(原標題：樓市升溫端倪隱現： 5月上半月40城住宅交易走高)

本報記者張敏北京報道

導讀

多數分析人士認為，政策和市場的博弈期即將到來。未來房地產市場走勢仍將出現區域分化，但將主要取決于政策調控的力度。雖然部分城市房價上漲動力仍在，但在調控壓力下，仍將以穩為主。

在二三線城市的推動下，今年房地產市場的“小陽春”跡象隱約浮現。

易居房地產研究院5月18日發布報告顯示，5月上半月，40城住宅成交1244萬平方米，為今年以來最高水平;環比增加33%，同比減少4%。其中，二線城市和弱調控、未調控三四線城市成交量上升幅度較大。

而據統計局的數據，4月單月，全國商品房成交面積同比和環比雙雙下滑，同比下滑的情況還是近兩年來首次出現。

雖然兩組數據的統計口徑并不一致，但從很多二線城市排隊搖號、人才落戶搶房等現象不難看出，需求潛力仍然存在，短期內市場仍有較強的升溫動力。易居研究院認為，考慮到房企推盤加速，預計五月成交量將有明顯上行，但同比增幅仍將處于負增長區間。

弱調控城市升溫

5月上半月，易居研究院監測的4個一線城市新建商品住宅成交面積為79萬平方米，環比4月上半月增加20%，同比減少19%;18個二線城市新房成交827萬平方米，環比增加32%，同比減少2%;18個三四線城市新房成交338萬平方米，環比增加39%，同比減少4%。

從調控嚴厲程度來看，7個調控較嚴的三四線城市(限購限貸)新房成交面積環比增加12%，同比減少14%;11個未調控或弱調控三四線城市(未限購或限貸)該數據環比增加56%，同比增加1%。

整體來看，二線城市和弱調控、未調控三四線城市成交量上升幅度較大。二線城市中，由于成都在5月15日升級了樓市調控政策，僅5月8-12日5天就成交了約20萬平方米，相當于4月上半月成交量的1.1倍。

弱調控、未調控三四線城市中，襄陽、徐州、韶關、溫州等地環比漲幅較大，均在100%以上。

易居研究院指出，今年前3個月的上半月，40城新房成交量持續回落，受推盤量增加影響，4月上半月成交量小幅上升，5月進一步上升至年內最高水平。

該機構表示，一方面，受開發商中期業績沖刺影響，4月底以來各地推盤量有所提升;另一方面，在限價環境下，新房性價比相對較高，因此需求并不弱。

根據統計局的數據，4月單月，全國商品房成交面積同比和環比雙雙下滑，同比下滑的情況還是近兩年來首次出現。雖然兩組數據的統計口徑并不一致，但房企人士普遍認為，很多二三線城市的需求潛力仍然存在。

近期，成都、西安等城市出現萬人搖號、排隊買房等現象，凸顯出短期供需關系的緊張。上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道表示，近期釋放的購房需求，主要由兩部分構成：一是被調控政策壓抑，二是落戶新政帶來的新增。

上述機構還表示，今年初至5月上半月，40城新建商品住宅累計成交面積10256萬平方米，同比下降5%，降幅較前4月累計基本持平。一線和二線城市累計成交面積分別下降41%和6%，三四線城市累計成交面積上升13%。

政策博弈期將至

交易量的升溫，還有庫存不足的因素。據易居研究院統計，截至2018年4月底，100個城市新建商品住宅庫存總量為43386萬平方米，環比減少0.7%，同比減少7.9%。自2015年以來，百城庫存規模就呈現出持續性下跌態勢。其中，二線城市跌幅最大。

從去化周期來看，4月份，一、二、三四線城市新房存銷比分別為12.8、9.9和10.4個月，均低于12-16個月的合理區間。其中，三四線城市的去化周期達到了最近9年的最低值。

據21世紀經濟報道了解，在很多實施“限價令”的城市，房企選擇暫緩推盤，加劇了短期內的供應緊張。在西安的曲江新區、經濟技術開發區、高新技術開發區，成都的高新南區、天府新區等熱點區域，開發商普遍向21世紀經濟報道反映，預估的去化周期在4個月以下。

中原地產首席分析師張大偉認為，在監管層的督促下，很多熱點城市從去年開始加大供地，但由于各種原因，目前尚未形成有效的住宅供應。因此，在這些城市，市場出現了階段性供應缺口，供需基本面已經發生變化。

正是此類原因，也導致房價出現抬升勢頭。根據統計局的數據，今年4月，70城新建商品住宅價格平均環比上漲0.59%，漲幅連續兩個月擴大;二手房漲幅為0.48%，連續三個月擴大。

對于未來的市場走勢，某上市房企負責人給出“中性”的評價。他向21世紀經濟報道表示，從各地涌動的需求來看，市場不會太差;從調控政策的擴圍和加碼來看，市場也不會過于樂觀。未來的走勢如何，要取決于政策力度。

今年“五一”前后，住建部共兩輪約談了12個熱點城市，并再度強調“堅持房地產市場調控目標不動搖、力度不放松，落實地方調控主體責任，因城因地制宜，精準施策，確保房地產市場平穩健康發展”。此后，樓市調控政策迎來新一輪加碼。被約談的城市中，已有7個出臺了調控政策，其他城市也有強化調控的動作。

多數分析人士認為，政策和市場的博弈期即將到來。未來房地產市場走勢仍將出現區域分化，但將主要取決于政策調控的力度。

易居研究院表示，未來政策面仍然是以穩為主，樓市調控政策將保持延續性和穩定性。考慮到房企推盤加速，預計五月成交量將有明顯上行，但同比增幅大概率仍處于負區間內。對于房價變化趨勢，多數分析人士認為，雖然部分城市房價上漲動力仍在，但在調控壓力下，仍將以穩為主。