完全統(tǒng)計(jì)，今年5月以來，全國多地如南京、佛山、廣州、成都等，都出現(xiàn)過小區(qū)業(yè)主自發(fā)“抱團(tuán)保價(jià)”，采取發(fā)倡議書抵制中介壓價(jià)等舉措，打響了“房價(jià)保衛(wèi)戰(zhàn)”。

然而，無論采取何種方式“護(hù)盤”，市場的運(yùn)行規(guī)律終究難以打破。

時(shí)隔7年，地價(jià)降了一半

眾所周知，只有土地價(jià)格便宜了，房價(jià)才可能便宜。

但對于已經(jīng)提前“上車”了的業(yè)主來說，挨著自家房子的地塊，卻要被拍出一個(gè)五折的“跳水價(jià)”，這是一個(gè)無論如何都難以承受的事情。

2023年4月份，南京江北新區(qū)G02地塊尚在公示階段之時(shí)，就有人在南京市政府領(lǐng)導(dǎo)留言板上“質(zhì)疑”地價(jià)太低：地塊起拍樓面價(jià)10187元/平方米，相鄰500米的中建國熙公館2016年拿地價(jià)格23083元/平方米，7年后，為什么地價(jià)反倒降了10000多元/平方米?

按照土拍規(guī)則，一般地塊出讓，政府會(huì)根據(jù)市場行情和土地所在區(qū)域情況給出一個(gè)合理的起拍價(jià)，如果該地塊爭奪激烈，政府為了控制地塊的溢價(jià)率，會(huì)設(shè)定一個(gè)最高的封頂樓盤價(jià)，到了該階段，就會(huì)進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)。

而該地塊開發(fā)成商品房后的預(yù)售價(jià)，一般是最終拍到地的樓盤價(jià)加上建安成本，并根據(jù)合理的利潤率定價(jià)。但在市場競爭激烈房子不好賣時(shí)，開發(fā)商為了去庫存，有時(shí)也會(huì)零利潤甚至虧本定價(jià)。

買了中建國熙公館的業(yè)主們，見證過土地市場的炙手可熱，但怎么也沒料到，短短7年內(nèi)，他們會(huì)在市場下行時(shí)遭到土地遇冷的尷尬。大家都見慣了股市腰斬的消息，但誰也沒聽說過，地價(jià)也會(huì)直接降一半。

「市界」了解到，最新終止出讓的G02地塊起拍樓面價(jià)僅約1萬元/平方米，封頂樓面價(jià)為1.17萬元/平方米。而相比之下，中建國熙公館的成交地價(jià)則高達(dá)2.3萬元/平方米，兩者價(jià)差超過1.1萬元/平方米。

而巨大的地價(jià)差，也將直接反映在房價(jià)上。一位本地房企投資拓展人士對「市界」分析道，“G02地塊大概率會(huì)以起拍樓面價(jià)成交，參考周邊定價(jià)來看，G02售樓價(jià)區(qū)間在1.6萬-2萬/平方米區(qū)間。”

這讓早在2019年時(shí)，以2.8萬元均價(jià)買入的中建國熙公館業(yè)主們，感受到了價(jià)格威脅。「市界」從中介平臺(tái)了解到，中建國熙公館最新的二手房交易均價(jià)為2.74萬元/平方米。

對于中建國熙的業(yè)主們而言，G02的橫空出世，成了區(qū)域樓市里“砸場子”的象征。最終，接連不斷的投訴下，G02地塊被終止交易。

而為地價(jià)下跌深感焦慮的，并不僅是二手房業(yè)主，還有項(xiàng)目還沒有賣完的開發(fā)商——中建東孚。

2016年，中建國熙公館所在地塊拍賣時(shí)，起拍樓面價(jià)只有1.3萬/平。而由于當(dāng)時(shí)樓市過于火爆，中建東孚最終喊價(jià)2.3萬/平才拿下該地塊，創(chuàng)下了江北新區(qū)單價(jià)新高。

▲（圖源/視覺中國）

中建國熙公館屬于江北新區(qū)下轄的浦口區(qū)，而當(dāng)時(shí)的浦口區(qū)，各方面開發(fā)尚不成熟，周邊老破小、棚戶區(qū)特別多，片區(qū)交通也不發(fā)達(dá)，區(qū)域房價(jià)長期在1萬出頭徘徊，中建的入局，直接推高了區(qū)域的地價(jià)水平。

當(dāng)然，地買得貴，房子也只能賣得更貴。2019年開盤，中建國熙公館平均售價(jià)達(dá)到了2.8萬/平，比當(dāng)時(shí)周圍1萬多的房價(jià)高了一大截。

南京本地一位房地產(chǎn)從業(yè)人士張勇對「市界」透露道，“中建跟浦口區(qū)有一個(gè)戰(zhàn)略合作，在浦口區(qū)做了好幾個(gè)項(xiàng)目，里面也存在諸多內(nèi)部運(yùn)轉(zhuǎn)。中建通過拿這塊地，把區(qū)域價(jià)格抬高了。而政府也會(huì)給中建在其他地方再補(bǔ)一些條件好的地塊，以此來保持開發(fā)商的利潤。”

