首批9只公募REITs的發(fā)行有了新進展。截至5月26日下午6時，有6只產(chǎn)品完成詢價并發(fā)布了發(fā)售公告，分別來自紅土創(chuàng)新基金、中航基金、華安基金、東吳基金、浙商資管、中金基金。

公告信息顯示，6只產(chǎn)品的最終發(fā)行價差距較大，但戰(zhàn)略投資者占比份額均超50%，最高者甚至超過了70%。從披露的名單來看，戰(zhàn)略投資者中不乏泰康人壽、銀河證券、中航證券、浙商證券等各路機構(gòu)身影。5月31日起，這6只產(chǎn)品將正式發(fā)行。

定價邏輯類似股票IPO

公告顯示，中航首鋼生物質(zhì)REITs、浙商證券滬杭甬杭徽高速REITs、中金普洛斯倉儲物流REITs、東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園REITs、華安張江光大園REITs、紅土創(chuàng)新鹽田港REITs的發(fā)行定價，分別為13.38元、8.72元、3.89元、3.88元、2.99元、2.30元。

整體而言，6只產(chǎn)品的最終發(fā)行價，與此前預(yù)定的詢價區(qū)間較為接近。其中，紅土創(chuàng)新鹽田港REITs的詢價結(jié)果為每份基金份額2.300元，偏于詢價區(qū)間(2.163元/份-2.381元/份)右側(cè);浙商證券滬杭甬杭徽高速REITs的發(fā)行價定為8.720元，靠近詢價區(qū)間(8.270元/份-9.511元/份)左側(cè)。

富國資產(chǎn)相關(guān)人士認為，公募REITs的定價邏輯類似股票IPO。從2005年1月1日起，我國正式施行“IPO詢價制度”，該制度利用詢價增進信息溝通，減少信息不對稱，提高IPO定價準確性。

此外，從投資者結(jié)構(gòu)來看，6只產(chǎn)品的戰(zhàn)略投資者募集份額占比較高，基本在50%以上。比如，華安張江光大園REITs發(fā)行總份額為5億份，其中初始戰(zhàn)配份額為27665萬份，占比為55.33%;浙商證券滬杭甬杭徽高速REITs和中金普洛斯倉儲物流REITs的戰(zhàn)略配售比例，則分別高達74%和72%。

天相投顧高級基金研究員楊佳星對中國證券報記者表示，公募REITs在份額發(fā)行方面主要以戰(zhàn)略配售、機構(gòu)投資者網(wǎng)下認購為主，可能不會對個人投資者提供很高的認購額度。但中長期來看，作為基金行業(yè)的重要組成部分，尤其是對比海外成熟市場REITs產(chǎn)品在投資組合中的重要作用，REITs將成為廣大投資者在構(gòu)建投資組合過程中必不可少的一個產(chǎn)品類型。

戰(zhàn)略投資者陣容強大

隨著發(fā)行定價出爐，參與戰(zhàn)略配售的機構(gòu)名單也最終浮出水面。

以發(fā)行價最高的中航首鋼生物質(zhì)REITs為例，該產(chǎn)品獲得2家原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方“首鋼環(huán)境產(chǎn)業(yè)有限公司”和“北京首鋼基金有限公司”認購，認購份額均為2000萬份，占比均為20%;此外還獲得7家專業(yè)機構(gòu)投資者承諾認購，分別為泰康人壽保險有限責(zé)任公司、北京北咨投資基金管理有限公司、中國銀河證券股份有限公司、中航證券有限公司、中銀理財有限責(zé)任公司、工銀瑞信投資管理有限公司、深圳市前海建合投資管理有限公司，7家機構(gòu)合計認購基金份額約為2000萬份，占比為20%。

華安張江光大園REITs的戰(zhàn)略配售對象有12家，除了珠海安石宜達企業(yè)管理中心(有限合伙)和上海張江集成電路產(chǎn)業(yè)區(qū)開發(fā)有限公司外，還有浙商證券、華金證券、招商財富資產(chǎn)管理有限公司等機構(gòu)身影。

此外，投資者較為關(guān)心的認購費問題，也在發(fā)售公告中得以回應(yīng)。中航首鋼生物質(zhì)REITs發(fā)售公告顯示，投資者認購金額在100萬元以下、100萬元至300萬元、300萬元至500萬元的，認購費率分別為千分之六、千分之四、千分之二，500萬元及以上每筆僅需1000元。該費率規(guī)定對網(wǎng)下投資者、戰(zhàn)略投資者和公眾投資者均適用。華安張江光大園REITs則免去戰(zhàn)略投資者的認購費用，網(wǎng)下投資者認購費用每筆1000元，公眾投資者認購費率不高于0.5%，且認購金額在1000萬元以上的，認購費率每筆1000元。

投資需考慮流動性問題

“整個流程下來很順暢，并且作為創(chuàng)新產(chǎn)品，也確實得到了各路投資者的青睞。”某公募內(nèi)部人士直言，自5月17日獲批后，首批9只產(chǎn)品都在本周進入了詢價階段，最終發(fā)行定價將會陸續(xù)落地，如果超額募集將有末日比例配售，產(chǎn)品成立后就會上市交易。

楊佳星表示，公募REITs的推出，在傳統(tǒng)的公募基金中增加了一個全新的分類，給投資者帶來一個新的投資工具，進一步豐富了公募基金的投資工具。平安基金指出，公募REITs是一種低門檻投資不動產(chǎn)的工具，通常來說具有長期收益較好并且分紅較為穩(wěn)定的優(yōu)勢，具備較好的投資價值。此外，作為另類投資產(chǎn)品，公募REITs與其他主流投資品種的相關(guān)性較低，能夠有效分散投資組合的風(fēng)險。

但楊佳星也提到，REITs產(chǎn)品的投資也存在一定難度。首先在于流動性，該產(chǎn)品封閉式管理，在到期前只能采用場內(nèi)交易的形式退出，對一些不熟悉場內(nèi)交易基金份額的投資者構(gòu)成了一定的門檻;其次，對基金公司而言，REITs產(chǎn)品由于多數(shù)投資于單一標的，對風(fēng)險的把控尤為重要。由于這類基金具備股性的特征，一旦標的市場價值出現(xiàn)大幅波動，會較大程度影響基金收益。

紅土創(chuàng)新基金表示，目前該公司已有一些項目儲備基礎(chǔ)，通過紅土創(chuàng)新鹽田港REITs，會積累出更多業(yè)務(wù)經(jīng)驗。未來將基于公司投研布局和股東方的資源優(yōu)勢，為支持實體經(jīng)濟發(fā)展貢獻專業(yè)力量。