房租上漲呼吁完善住房租賃制度

一家之言

我國還可以借鑒其他國家的住房租賃制度，形成更有效的措施來控制房租上漲。同時，還要堅決地保護(hù)住房租賃者的利益。

最近，全國多地房租上漲成為輿論焦點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，在全國的一二線城市中，過去一年有13個城市的房租漲幅超過20%。其中，成都上漲了30.98%，深圳上漲了29.68%。重慶、西安、天津、合肥等二線城市漲幅全線超越北上廣，而北京和廣州的漲幅均超20%。

那么，為何近期全國多城市房租上漲?原因當(dāng)然是多方面的，其中既有季節(jié)性因素，又有供需結(jié)構(gòu)失衡產(chǎn)生的影響，同時不排除資本介入后的推波助瀾。還有觀點(diǎn)指出，畢業(yè)季高校畢業(yè)生數(shù)量的增加，也一定程度上推動了部分熱點(diǎn)城市房租價格上漲。其中，近期受到大眾關(guān)注的、不容忽視的一個因素是，中介租賃公司及長租公寓集中進(jìn)入住房市場，從而在短時間內(nèi)引起了房租上漲。

在十九大報告中，政府一直在強(qiáng)調(diào)發(fā)展住房租賃市場，以化解中國住房市場的問題。這些長租公寓企業(yè)看到政府房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策點(diǎn)，也看到中國租賃市場剛起步。由于住房租賃政策不健全之下隱藏商機(jī)，所以自如、蛋殼等這些長租公寓運(yùn)營商借助外部資本進(jìn)入市場。而外部資本之所以會進(jìn)入，意在搶占目前市場政策不完善潛伏的暴利機(jī)會。

據(jù)悉，長租公寓運(yùn)營商收到的房子，基本上與業(yè)主簽訂三年租賃合同，給業(yè)主的租金每一年上漲10%。僅以低價收進(jìn)、高價租出的方式，及每年與業(yè)主租金漲幅確定，這兩方面會助推長租公寓企業(yè)從市場上不計成本瘋狂收房子，再推高房屋租金出租。

對此，近日北京市政府部門、北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會開始集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，要求不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源;不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源;不得通過提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。

當(dāng)然，我國還可以借鑒其他國家的住房租賃制度，形成更有效的措施來控制房租上漲。在租賃市場比較發(fā)達(dá)的國家，比如德國，其穩(wěn)定住房租賃市場的價格最為簡單的方式是，政府根本就不管企業(yè)的融資方式，或融資來自哪里，也不管企業(yè)有沒有通過壟斷的方式來刻意推高房租，只管租賃企業(yè)的利潤水平。

在德國，政府是鼓勵企業(yè)及居民購買或建造住房出租，但對利潤水平有嚴(yán)格限制。房東租賃住房，租金超過合理租金20%就算違法，超過50%構(gòu)成犯罪。合理房價及合理租金的界定標(biāo)準(zhǔn)非常嚴(yán)格，需要通過多方組織協(xié)商來確定。同時，還要堅決地保護(hù)住房租賃者的利益。

此外，德國有相當(dāng)嚴(yán)厲的法律限制住房投資投機(jī)需求。比如，住房交易需要支付過戶費(fèi)3%、評估費(fèi)5%、資本利得稅25%。不過，住房持有超過10年可以免交資本利得稅，如果住房持有少于10年，則嚴(yán)格按照個人所得稅累進(jìn)稅率進(jìn)行征稅。在此種制度安排下，住房市場不是賺錢獲利的市場，住房投機(jī)炒作的屬性受到嚴(yán)格限制。

在明確的制度安排下，德國的住房租賃市場得以健康地發(fā)展。當(dāng)然，國內(nèi)也可以從這些方面入手，制定相應(yīng)的法律法規(guī)，促進(jìn)長治久安的住房租賃市場健康發(fā)展。

□易憲容(中國社科院金融發(fā)展室原主任)