但可惜，高售價(jià)并沒有給中建國熙公館帶來高人氣。截至目前，項(xiàng)目斷斷續(xù)續(xù)賣了近4年，但中建國熙公館仍有460多套新房待售。相比整個(gè)1400多套總房源而言，還有33%的新房沒賣出去，目前已全部轉(zhuǎn)入到現(xiàn)房銷售階段。

降地價(jià)，一個(gè)兩難的選擇

中建國熙業(yè)主們努力維權(quán)的背后根源，在于“供需失衡”的市場環(huán)境。

土地價(jià)格對房價(jià)走勢的影響一直較大，房價(jià)的“高漲”與土地價(jià)格的“高漲”唇齒相依。但當(dāng)大量房源面臨“去化不良”時(shí)，高地價(jià)也失去了支撐的基礎(chǔ)。

據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，目前南京全市新房庫存量為7.47萬套，雖然較去年7.8萬套的歷史最高點(diǎn)已有所下降，但仍維持在7萬套以上的高位水平。同時(shí)，南京掛牌的二手房也同步突破了17萬套的歷史高位。

這意味著，南京新房和二手房疊加在一起，有超過24萬套的房源庫存量。而隨著今年新房的不斷入市，以及不斷涌現(xiàn)的二手房庫存量，開發(fā)商的銷售部門也是“壓力山大”。

張勇對「市界」表示，“南京樓市也是冰火兩重天的現(xiàn)象，開發(fā)商都一窩蜂的想去主城區(qū)搶地，因?yàn)槟沁叢蝗辟徺I力，房價(jià)已經(jīng)突破4萬了。但對于遠(yuǎn)郊的地塊，現(xiàn)售項(xiàng)目打折促銷，都賣不出去，企業(yè)也不敢進(jìn)入。”

于是，“降地價(jià)”，成了地方政府激活交易、吸引房企拿地的一劑良藥。畢竟，在房價(jià)的主要成本中，地價(jià)要占到60%左右。

在南京從事一級(jí)土地開發(fā)的陳偉，親身感受到了過去一年土地市場的沉寂。2022年，南京多個(gè)地塊流拍下，地方國資平臺(tái)不得不親自下場，托底拿地，并通過金融手段變現(xiàn)，這成了不少地方保住土地交易熱度的潛在手段。

▲（圖源/視覺中國）

與此同時(shí)，這也相應(yīng)增加了相關(guān)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，“這樣做會(huì)增加地方負(fù)債額度，如果托底的土地沒有變現(xiàn)回來，勢必增加政府信用風(fēng)險(xiǎn)。因此，后來政府平臺(tái)拿地變少了，民企也趨于謹(jǐn)慎。”陳偉說道。

到了2023年，南京終于意識(shí)到，必須得為賣地而拼地價(jià)、拼誠意。這之后，出讓的地塊不僅質(zhì)量更優(yōu)，同區(qū)域的地價(jià)也賣得越來越便宜。以往狂飆的地價(jià)，在新一輪的供地潮中開始大跳水。

「市界」統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，最近一次的南京集中供地中，便出現(xiàn)了多宗區(qū)域地價(jià)下調(diào)的情況。例如5月12日，南京推出的10宗地塊中，3宗觸頂，2宗溢價(jià)，5宗底價(jià)，整體熱度并不算高。

但在10宗地塊中，有多個(gè)地價(jià)都出現(xiàn)了下調(diào)趨勢。譬如，觸頂?shù)陌偌液礼16地塊，曾于去年第三次集中供地時(shí)掛牌，但后來延期出讓。此次降價(jià)再掛出后，最高樓面限價(jià)21127元/平，較去年下調(diào)5817元/平；另一個(gè)被綠洲地產(chǎn)拿下的祿口G17地塊，價(jià)格比周邊云湖悅府拿地時(shí)，降了約1500元/平左右。

位于長三角區(qū)域的民營房企投拓經(jīng)理趙晨對「市界」表示，“賣不掉的地都不值得投資，企業(yè)現(xiàn)在沒有規(guī)模訴求了。如果有好地的話我們會(huì)關(guān)注，其他的地塊都不強(qiáng)求。”

而縱觀全國，調(diào)低流拍地塊的土地價(jià)格，并不僅是南京樓市獨(dú)有的現(xiàn)象。「市界」了解到， 多個(gè)一二線城市將流拍地塊“回爐”重拍，都有調(diào)低報(bào)價(jià)的動(dòng)作。譬如，廈門、重慶、武漢、鄭州、合肥等城市今年集中供地中的“回爐”地塊，再次掛牌后底價(jià)均有所下調(diào)。

降地價(jià)、降門檻等舉措，都是在鼓勵(lì)房企拿地，讓更多的房企有參與拿地的資格，重新喚醒樓市活力，這是開發(fā)商拿地意愿弱、樓市行情不佳的應(yīng)對之舉。不過，對于市場而言，隨著土地價(jià)格的持續(xù)下調(diào)，也將對老業(yè)主的房價(jià)帶來實(shí)際影響。

