[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]文/樂居財(cái)經(jīng) 靳文雨

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]今年的業(yè)績會上，作為越秀服務(wù)（06626.HK）非執(zhí)行董事兼董事會主席的林峰，曾透露了兩個(gè)重要信息：上市三年后的越秀服務(wù)，在管面積達(dá)成一億平方米目標(biāo)不會變；到2025年，其TOD項(xiàng)目的市場份額要達(dá)到40%。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]地產(chǎn)行業(yè)下行，在關(guān)聯(lián)房企輸送面積速度放緩的當(dāng)下，物企不得不花費(fèi)更多精力在對外拓展上。截至去年末，越秀服務(wù)的在管面積剛剛突破5000萬方，距離越秀服務(wù)樹立的規(guī)模目標(biāo)期限不足一年時(shí)間，其對外拓展工作似乎也開啟了加速鍵。

(相關(guān)資料圖)

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]近日，圍繞收并購工作，越秀服務(wù)在內(nèi)部人員架構(gòu)上也進(jìn)行了一番調(diào)整。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]據(jù)其7月7日公告，陳冬鵬將不再擔(dān)任公司財(cái)務(wù)總監(jiān)，并將調(diào)任為集團(tuán)的并購負(fù)責(zé)人；李慧婷已獲委任為財(cái)務(wù)總監(jiān)。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]從職務(wù)來看，“并購負(fù)責(zé)人”是一個(gè)越秀服務(wù)此前從未對外披露過的新職位，公司選擇把這個(gè)新?lián)咏唤o陳冬鵬，也應(yīng)是進(jìn)行過考量。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]公開資料顯示，陳冬鵬曾有在德勤、廣州越秀、廣州城建開發(fā)、廣州越秀商業(yè)地產(chǎn)等公司任職的經(jīng)歷。自2021年2月1日開始，越秀服務(wù)還沒有港股上市之前，陳冬鵬就開始擔(dān)任該公司的財(cái)務(wù)總監(jiān)。而在上市后的兩年間，每次召開的業(yè)績會上，他都陪伴在林峰身側(cè)，對公司的業(yè)務(wù)拓展及經(jīng)營情況自然也頗為了解。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]此番陳冬鵬卸任后，財(cái)務(wù)總監(jiān)的位置將交由越秀地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理中心總經(jīng)理李慧婷兼任。值得一說的是，如今44歲的李慧婷將身兼二職，并且把時(shí)間進(jìn)行二八分，其中20%的時(shí)間投入到現(xiàn)有職位，80%的時(shí)間投入到財(cái)務(wù)總監(jiān)的新職位。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]根據(jù)服務(wù)合約，李慧婷將獲得120萬元/年的酬金，其也將有權(quán)收取董事會就其向越秀服務(wù)提供服務(wù)而厘定的酌情表現(xiàn)花紅。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]并購步伐遲緩

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]在過去幾年，物業(yè)行業(yè)正處于快速擴(kuò)張的階段，收并購和成立合資公司，成為不少物管公司快速做大規(guī)模的首選。越秀服務(wù)在上市時(shí)也是這樣規(guī)劃的，其在資本市場公開募集了約19.61億港幣，折合人民幣約16.32億。按照計(jì)劃，其中60%將用于收并購。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]此外，在上市之時(shí)，越秀服務(wù)也給自己立下了一個(gè)Flag：未來三年將努力達(dá)到1億平方米在管面積。收并購是完成這一目標(biāo)的重要方式之一，其希望通過該方式實(shí)現(xiàn)3000—3500萬平方米目標(biāo)。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]不過，越秀服務(wù)在收并購上表現(xiàn)的頗為謹(jǐn)慎。在去年的業(yè)績會上，林峰就曾坦言，2021年下半年物企估值回落，管理層也在積極對接意向企業(yè)，不過越秀服務(wù)對收并購并不盲目，考慮的內(nèi)容更多。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]他給收并購定下了前提條件：可持續(xù)盈利能力、跟所在管理區(qū)域的重疊度，強(qiáng)調(diào)有質(zhì)量的擴(kuò)張。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]今年的業(yè)績會上，林峰透露，目前IPO募資僅用了1個(gè)億多點(diǎn)，主要就是發(fā)展社區(qū)增值業(yè)務(wù)，包括美居、社區(qū)商業(yè)以及一些輕資產(chǎn)，沒有大規(guī)模的并購。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]據(jù)樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》了解，自上市以來，越秀服務(wù)僅達(dá)成了一筆收并購。去年10月，其以950萬元收購了廣州長隆集團(tuán)旗下廣州市秉信物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)。該筆并購為其帶來了約79萬平方米的新增合約面積。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]“這也是跟母公司有所聯(lián)動，越秀地產(chǎn)協(xié)助長隆做代建業(yè)務(wù)，我們也順理成章地把物服公司并購過來。”作為越秀服務(wù)上市后的首筆收購，其PE值約為5倍，遠(yuǎn)低于去年上市物企收購超10倍的PE值均值。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年底，越秀服務(wù)合約面積達(dá)到7060萬平方米，全年新增合約面積1399萬平方米，同比上升28.1%；在管面積5169萬平方米，新增在管面積1369萬平方米，同比上升71.8%。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]新增合約面積中，約64.4%來自第三方外拓，面積約為843萬平方米；而來自越秀地產(chǎn)等關(guān)聯(lián)方提供的面積占比約4成。由此可見，2022年，越秀服務(wù)的規(guī)模增長更多的還是依靠市場直拓和關(guān)聯(lián)方支持，收并購貢獻(xiàn)的力度并不大。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]收并購進(jìn)退

