原創： 陳一良

搖號，凍資，中簽率個位數!買到就賺到!

別誤會，我們現在說的不是富士康打新，是杭州樓市。最近一段時間，幾地樓市呈現出“買房好似打新股”的特征，而且比打新股更加瘋狂。

這里是杭!州!

這個周末，關于“房子”的新聞又一次刷屏了杭州市民的朋友圈。

大量市民在開發商指定銀行排隊等候購房誠意金凍結。一位女性購房者甚至由于體力不支而在排隊現場暈倒，由銀行保安合力抬出;還有購房者在銀行排隊過程中發生激烈爭執，被其他市民拍照發至朋友圈;銀行方面也是超負荷運行，連日加班辦理業務......

5月26日上午，中國證券報(公眾號：xhszzb)記者來到搖號樓盤融信瀾天指定的工商銀行延中支行看到，現場人聲鼎沸，非常擁擠，記者無法進入大廳。

26日上午開門前的工商銀行延中支行

有市民在銀行取號號位排到2000+

臨近中午，記者從工行工作人員處獲悉，另一搖號樓盤華夏四季的驗資網點——工行杭州科創支行已不堪重負，工行緊急開通朝暉支行以分流科創支行的客戶，開發商方面也同時發出公開說明。

華夏四季開發商發出公開說明

5月以來，杭州搖號買房的行情一路上行，旭輝寶龍東湖城、中南樾府、都會藝境、匯高栢悅中心等多個樓盤意向客戶登記熱度“爆表”，中簽率也從最初時期的兩位數跌到了一位數。

搖號凍資最高1700萬

“原來是到樓盤現場登記材料，要不停地排隊，后來改成網上登記，我以為不用排隊了，但還是需要去指定銀行凍結誠意金，排隊的地方改成銀行了。”26日下午，在位于余杭的華夏銀行余杭支行，剛剛完成50萬元凍資的剛需購房者姜軍(化名)告訴中國證券報(公眾號：xhszzb)記者。

姜軍告訴記者，銀行預審和資金凍結分為4步，首先查看購房登記資料是否齊全，齊全了取號;第二是憑單子排隊凍結資金，這一步需要漫長的等待;第三步是銀行工作人員預審，提供預審單;第四步，拿到資金凍結說明及憑證，并注明這筆錢是哪個樓盤的意向金。

據了解，5月中旬開始，杭州部分樓盤可以網上登記購房意向，不需要到樓盤現場排隊登記，但一些樓盤新增了凍結意向金這項要求。

凍資環節雖然讓購房者還是要長時間排隊，但一定程度上能夠幫助購房者提高中簽率。

姜軍告訴記者，開發商原來只要求提供存款證明，無需凍結誠意金，一個存款證明可以同時用在好幾個樓盤上，參加搖號的成本相對較低，現在很多樓盤要求凍資，購房者每多參加一個樓盤的搖號，就可能得實打實多凍結一份誠意金，這樣成本增加后，參加搖號的人數可能相對會減少。

“不過，很多人為了增加中簽率，動用了父母、子女的名額，再加上現在一二手房價格倒掛這么明顯，想來搖號賺差價的人還是很多，中簽率總體還是比較低的。”姜軍無奈地告訴記者。

據了解，參與本次搖號的樓盤華夏四季單價僅26105元，而距樓盤直線距離僅2公里的二手樓盤萬科西廬單價已達52000元。

當記者致電采訪一位家住萬科西廬的陳姓業主時，對方直呼如此之大的差價實在太夸張，“雖然我們小區位置比華夏四季稍好一點，但人家畢竟是地鐵盤，而且價格倒掛這么夸張，搖到能賺200萬吧?”

在驗資額度方面，在目前搖號銷售的樓盤中，一般凍資額度為50～200萬元，對凍資額度要求最高的是位于濱江區的樓盤柳岸曉風，要求凍資額度為500～1700萬元。

柳岸曉風銷售方案

柳岸曉風可謂本輪搖號盤中的“白富美”，根據開發商公布的銷售方案，房源每平米均價為82270元，主力戶型240～250方，以此計算房屋大體總價超過2000萬。

無房且無貸款記錄的客戶，要求存款金額為500萬;已擁有一套住房，或無住房但有住房貸款記錄的客戶，存款金額為1000萬;一次性付款的客戶，存款金額為1700萬。樓盤500萬的凍資“起步價”超過了很多其他樓盤的全款價。

柳岸曉風驗資方案

經向開發商內部人士了解，目前樓盤雖還未開始登記購房意向，但已有不少客戶來電咨詢。

該人士稱，“這個盤本來就比較熱，限價后性價比更高了，搖號當天估計就能清盤。”

值得一提的是，受益于樓盤誠意金資信證明業務，近日杭州多家服務于新開樓盤的銀行存款數額增加明顯。以工行為例，僅24日一天，工行杭州延中支行就增加存款3.35億，另外，工行科創支行增加1.99億、高新支行增加1.42億。

二手“老破小”不甘示弱

在杭州買新房要排隊拼體力，搖號拼運氣，那么買一套稱心的二手房是不是會輕松一些?