“土地價(jià)格下降，地價(jià)賣低，只有少部分人受益，對于整座城市絕大部分人來說，都是吃虧的。因?yàn)檫@意味著房價(jià)整體跟著下降，老百姓的資產(chǎn)在縮水。”陳偉對「市界」表示。但在當(dāng)前的市場環(huán)境下，這或許成為了一個(gè)無可奈何的選擇。

“降低地價(jià)這個(gè)是市場規(guī)律，否則，沒人買不是更難看。整個(gè)市場下行調(diào)整階段，地價(jià)下行是必然的。如果沒有刺激地產(chǎn)上行的政策，土地價(jià)格可能還會(huì)一降再降。”陳偉說道。

業(yè)主開始“護(hù)盤”

樓市新一輪房價(jià)調(diào)整的大幕已經(jīng)拉開，這讓對市場波動(dòng)最敏感的二手房業(yè)主們很擔(dān)憂。于是，多地相繼出現(xiàn)了一些讓人跌破眼鏡的“護(hù)盤”行動(dòng)。

不久之前，南京市河西南區(qū)的業(yè)主，便成立了所謂的業(yè)主聯(lián)盟，直接給片區(qū)十幾個(gè)小區(qū)定價(jià)，最低價(jià)為6萬/平，建議賣7萬/平，并宣稱堅(jiān)決反對中介、自媒體“惡意散布低價(jià)假房源、唱空樓市擾亂基本面”的行為。

在佛山，也同樣出現(xiàn)了“護(hù)盤俠”的身影。據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)披露，佛山南海萬達(dá)華府的“熱心業(yè)主”，號(hào)召全體業(yè)主共同維護(hù)房產(chǎn)價(jià)值，其中三房掛牌價(jià)不要低于300萬元，同時(shí)立刻從惡意打壓房價(jià)的中介那里撤盤。

業(yè)主們花招百出，背后的訴求只有一個(gè)：房價(jià)不能跌。在經(jīng)歷了夢幻般的小陽春后，二手房市場出現(xiàn)了“反轉(zhuǎn)”，成交量開始回落，而掛牌量卻持續(xù)走高，突破新關(guān)口。

根據(jù)最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，南京4月份的新增掛牌二手房均價(jià)為33637元/㎡，環(huán)比下滑5.3%，是近一年來的最低谷。而諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心顯示，南京二手房掛牌房源中的調(diào)價(jià)房源，有79.96%在降價(jià)。

而從全國情況來看，多個(gè)熱門城市的二手房掛牌量在上升。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年4月10個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅掛牌量為212.3萬套，環(huán)比上漲8.5%，同比上漲124.78%。

這也意味著，樓市進(jìn)入了“買方市場”， 購房者在談判過程中的話語權(quán)明顯增加，賣家讓價(jià)變得日益普遍。

在掛牌量上漲最猛烈的城市中，南京則以22.62%的同比漲幅位居首位。二手房掛牌量的持續(xù)升高，影響的不僅是賣房困難的房東們，同時(shí)也將傳導(dǎo)至新房市場。

克而瑞高級(jí)分析師仲樂園撰文表示，“掛牌量持續(xù)增高，購房者選擇面擴(kuò)大，也必將擠壓新房市場。其中，影響更大的，將是新房市場中的剛需、剛改項(xiàng)目。”

新房成交的熱度一旦沒跟上，則關(guān)系到更為重大的地方財(cái)政問題。為此，為樓市限購撕開一道口子，成了各地方政府解決問題的關(guān)鍵。

以南京為例，據(jù)媒體報(bào)道稱，自5月17日以后，外地戶籍可直接在江北新區(qū)部分街道買房，不僅不再需要提供社保和暫住證，且新房、二手房都不限套數(shù)。

而針對南京市主城區(qū)的房源，以往是購買3套以上住房需要開具購房證明才可買房，現(xiàn)在則進(jìn)一步放開為，只要居民持南京市戶口，便不再設(shè)置交易套數(shù)限制。

除了交易端外，多地政府也在著力解決土地的供應(yīng)端矛盾，通過減少住宅用地供應(yīng)，緩解后續(xù)新房、二手房內(nèi)卷的緊張局勢。

「市界」了解到，在已發(fā)布今年供地計(jì)劃的19個(gè)城市中，深圳、重慶、蘇州、成都、武漢等16個(gè)城市的住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，均有不同程度減少，降幅在5%—70%之間。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙表示，“政策還應(yīng)更多的聚焦改善性需求的釋放，降低二套及以上的購房門檻，如降低二套及以上的首付比例及貸款利率；其次，放寬二套及以上的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，如放寬熱點(diǎn)城市的認(rèn)房認(rèn)貸；此外，要逐步放松限購，尤其是熱點(diǎn)城市的限購可以適當(dāng)放松。”

（文中陳偉、張勇、趙晨為化名。）

作者 | 李 逗

編輯 | 孫春芳

運(yùn)營 | 劉 珊