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]事實(shí)上，和越秀服務(wù)一樣，曾在上市之時(shí)立下豪言壯語，要在收并購上大展拳腳，但卻受制于現(xiàn)實(shí)，始終未有大進(jìn)展的物企并不在少數(shù)。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]比如，興業(yè)物聯(lián)（09916.HK）的IPO募資凈額為1.678億港元，按照其原定計(jì)劃，將劃出其中72.3%、約1.214億港元（折合約1.082億元）作為并購金，并在2021年、2022年全部用完。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]但積極物色合適收購機(jī)會兩年，直至上周，其才終于發(fā)布了第一筆收購，只不過這筆收購是用來購買關(guān)聯(lián)方的地產(chǎn)開發(fā)公司，而非并購?fù)愋臀锕芄?。?jù)其7月5日公告，興業(yè)物聯(lián)擬斥資9500萬元，收購河南正之悅置業(yè)全部已發(fā)行股本。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]值得一說的是，今年1月31日，興業(yè)物聯(lián)還曾刊發(fā)公告稱，將對全部尚未動用并購金重新規(guī)劃，其中并購金由1.214億港元下調(diào)至0.673億港元，并延長使用時(shí)間至2025年底或之前。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]此外，榮萬家在2021年上市時(shí)，也曾對外表露要拿出了六成募資額來物色戰(zhàn)略投資及收購機(jī)會，以進(jìn)一步擴(kuò)充公司業(yè)務(wù)規(guī)模、地域覆蓋范圍及公司服務(wù)組合。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]今年6月，該項(xiàng)下的約3.85億港元未動用所得款項(xiàng)凈額將被重新分配。其中1.52億港元仍被用作“收并購”；5840萬港元用于增值服務(wù)；剩余的1.75億港元，則被進(jìn)一步用作處置更為靈活的“營運(yùn)資金及其他一般企業(yè)用途”。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]受地產(chǎn)行業(yè)下行影響，去年以來，收并購?fù)顺钡男盘枱袅疗?，嘗到野蠻并購帶來的“苦頭”的物企掌舵人，開始發(fā)聲要減少收并購，市場更是開始出現(xiàn)物企退出并購對象或轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)的案例，物企對于收并購的態(tài)度也開始出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]據(jù)樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計(jì)，2022年上半年，上市物企披露了9筆收購，涉及資金約72.71億元。而2021年上半年行業(yè)內(nèi)發(fā)起并購案40余起，涉及并購金額超150億元。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]與2021年物業(yè)大宗交易頻發(fā)相比，今年上半年物企并購數(shù)量明顯減少，大額并購也寥寥無幾。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]此外，2023年至今，已有興業(yè)物聯(lián)、銀城生活服務(wù)、蘇新服務(wù)、濱江服務(wù)及榮萬家等5家物企，把原本計(jì)劃用于戰(zhàn)略收購及投資其他物業(yè)管理公司的未動用所得款項(xiàng)凈額另作他用。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]不過，也有物企像越秀服務(wù)這樣，在并購方面“一直持開放的態(tài)度”。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]年報(bào)顯示，截至2022年末，越秀服務(wù)的在手現(xiàn)金約43.6億元，且同期并無任何銀行借貸。手握充足現(xiàn)金，且在目前估值接近行業(yè)合理水平的背景下，越秀服務(wù)表示將積極探索一些并購的項(xiàng)目。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]據(jù)林峰透露，“我們會把這些資金在安全的前提下做合理的銀行存款，然后尋找一些收并購的機(jī)會?！痹叫惴?wù)管理層也表示，公司在收購項(xiàng)目上也有明確標(biāo)準(zhǔn)，會更關(guān)注其與公司自身管理區(qū)域的重合度，且單體項(xiàng)目需達(dá)到一定規(guī)模和利潤率。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]此外，今年4月18日，金科服務(wù)也曾公告，將再次變更全球發(fā)售所得款項(xiàng)用途。其表示，將留存于香港的所得款項(xiàng)凈額分別作為“投資或收購物業(yè)管理公司”及“投資或收購具有與集團(tuán)現(xiàn)有的服務(wù)相輔相成業(yè)務(wù)的合適目標(biāo)”的資金。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]話音剛落不久，金科服務(wù)就在收并購方面有所行動。其于5月10日收購了成都市蜀川物業(yè)服務(wù)有限公司51%股權(quán)，成為了該公司的大股東。