11月29日，第二批兩只公募REITs產品正式發(fā)售。此前詢價情況顯示，機構參與熱情更勝。值得注意的是，首批產品平穩(wěn)運行五個多月后，后續(xù)項目正加速推進，監(jiān)管部門引導更多長期資金投向REITs市場，備受市場關注的保障性租賃住房納入公募REITs也漸行漸近，市場日趨成熟。

第二批產品今日發(fā)售

繼首批公募REITs產品6月21日上市五個月后，第二批產品“登場”。11月29日，建信中關村產業(yè)園REIT和華夏越秀高速公路REIT正式發(fā)售。根據(jù)基金發(fā)售公告，建信中關村產業(yè)園REIT的基金份額發(fā)售價格為3.2元/份，發(fā)售份額為9億份，預計募集規(guī)模為28.8億元。華夏越秀高速REIT的基金份額發(fā)售價格為7.1元/份，發(fā)售份額為3億份，預計募集規(guī)模為21.3億元。

從詢價情況看，機構參與熱情高漲。建信基金11月23日發(fā)布的《建信中關村產業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金基金份額發(fā)售公告》顯示，剔除無效報價后，建信中關村產業(yè)園REIT有53家網下投資者，管理配售對象110個，報價區(qū)間為2.851元/份至3.350元/份，擬認購份額數(shù)量總和為106.18億份，為初始網下發(fā)售份額數(shù)量的56.35倍。同日，華夏基金發(fā)布的基金發(fā)售公告顯示，剔除無效報價后，華夏越秀高速REIT網下投資者有40家，管理配售對象95個，報價區(qū)間為6.512元/份至7.499元/份，擬認購數(shù)量總和為27.841億份，為初始網下發(fā)售份額數(shù)量的44.19倍。

預期收益方面，發(fā)售公告顯示，根據(jù)基金招募說明書中披露的可供分配金額測算，建信中關村產業(yè)園REIT2021年投資人凈現(xiàn)金流分派率(年化)為4.19%，2022年投資人凈現(xiàn)金流分派率(年化)為4.34%。華夏越秀高速REIT2021年預測凈現(xiàn)金流分派率為7.07%(年化)， 2022年預測凈現(xiàn)金流分派率為 7.22%。

滬深交易所信息顯示，除了上述新發(fā)售的兩只產品外，華夏中國交建高速公路封閉式基礎設施證券投資基金、國泰君安臨港東久智能制造產業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金也已獲受理，目前尚未獲批。

“基礎設施公募REITs為我國基建行業(yè)提供了融資新渠道，也為投資者提供了新型投資工具，為我國證券市場進一步完善起到重要推動作用。”川財證券首席經濟學家、研究所所長陳靂對《經濟參考報》記者表示，長期來看，我國基礎設施公募REITs發(fā)展空間較大。從公募REITs本身來看，得益于較高的準入門檻，全部標的項目處于沿海經濟發(fā)達地區(qū)(珠三角、長三角、北京等)，投資風險較低，現(xiàn)金流穩(wěn)定，長期回報率較高，均屬于優(yōu)質產品。此外，我國基建企業(yè)融資需求較大，也擁有大量優(yōu)質項目可用于開發(fā)公募REITs產品，市場未來發(fā)展?jié)摿^大，預計隨著發(fā)行規(guī)模的不斷擴張，將吸引更多投資者進入，提升市場流動性。

公募REITs市場加速擴容

從首批基礎設施公募REITs產品運行情況看，產生了良好的示范效應，9只產品整體運行平穩(wěn)。截至11月26日，除平安廣州廣河REIT外，其余8只均實現(xiàn)溢價。

目前已有3只產品公告首次分紅。11月26日，博時招商蛇口產業(yè)園REIT公告稱，截至9月30日，其可供分配金額為人民幣2743.30萬元，本次分紅比例為90%，按照本次分紅比例計算的應分配金額為2468.97萬元;該基金采取現(xiàn)金分紅方式，分紅方案為每10份基金份額分紅0.2740元。11月12日，中金普洛斯REIT、中航首鋼綠能REIT相繼披露分紅公告，均采取現(xiàn)金分紅方式，分紅方案分別為每10份基金份額分紅0.5220元、每10份基金份額分紅5.1514元。

從已披露的產品信息看，底層資產主要為產業(yè)園區(qū)、倉儲物流、生態(tài)環(huán)保、高速公路等，而備受市場關注的保障性租賃住房納入公募REITs也漸行漸近。記者11月26日從中國政府網獲悉，國務院近日印發(fā)《關于支持北京城市副中心高質量發(fā)展的意見》，其中提出“穩(wěn)妥推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點，支持發(fā)展保障性租賃住房REITs，鼓勵公募REITs基金管理人在城市副中心落戶發(fā)展”。稍早之前，上海市印發(fā)《關于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實施意見》，其中也提出在確保保障性租賃住房資產安全和規(guī)范運行的前提下，試點推進以保障性租賃住房為基礎資產的基礎設施不動產投資信托基金。

與此同時，市場有望迎來更多長期資金。就在本月中旬，險資投資公募REITs新規(guī)落地。銀保監(jiān)會發(fā)布《關于保險資金投資公開募集基礎設施證券投資基金有關事項的通知》，從機構資質要求、投資標的條件、風險管理流程、投資主動管理、監(jiān)督管理要求五方面進一步細化險資投資公募REITs要求。興業(yè)證券研究指出，從政策面來看，國家發(fā)展改革委及廣東、蘇州等各地政府積極出臺政策推動公募REITs發(fā)展，銀保監(jiān)會新規(guī)進一步推動保險機構投資活躍度，未來REITs相關的業(yè)務配套、稅惠等政策規(guī)則有望持續(xù)出臺并完善。

(記者 張小潔 李靜)