26日傍晚，記者隨同姜軍一起實地走訪了杭州市中心區域的幾家房產中介。在市中心的朝暉小區，房產中介向記者介紹，小區房齡多在30年左右，面積集中在60平方米左右，單價大多超過4萬元。

一位帶看中介告訴記者，這里是杭州主城區最大型的老居住區之一，長期以來都是市中心片區的價格洼地，但近半年多來價格上漲明顯，“這個居住區有一批40～60平方米的房子，因為房子總價不算高，容易入手，所以單價也從3.5萬+漲到4萬+了。”

在杭州市中心建國北路附近一個名叫永康苑的小區，記者了解到，小區房齡多在15～20年，春節前這里還有一半左右房源單價低于4萬，而現在4萬以下房源屈指可數，成交均價也漲至4.2萬以上。一位房產中介告訴記者：“經過春節后這一波行情，小區價格明顯漲上來了，很多放棄搖號的客戶也掉過頭來買二手房了。”

“目前還是比較希望能搖到新房，畢竟性價比更高，這些老房子價格已經明顯上漲了，而且居住環境也不好，暫時不考慮。”姜軍告訴記者，首先考慮搖新房，如果一直搖不到新房，實在沒辦法了再買二手房，“總得買啊，不能手上拿著現金一直拖著啊。”

杭州我愛我家品牌總監周包軍告訴記者：“2017年以來杭州主城區老舊小區價格確實明顯上漲了，這些房子面積小、總價低，是二手房市場的供給主力，適合預算不足的剛需購房者入手，市場需求量還是比較大的。”

增加供給是當務之急

26日，中國證券報(公眾號：xhszzb)記者在與多位等候凍資的購房者進行交流的過程中發現，大多數購房者都是剛需，但也不乏少部分房產投機者。

目前杭州市面上的限價一手房與周邊二手房之間大多單價相差上萬元，一套房產動輒便是上百萬的差價，這樣的收益讓很多手中仍有房票的人躍躍欲試，希望把這項“福利”用足，少數手中沒有房票的人也想盡辦法獲得房票進行投機。

而抑制投機沖動的最佳辦法或許就是減少一二手房價格倒掛，壓縮投機空間。

另外，杭州過去兩年高企的地價和未來房價可能繼續上漲的預期也強烈沖擊著杭州購房者的神經。

杭州透明售房網數據，2017年杭州市區共有39個板塊涉宅地樓面價紀錄被刷新，其中錢江新城1期、申花板塊涉宅地價最高，均超過4萬元/平方米;文教區、大關、西興、紫金港、艮北新城等6個板塊最高涉宅地價在3～4萬元/平方米;留下、祥符、蕭山新區、湘湖等7個板塊最高涉宅地價在2～3萬元/平方米。

今年以來，杭州多個板塊最高樓面價繼續被刷新。截至5月23日，杭州今年賣地收入高達1193億，暫居全國第一，同比上漲達227%。

與不斷刷新的地價以及高額土地出讓金相對應的是龐大的土地出讓面積。據統計，杭州市區2016年全年出讓土地126宗,總面積531.7萬平方米,總可建面積1251.6萬平方米;2017年出讓地塊190余宗，出讓面積691.17萬平方米，總體量達1585.12萬平方米。

而從現實情況來看，前兩年政府大量賣地并沒有給目前杭州房產市場帶來相應的供給，截至4月份，杭州商品房庫存去化周期僅在3個月左右。

再加上杭州目前處于“后峰會、前亞運”時期，諸多大型活動在杭州舉行，杭州逐漸成為國內各類資源、人才、資本的主要流入地之一，城市居民房產需求旺盛，房產市場供需矛盾或將逐步趨緊。

一位不愿具名的杭州房產資深從業人士告訴記者，開發商通過市場化途徑拿地，承擔著經營風險，而現在新房銷售價格卻受到限制，這樣勢必對開發商的利益造成沖擊，特別是現在開發商融資成本高，更有可能會通過降低樓盤品質的方式節約成本，維持利潤水平，也有開發商放緩樓盤開發節奏，推遲開盤時間，寄希望于限價政策的放松。

在采訪過程中，有購房者反映，某些樓盤在搖號資料登記環節就一對一要求購房者選擇更高的精裝修標準，“人家直接告訴你，如果根據公示價格選了2000元的精裝修，裝修質量無法保障，可能住幾個月就要拆掉重新裝。價格太低了，開發商賺不到錢，就給你弄個豆腐渣工程，那我們只能選擇在公示價格的基礎上另外加錢。”

無論開發商是否有意延緩產品入市節奏，對于普通市民來說最期待的莫過于房地產市場能夠保持健康、理性和公平。

據上海鏈家市場研究部監控，5月以來截至24日，上海全市共有10個新建商品住宅項目推盤，共計推出房源2200套。剛需盤出現了滯銷傾向，上海金山某項目推出456套新房僅8人搖號，中標率高達5700%。這一冷清的場面與4月份出現的某些中高端樓盤參與搖號人數嚴重超額的情況大相徑庭。

或許市場拐點即將來臨！