信貸受限帶給北京二手房的降溫，遠超學區房整治與調控。11月1日，中原地產研究中心統計數據顯示：北京10月二手房住宅網簽9340套，同比下調53.4%，環比下調25.7%，這也是北京二手房市場連續7個月成交下調，更是年內首次跌破萬套。

博弈增大

月度成交跌破萬套意味著什么，可能是所有購房者看見北京10月二手房成交數據后的第一反應。

來自麥田的數據顯示，自從2017年以來，10月北京二手房成交量，除了去年疫情10月的1.43萬套，過去五年有四年都沒有突破一萬套。

“換句話說，跌破一萬套，從歷史數據上看并不稀奇，因為通常說的‘金九銀十’，主要還是新房市場，但連降7個月，是需要重視的趨勢。”多位業內人士指出，今年北京二手房上半年確實出現了一個小高峰，重點區域價格上揚的趨勢也很明顯，這是接連遭到政策打擊的關鍵。

成交走弱，愿意下調掛牌價的房東比例也在增加。根據麥田房產數據監測顯示，在10月的調價房源中，有超過85%的房源下調掛牌價，這個比例比9月多了4個百分點。

麥田方面指出，當前，北京二手房買賣雙方價格博弈增加，部分房東因為當前房價不及心理預期而選擇暫不掛牌銷售。

“最近有兩套非常好的房源，我們在跟業主溝通調價的時候，業主很強勢地要求下架，說白了，賣不到心理價位就不賣了。”某頭部中介西營房門店經理透露，這兩套房源其中的一套業主掛牌價要超過近3個月同戶型、同樓層房源價的20%，鑒于市場目前的情況，經紀人多次建議業主降到成交均價上線，但遭到拒絕。“業主也很直接，不著急賣，因為買的房子也沒看好，也擔心置換過程中信貸卡殼，干脆就等等看。”

不只是信貸打擊

但并非所有的業主都這么淡定。在此前北京商報記者走訪時也發現，因置換周期受限，部分前期已經預訂了置換房源的業主開始著急降價。以和平里某熱門小區為例，該小區9月成交的一套小三居，均價與此前3個月同戶型成交均價下調15%，房源維護的經紀人也證實：業主置換的房子已經付了定金，最后的周轉期限到了。

中原地產首席分析師張大偉認為二手房降溫的原因有幾點：一是因為信貸收緊，北京作為一線城市，目前為止，7月后購房的新房二手房均未放款，嚴重制約了市場成交，而且從趨勢看，接近年底，房貸有更明顯收緊的可能性，市場成交量持續低迷。

二是學區房等調控政策不斷升級、8月約束離婚后購房等政策疊加，以及第二輪集中供地結果不理想，讓需求方徹底進入觀望周期。

張大偉提到的學區房整治，除了多校劃片外，今年“金九銀十”期間，北京市部分區域還啟動熱點小區二手房指導價格。以海淀房協向中介發布的海淀熱點小區二手房交易指導參考價及行業內部自律倡議顯示，海淀區二手房交易指導價名單中，包含海淀29個重點小區，對60平方米以下小戶型、60-90平方米中戶型以及90平方米以上大戶型均給出了指導價，超過掛牌指導價1%的不予掛牌。

時間往前推一個月，8月5日，北京市住建委發布《關于進一步完善商品住房限購政策的公告》，明確夫妻離異的，若原家庭在離異前已擁有2套及以上住房，自離異之日起三年內，任何一方均不得在本市購房。

貸款難度依然較大

“7月開始基本上一個月一個政策，7月入學多校劃片全面執行，熱點學區房迅速降溫;8月離婚新政落地，稅費和貸款漏洞被全面堵死;9月區里面推二手房指導價;最后10月二批次賣地不理想，這都讓原本就擔心買賣可能被信貸卡住的小業主和購房者，徹底放棄了交易。”海淀區蜂鳥家園某頭部中介公司門店經理如此介紹。

諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙指出，“銀十”旺季下北京樓市表現黯淡，主要來自市場熱度不足。從二手房市場來看，一方面，盡管近期中央釋放出房地產市場信貸環境將有所改善的積極信號，但北京住房貸款額度并沒有明顯提高，二手房貸款難度仍較大;另一方面，受前期政策調控加碼不斷及調控效應顯現，市場觀望情緒較濃。

對于王小嬙提到的北京住房貸款額度并沒有明顯提高，也得到了來自多家銀行的證實。某股份制銀行北京分行信貸部經理透露，目前該行北京地區的二手房房貸利率并沒有提高，依舊是以首套5.2%、二套5.7%為主，最終還需核算貸款人的征信、收入等，但放款周期和額度都不理想。“我們也沒辦法，跟房地產公司的三條紅線一樣，我們銀行的涉房貸款上線就是我們的紅線，沒有了就沒有。包括這位經理在內的多家銀行信貸部人士判斷，北京地區房貸的這種收緊狀態至少要持續到明年二季度。“不是說明年開年也沒有，是積壓的太多了，需要一個消化周期。”

(北京商報記者 盧揚 王寅浩)